寻求转机：做减法，做运营，做轻做精丨求生之三

从高峰走向低谷，由繁荣进入萎靡，经历的是惨痛的教训。如今，房企更多的想着要把步子走的更稳一些，把交付做好，把打造“好房子”作为使命，作为战略选择。

在业务端也可以很清楚的看出，随着房地产行业不断调整，单一的重资产开发模式已经难以维持企业正常经营。而数据也直观验证了传统开发业务的困境，大多数企业地产开发业务呈现出下滑态势，这毫无疑问是销售业绩萎缩的后置反映，也预示着未来房地产开发业务发展趋势。值得提及的一点是，有部分企业的非地产开发业务却呈现出向好的势头，比如经营性不动产业务和轻资产管理业务，这些前期铺排出的内容现在正式进入到收获期，将持续反哺企业本身。房企也嗅到了时代转折的气息，开始在业务上做减法，主打往里收，不再往外铺摊子，以确定应对不确定。

战略端求稳，以稳求进

房地产市场还处在深度调整中。对于房企而言，核心命题是如何巩固经营，确保企业穿越周期。企业在战略规划上明显更加收敛，“稳中求进”是大部分房企的核心战略。

“保交付”是底线，注重存量去化，竭尽全力保交付。万科A上半年制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作；融创中国提出始终将保交楼作为运营的首要目标，积极响应政府保交楼要求，主动落实好主体责任，积极利用保交楼专项借款、配套融资、申报“白名单”等融资资源，以支持物业项目的开发建设及顺利竣工交付；旭辉控股集团积极努力做好各类基础工作，核心管理团队保持稳定，致力于确保交付和经营的顺利进行，不断加强自身综合实力，持续兑现保交付、保经营的承诺。

做好稳健经营的同时，追求高质量的增长。绿城中国秉承“共克时艰，稳中精进，提质增效，全质发展”的理念，做精存量、做优增量、做强变量，坚定走“全质量、高质量、可持续”发展道路；越秀地产在保证主要经营指标保持基本平稳的基础上，寻求行业地位和影响力进一步提升；华润置地统筹“发展与安全”，以“现金流创造”“毛利润率及ROIC提升”“降本提质增效”“库存去化攻坚”为四大管理主题，全力以赴保证业绩稳定增长。

在此基础上，坚持打造“好房子”。新城控股坚持“保交付、保民生、保品质”；龙湖集团提出严守财务安全、兑现产品交付，立足于客户需求，打造“好产品”、提供“好服务”。

图表：典型企业经营策略

资料来源：亿翰智库、企业业绩会

业务向内收，精进聚焦

面对不景气的房地产市场，不少房企开始业务精进，做减法，地产之外聚焦在经营性不动产方向和轻资产运营管理方向。部分企业在酒店、写字楼、长租公寓、商业中心等经营性不动产方向进行同业探索；部分企业向代建代管、物业服务等轻资产领域进行外拓，布局产业上下游。也有部分房企选择两者并行。

万科A腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。综合住区开发方面，强调销售和交付，以确保现金流安全。物业服务方面，旨在保持服务品质并扩大市场份额。租赁住宅方面，追求提升项目运营效率，优化资产质量；美的置业转型构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式；招商蛇口围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务配套提供覆盖客户全生命周期的产品与服务；滨江集团采用“1+2”模式，同时发展房地产业务、租赁业务和养老业务。

这些轻资产业务已经对于企业的持续经营形成了有力的支撑。除房地产开发之外，招商蛇口也在持续发力资产运营和城市服务，2024年上半年管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%，物业管理收入实现78.39亿元，同比上涨12%；2024年上半年，华润置地购物中心租金收入达94.8亿元，同比增长9.7%，已坐上行业内经营性物业运营头把交椅。

我们认为，未来房地产企业的业态模式或将是“轻重结合”为主，当然，并非所有房企都在进行业务拓展或转型，也会存在纯重资产或纯轻资产业务的企业，也仍会有企业继续剥离房地产业务。

图表：典型企业多元化业务模式表述

资料来源：亿翰智库、企业年报

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