陈伟奇律师 | 依据以房抵债协议能否排除对涉案房屋的强制执行？

陈伟奇个人社会职称

政协茂名市电白区第二届委员会委会

贵州省茂名商会执行会长

振兴电白广州联谊会常务副会长

西南政法大学法学博士

西南政法大学中国法文化研究传播中心研究员

广东盈隆律师事务所　副主任

广东盈隆（贵阳）律师事务所管委会主任

盈隆法律研究中心主任

中国广州仲裁委员会仲裁员

广州市司法局调解专家

建设工程合同纠纷专业律师

工程案件律师

广州大学不动产研究中心研究员

新媒体平台“茂名故事馆”、“商讯0668”常年法律顾问

近年来，房地产行业持续低迷，尤其是从“高负债（净负债率）、高杠杆（资产负债率）、高周转（现金短债比）”运作模式下的知名房企，如恒大、碧桂园、融创等被爆出2.4万亿元、1.4万亿元、1万亿元的负债后，其下游的供应商、经销商和材料商也接连出现难以回款的问题。因此，在无法获取现金的情况下，以房抵债成为诸多建筑行业债权人的选择。2024年3月7日，公元股份有限公司发布消息称，其与恒大达成以房抵债的总金额在1.67亿元，其中价值9000万款项的房产已取得产权证书。

2024年4月10日，某甲控股股份有限公司发布公告称，其同意北京市某乙置业有限公司、某丙集团股份有限公司及其控制下的企业以其已建成的商品房抵偿某甲控股股份有限公司的应收账款4178.16万元。

除民营企业外，也有国有企业选择以房抵债方式清偿债务。某丁智能工业集团股份有限公司于2024年4月8日披露称，其与某某某建设投资有限公司签订《抵债协议书》，将其名下某小区5处房产作价576.46万元抵偿欠付某丁智能工业集团股份有限公司三份项目合同项下的设备工程款。

随着选择以房抵债的方式清偿债务的主体越来越多，相应的纠纷也层出不穷。签订以房抵债协议是否属于承包人实现建设工程款价款优先受偿的方式？以房抵债协议是否可以排除其他债权人对房屋的强制执行？

让我们通过解读最高人民法院的案例来进行分析。相关案例：（2021）最高法民申4574号

2009年5月6日，AA六分公司与公司签订《建设施工合同》。施工期间，因公司资金链断裂，AA六分公司停工，此时公司尚欠AA六分公司工程款1930.65万元。

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2013年5月27日，AA六分公司与公司于2013年5月27日签订《结算单》，确认尚欠工程款1930.65万元。

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2013年8月8日，AA六分公司与公司签订《房屋抵债协议》，约定以涉案小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米，二层全部建筑面积1641.8平方米，三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑，抵顶公司欠AA六分公司的工程款1930.65万元。

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2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2013）阳商初字第42号《民事调解书》，对AA六分公司与公司签订的《房屋抵债协议》内容予以确认。

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后王某向山西省阳泉市中级人民法院提起诉讼，要求公司归还其借贷的本金1200万元及相关利息。2017年10月25日，阳泉市中级人民法院作出一审判决书，判决公司归还王某借款本金1200万元及相关利息。

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该判决生效后，王某向山西省阳泉市中级人民法院申请强制执行。山西省阳泉市中级人民法院作出裁定书，裁定：查封被执行人公司涉案小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米，二层全部建筑面积1641.8平方米，三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑。

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AA六分公司得知上述执行情况后，向山西省阳泉市中级人民法院提出执行异议，主张其与公司签订《房屋抵债协议》且经过法院作出《民事调解书》予以确认，故其享有建设工程价款优先受偿权，足以排除强制执行。

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2019年11月4日，山西省阳泉市中级人民法院作出执行裁定书，裁定驳回AA六分公司的异议。AA六分公司不服，向法院提起本案执行异议之诉。

一审法院认为：

第一，《民事调解书》仅是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人通过以房抵债的方式履行债务，并非对物权权属的变动。因此，该《民事调解书》不能直接引起涉案房屋物权变动。

第二，AA六分公司认为其享有的建设工程价款优先受偿权优于王某享有的普通金钱债权，应当优先受偿。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第三条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”

AA六分公司未提供其用以抵债的1930.65万元债权实际支出明细，无法确定该债权是否包括工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，因此无法确定其享有的1930.65万元债权是否属于建设工程价款优先受偿权的范围。

且《批复》第四条规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”根据AA六分公司与公司签订的建设工程合同第一部分第三条，涉案小区1号楼的竣工日期为2011年5月30日，至今AA公司的优先权早已超过了六个月的行使期限。

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第三，AA六分公司认为其通过长期公开占有的公示方式对涉案房屋享有所有权，因涉案房屋属于五证全无的小产权房屋，占有就成为判断所有权归属的重要依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产所有权的获得须经过依法登记，公开占有与获得房屋所有权之间没有法律上的必然联系。

第四，AA六分公司认为相对于王某享有的普通金钱债权，其享有的债权更加接近于房屋产权，应当直接以涉案房屋受偿。因《民事调解书》是对当事人之间债务履行方式的确认，AA六分公司享有的债权不具有对抗其他债权的效力，AA六分公司与王某享有平等的债权，不能仅以债权性质来确定受偿方式。

第五，AA六分公司认为即使其不享有涉案房屋的所有权，也享有对涉案房屋的物权期待权，可以排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。”当事人排除人民法院强制执行须具备上述条件，AA六分公司与公司之间不具有房屋买卖合同关系，AA六分公司提供的证据也无法证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，因此其不符合排除人民法院强制执行的条件。

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综上，一审法院认为AA六分公司作为案外人提出的执行异议不能成立，并判决驳回AA六分公司的诉讼请求。

AA六分公司不服一审判决结果，向二审法院提出上诉。

二审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，AA六分公司作为案外人对一审法院就案涉房屋采取的查封行为提出异议，故其应当围绕对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益的相关事实承担举证责任。具体而言，AA六分公司应当举证证明其符合上述第二十八规定的四项要件。

AA六分公司在一审阶段提供住房保障和城乡建设管理局文件、《房屋抵债协议》和民事调解书，证明AA六分公司与公司在涉案房屋被查封前已签订合法有效的《房屋抵债协议》，公司同意以涉案小区第1栋一、二、三层建筑面积共计5002平方米建筑抵顶欠AA六分公司的1930.65万元工程款，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

AA六分公司已通过工程款抵顶房款方式支付了相应对价。因案涉房屋审批手续不全，公司至今未办理初始登记，因此，未办理过户登记并非AA六分公司自身原因所致。

关于AA六分公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的“已合法占有该不动产”，应理解为对不动产进行了事实上的管理和控制。

以房屋为例，拿到房屋钥匙、办理物业入住手续、缴纳相关费用等，才能视为对房屋已享有事实上的管理和控制。而根据王某提交的房屋现状照片，结合双方陈述，案涉房屋仍处于框架结构状态，既未安装门窗，也未进行外部装修，尚不具备事实上管理和控制的条件。

AA六分公司主张公司已将案涉房屋交付其占有使用，其对案涉房屋拥有事实上的所有权，理由并不充分。其提供的涉案小区高层住户确认表不足以证明其对案涉房屋已进行了事实上的管理和控制，故不能认定AA六分公司在查封前已合法占有案涉房屋。

AA六分公司还主张其通过以房抵债方式已实现工程价款优先受偿权，应当优于普通金钱债权受到特别保护，本院认为，AA六分公司与公司签订《房屋抵债协议》，同意将工程款抵顶房款，但在未办理房屋过户登记前，AA六分公司享有的只是物权期待权，在性质上仍然属于债权，该权益是否足以排除强制执行，仍需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四要件作出认定。故AA六分公司以优先受偿权为由主张排除执行的理由不能成立。

综上，二审法院认为AA六分公司提供的证据不能证明其在查封前已合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定，不享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益，并判决驳回AA六分公司的上诉请求。

AA六分公司不服二审判决结果，向最高人民法院申请再审。

王某答辩称：

第一，工程款债权已经消灭，再讨论建设工程价款优先受偿权已经毫无意义。

第二，AA六分公司从未合法占有过案涉房屋。

第三，案涉房屋至今没有办理过户登记，AA六分公司对此具有过错。

第四，《房屋抵债协议》不是买卖合同，一审判决意见正确。

第五，本案二审程序符合法律规定。第六，AA六分公司的1930.65万元工程款债权系虚假债权，《民事调解书》系AA六分公司与公司虚假诉讼的结果。

最高人民法院认为：

一、 原判决以《执行异议和复议规定》第二十八条认定AA六分公司不足以排除对案涉房屋的强制执行，适用法律不当。AA六分公司与公司于2013年5月27日签订《结算单》，确认尚欠工程款1930.65万元。2013年8月8日，按照住房保障和城乡建设管理局下发文件《关于涉案小区引发群体上访、完善工程的意见》的精神，AA六分公司与公司签订《房屋抵债协议》，约定以涉案小区第1栋，共计5002平方米建筑抵顶1930.65万元工程款。

2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出《民事调解书》对AA六分公司与公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认。

本案中，AA六分公司系以享有并行使了建设工程价款优先受偿权为由提起诉讼，主张排除王某的强制执行。二审判决未对AA六分公司的前述上诉主张进行审理，却以《执行异议和复议规定》第二十八条来分析判断王某与AA六分公司的权益先后顺序，与当事人主张不符，适用法律不当。

二、 AA六分公司享有并以折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，AA六分公司与公司在政府的协调下签订《房屋抵债协议》以案涉5002平方米房屋抵顶1930.65万元工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。

2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工司法解释二》）第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”上述司法解释对优先受偿权起算时间的规定不尽相同。依照新法优于旧法的适用规则，本案应从发包人应当给付建设工程价款之日计算工程价款优先受偿权。

本案中，因公司资金链断裂，AA六分公司于2011年11月停工。虽然双方签订的建设工程合同约定的竣工日期为2011年5月30日，但双方于2013年5月27日签订《结算单》确认尚欠工程款1930.65万元，实际系以协议的方式确定了应付工程价款。因此，应以2013年5月27日作为应当给付工程款日期。

2013年8月8日，双方签订《以房抵债协议》未超过法律规定的建设工程价款优先受偿权行使期限。

《建工司法解释二》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”案涉工程虽未竣工验收，但公司与AA六分公司签订《结算单》确认工程价款结算，未就工程质量提出异议。本案审查期间，经询问AA六分公司与王某，双方均认可案涉工程已实际入住，未就工程质量产生争议。因此，应认定AA六分公司享有并通过折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。

三、 （2016）最高法民申3122号民事裁定书不能作为本案裁判的直接依据。2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出《民事调解书》对AA六分公司与公司签订的《房屋抵债协议》中以案涉5002平方米房屋抵偿工程款的内容予以确认。王某提起对该调解书的第三人撤销之诉，在一二审均驳回其诉讼请求的情况下，其向本院申请再审。本院作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定该《民事调解书》仅系就双方之间以房抵工程款的确认，并非房屋权属变更的确认，不具有物权效力。

但AA六分公司主张排除王某的强制执行系基于享有并行使了建设工程价款优先受偿权，即便AA六分公司未取得物权，亦不能当然否定其在具备法定条件时仍可以依据其他权利而主张排除执行。原一审判决以（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定AA六分公司不享有物权为由即判定其不足以排除强制执行不当，二审予以维持，结果有误。

四、 AA六分公司主张排除强制执行具有事实和法律依据。根据《合同法》第二百八十六条规定，建设工程价款优先受偿权应优先于普通债权，这也是优先权的应有之意。

2013年8月8日，AA六分公司与公司签订《以房抵债协议》，通过以房折价方式行使了建设工程价款优先受偿权，而王某与公司系民间借贷关系，王某为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，AA六分公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。

综上，最高人民法院认为AA六分公司的再审申请符合法律规定，并裁定指令二审法院再审本案。

根据上述最高人民法院的裁判规则可知，承包人通过与发包人签订以房抵债协议方式行使了建设工程价款优先受偿权，可以排除其他普通债权人对房屋的强制执行。这其中蕴涵的法理也十分清晰。

房产是一种特殊的商品，它将建筑材料、各种机械作业劳务作业、施工管理等因素凝聚在一起，形成为建筑物。建筑物本身的价值，更多是来源于施工方的施工行为。而施工方的施工行为，涉及到更普遍的社会行业，比如说各个工种的建筑工人，各种类型的材料供应商、各种类型的机械设备租赁商。

如果施工方不能拿到相应的工程款，势必会影响到下游的各种款项的支付，并由此引发更多更复杂的经济纠纷。因此，当施工方和其他债权人同时向发包人（房开商）主张债权，而债权的实现主要是依靠处置施工方施工所形成的建筑物时，法院将建筑物或者建筑物所对应的价值分配给施工方，无疑更有利于化解社会矛盾，也更符合公平公正的法律法理。

另外，结合上述案例，笔者建议如下：第一， 尽早签署书面以房抵债协议。

鉴于目前市场购买力低迷，开发商或者相关的工程发包方现金回笼的压力较大，以现金的形式支付工程款出现严重困难的情况下，应当尽早签署书面以房抵债协议，即便收不到现金工程款，也能持有部分物业产权，总不至于血本无归。而且，现金周转不顺畅的情况下，众多合作方对开发商丧失信心，极容易导致多米诺骨牌般的诉讼。

根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条之规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”可知，发包人与承包人签订以房抵债协议是符合“承包人可以与发包人协议将该工程折价”的情形，属于承包人行使建设工程款价款优先受偿权的方式。因此，作为施工方，应当尽早与发包人确认债权并用以房抵债的形式保住债权，避免其他债权人的执行干扰。

第二，及时行使建设工程优先受偿权。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条之规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”可知，建设工程价款优先受偿权的行使有相应的法律时效限制，如果承包人怠于行使建设工程优先受偿权超过十八个月的，则该权益将不受法律保护。也即，法律不保护躺在权利上睡觉的人。因此，承包人应该在限期内及时行使建设工程优先受偿权。

第三，及时办理相关过户登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述最高人民法院的案例可知，法院在审理案外人执行异议之诉案件，对于异议人提出对涉案房屋查封行为异议时，主要审查异议人举证的情况是否符合上述第二十八条规定的四项要件。

其中一项涉及是否因买受人原因导致未办理过户登记。虽然建设工程价款优先受偿权是承包人的法定权利，优先于普通债权，不以办理产权登记手续为条件。但是，为了避免发包人在签订以房抵债协议后，又将房屋出卖给第三人，进而引发纠纷。

因此，承包人应尽快与发包人办理房屋过户登记手续，避免不必要的争议。

供稿：陈伟奇

通讯员：；伍斯兴

整理发布：茂名故事馆新媒体编辑部

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