德国房地产市场现状：“如果现在没有房子，就不会有房子了。“

Rainer Maria Rilke的诗《秋日》中写道：“如果现在没有房子, 就不会有房子了。" 德国建筑银行协会 (LBS) 在他们最新的研究报告中引用这首诗句讽刺德国房地产市场的现状。

德国建筑银行协会 (LBS) 在当前研究中报告中写道：在2022年3月低利率阶段结束后，买房对于普通收入者来说几乎是负担不起的，尤其是在大都市地区。

建筑贷款的利率从2022年3月以来，在很短的时间内涨了两倍。而更早兴起的房地产热潮，也在短短10年内将房价推高到2013年的两倍。LBS称，从2023年春季到2024年春季，“二手单户住宅”的价格下降 11%。尽管房价有所下降，但目前的房地产价格仍高于2019年的水平。

租房大国

拥有自己的住房在德国极其昂贵。大多数德国家庭无法承担买房的重要，还在租房。

只有 42% 的德国家庭居住在自己的房产中，其余的则是租房。这一比例不仅停滞不前，而且还略有下降。根据联邦统计局的数据，2013 年住房拥有率还是43%。德国人的拥房比例在欧盟排名中垫底。欧洲只有瑞士的拥房比例比德国更低，而瑞士还不是欧盟国家。其他欧盟国家的拥房比例要高得多：例如，斯洛伐克高达 91% 的人住在自己的房子里。

德国租房现状的历史原因

德国的租房历史源于威廉皇帝时代，当时有数百万人从农村涌入大城市。大多数人都是租房生活。时至今日，德国大城市的大多数家庭仍然靠租房生活。

第二次世界大战也给房地产市场造成了巨大的缺口。无数房屋被毁或被损以至于无法居住。当时来自东部地区的难民和流离失所者也在寻找住处。战后有超过 2000 万人需要新家。信贷经纪人Michael Neumann解释，“为了快速满足第二次世界大战后的居住空间需求，国家大力推动出租公寓的建设，创造了许多经济适用的出租公寓。” 而促进私人住房所有权没有受到重视。“即使在今天，政府也几乎没有支持买房。德国复兴信贷提供的银行贷款是为了提高能源标准，而不是支持购买住宅物业。”

LBS在他们的研究中报告说，德国的高等教育趋势也使德国越来越成为一个租房国。越来越多的年轻人因为工作原因生活在城市，他们更有可能保持单身。“他们的城市生活方式通常意味着他们会常年租房生活。” 倒不是说他们不想买房。而是“由于房地产价格高昂，年轻人通常无法跨越首付资金的障碍。

即使最近价格有所下跌......

LBS的数据显示，2024 年春季，二手单户住宅的价格比2023 年春季的水平低了 11%，这是自 2010 年以来的首次价格下跌。”去年旧的联排别墅降了-9％，旧公寓降了6％，建筑用地降了9％。“

‍但是新的联排别墅的价格与一年前大致相同，而新的公寓甚至贵了 1%。”这主要是因为建筑成本上涨，且建设量下降，导致新建筑房产的成本继续显著高于利率调整前的价格。

跨不过的购房门槛：首付资本

LBS在其报告中写道，德国很多大都市地区一套房屋的标准价格接近50万欧元。想要获得没有附加利息的融资就必须满足15万欧元的首付资金。但在 30 岁至 39 岁之间的典型工作年龄的租户中，只有3%能够负担得起这一资本。

就算房价只要30万欧元，首付资本也要10万欧元。只有 7% 的年轻租房家庭可以承担这一成本。

这意味着：只有极少数人才能玩得起大富翁的买房游戏。而房产是德国创造财富和退休保障的关键。数据显示，德国私人财富的 57% 是土地及其上的房屋。

现实情况表明，实现买房的计划越来越困难。LBS董事会成员Axel Gutmann认为：“德国人购买房产总体上还存在高度的不确定性：加上经济和劳动力市场正处于崩溃的边缘，现在还出现了政治上的不确定性，所有这些都会推迟人们对购买自用房产投资。”

所以“如果现在没有房子，就不会有房子了。“