北京楼市还在不断见证历史！

虽已进入11月份，2024年的北京楼市还在不断见证历史。

确切地说，“历史”的创造高峰期，是从今年的930楼市新政开始的。

包哥把北京楼市的关键词总结为：

买房条件“松绑”

930新政，是北京开始限购近15年以来的“史上最松”。

先是买房首付比例问题，最新的政策是：手套首付比例不低于15%，二套不低于20%。

北京买房首套首付比例最高是在2016年的9月30日，达到35%。

而二套首付比例最高点是在2017年3月17日，彼时新政要求二套房普通住宅首付提升至60%，而非普则提升至80%。

可曾想象，七八年前，北京还在绞尽脑汁地“阻止”你买房。

而七八年后……

提到普宅非普宅标准，从2014年10月开始最早执行，到2024年9月最终取消，也走过近10年的时间。

这个普宅和非普宅标准，曾经令无数买房人头疼，因为限制条件太多，连包哥都没办法完全讲通，庆幸的是我们再也不用考虑这个问题了。

北京现在买房，唯一还以“五环”为界定标准的，是买房社保和个税年限限制。

最新的政策是：购买五环内住房，社保和个税年限要在3年及以上，五环外，在2年及以上。

也就是说，你毕业后在北京上两年班，钱没攒下多少呢，买房资格已经有了。

2010年北京限购开始后，外地人买房资格的标准就是社保和个税要求了，2011年初直接提出了“5年”这一时间限制。

此后的近14年，社保或个税5年的要求，一直在严格执行，雷打不动。

如今的“5改2、5改3”，看似限制还在，其实已经是聊胜于无了。

通州双限“解除”

930新政还有一个创造了历史，就是北京对于限购终于一时同仁。

这个一视同仁就是，930新政彻底取消了“通州双限”政策：

居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。

这意味着，从2015年8月开始执行的通州双限政策，在严格执行了9年之后，彻底告别历史舞台。

我们再也不用先去了解一下，归到亦庄板块的通州台湖、马驹桥那几个地儿买房到底要不要遵循通州“双限”了。

我们再也不用考虑满足北京社保要求后，是不是满足通州社保要求了。

而且叠加通州全域都在五环外，所以在通州买房，社保和个税限制只有两年，可谓是“松上加松”。

就买房人越容易搞懂的政策才是好政策，如果他们研究政策都要研究好久，那就更会降低他们买房的概率。

北京成交“回暖”

因为北京930新政足够有效，所以北京开始从成交端开始回暖。

10月新房方面：

成交套数4184套，环比上涨76.17%，同比下降3.46%；

成交均价56343元/㎡，环比上涨5.08%，同比下降5.84%；

无论套数、面积还是金额方面，10月份北京新房环比都是保持在70%以上的增长。

整个10月份，很多新房项目也集中在新政后的热度期开盘，无一例外地都官宣了热销。

官宣热销在包哥看来，更多的是一种营销手段，真正的实力还是要看开盘之后的网签速度和数据。

北京宸园这个项目包哥不吝啬对它的赞美，因为它不仅官宣热销61.5个小目标，而且在10月13日正式开盘之后，整个10月份的网签数据就达到了102套，网签金额20亿。

包哥上一次这么真诚地因为数据的真实夸赞一个项目，还是两年前的中建玖合府。

10月二手房方面：

成交套数17367套，环比上涨36.50%，同比上涨63.02%；

成交面积152万㎡，环比上涨31.32%，同比上涨59.30%。

房价方面，10月北京二手住房成交均价环比上涨了2.3%。

北京二手住房网签量超过1.7万套，创下了是近19个月以来的最高。

同时，主要经纪机构二手住房的实时签约量显示，10月北京的二手住房实际签约量预计超过2.5万套，这个数字则是近7年的最高。

10月份北京楼市的高光数据，930新政的作用功不可没。

至于新政的蜜月期能持续多久，我们不得而知。

但最近一周的二手房数据已经在新政后连续4周的上涨后出现下滑，11.4-11.10一周，二手房的成交4224套，环比下降18.30%。

截至11月10日，北京11月二手住宅累计成交5183套，能不能达到新政前的9月份的1.27万套，包哥觉得肯定会比9月份要高，但看趋势数据可能不会超过10月份。

但，新政后的北京楼市，确实在朝着“止跌回稳”的大目标在走，没有偏离。

房地价格“解锁”

就在买房政策迎来近十年的“历史时刻”，房子前端的土地拍卖也随之松绑。

11月1日，北京市规自委官网正式挂牌一宗丰台万泉寺地块。

让人惊讶的不止是其二环位置以及超110个小目标的起始总价，更重要的是这块地的土地竞拍细则中，有这么一条：

不限制地价，不限制销售指导价。

而北京土地市场开始限制地价是在2016年，这一年北京房价上涨明显，下半年的930新政，买房首套首付比例提升至35%，“认房又认贷”开始实行，同时土拍规则也做出了从严调整，“限房价，竞地价”时代正式开启。

直到2021年，限竞房退出市场，但土拍规则限制未改，更是在土拍前就划定了该宗地的土地价格上限和未来的房屋销售指导价格，走进了“限房价、限地价”时代。

在此次万泉寺地块之前，北京也有个别地块的溢价率突破15%的上限，但依然规定了30%的上限，但万泉寺地块地价、房价都不再有限制。

这是不是意味着，北京楼市延续了8年的限价，终于要结束了？

当然，我们还是要看北京之后挂牌的地块是不是依然没有“上限限制”。

但万泉寺地块的土拍规则调整，确实是一个积极的信号。规自委官方也表示，这是“9·30新政”后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。

至于会不会出现高溢价率的地王，从而拉高所有宗地价格？你看今年北京到现在为止成交的37块土地中，有7成以上数量的地块都是底价成交。

而这些底价成交的地块，也有非常多放在前几年会被疯抢的地块。

这就证明，现在的房企买地甚至比咱们买房人买房还要冷静，好卖的地块，比如说上周刚卖出去的海淀功德寺，肯定会被抢，而普通的地块，房企肯定也会各种算账。

包哥觉得，土地市场重回“价高者得”的市场条件已经成熟，“让花成花，让树成树”。

你看，北京的房地产市场最近这一个多月，就发生了这么多翻天覆地的大事儿，首付比例、房贷利率降至最低，社保个税年限限制也几乎聊胜于无，普宅非普宅的杂七杂八的各项限制都在逐步解除，土地市场正在恢复“价高者得”的市场规律。

这一个多月，我们见证了太多历史。

我们也有理由相信，在北京楼市，我们还将见证更多历史。

以上。

个人观点 仅供参考