房价再跌25%，高盛新的预言

高盛又出来预测楼市了，这次是说到今年底没有卖出去的房产库存金额将到达到93万亿，相当于咱们今年预期GDP的67%，也等于中国家庭2023年财富的13%，而在这个对比之下，今年房产销售总金额预测不到9万亿元， 但是楼市的总负债金额在59万亿，所以高盛判断市场不太可能解决如此严重的库存过剩和总负债问题，并且认为房价还会面临20%-25%的下跌，差不多等于楼市峰值的一半。

当然，不全是下跌的预测，高盛还说到了2025年底左右的时候楼市会企稳，到2027年平均房价会上涨2%，而这个前提是2027年新房的销售额要再8万亿左右，地方政府要额外提供8万亿的财政支持才能实现的。而之前在半年前，高盛就预测过咱们房价将在2027年三季度才企稳，但是现在又有新的判断了，可以说楼市现在的变化几乎是三个月就一个样了，这里面的政策属性影响太大了，所以高盛也不可能完全踩准预测的点，但是大的趋势咱们还是可以看看的。

首先高盛这次的预测不是凭空得来的，因为从今年的政策来看，虽然是频率很多，但是力度其实相比咱们楼市的窟窿其实只是九牛一毛的，就像咱们现在的房地产库存如果全部建成就有93万亿，而咱们今年全年新房销售额也就9万亿顶天了，那等于去化周期就有120个月至少，这还是建立在未来一套新房的库存都不增加且还能长期保持9万亿的销售额前提下才能实现。而总债务59万亿也是一个拦路虎，之前出的政策，包括3000 亿元再贷款额度、4 万亿白名单信贷计划、100万套旧楼改造等。

看似很多，但是跟总的债务体量对比一下，其实就是毛毛雨，整体救市规模其实是不足的，而且执行层面会打多少折扣大家应该能懂，当然，前几天又出了10万亿的地方化债政策，所以有了这个刺激政策，所以高盛对咱们企稳的时间是提前了一年多了，就像5月的新政，到9月的新政，基本没人可以完全预测到，而10万亿的预测也是有出入的，这些钱还是给地方化债和偿还利息的。

而现在一线是还没完全松绑的，只是现在楼市大方向是朝着继续松绑去走的，就像利率在10月的时候给了大家超预期的下调，存量房业主提前还款潮也得到了一些抑制，这都是靠实实在在的让利才出来的，而不是光靠喊能喊的到的，购房者是用真金白银去投票，所以现在如果还是传统的救市操作，对市场而言基本掀不起太多水花了，接下来肯定要保持一定体量的化债和去库存的持续操作，才可能去化解90多万亿的库存和50多万亿的债务，这是跑不掉的。

所以从10万亿这个东西出手后，我们也相信整体的救市力度会继续加快，一线估计完全松绑的时间点也不远了，现在广州已经是完全裸奔的状态了，虽然10月是出现了上涨，但是11月的销量相信大家都感受到了，没能继续支棱太久，现在大家还是要按季度季度的来看了，价格和销量目前还没能同步上涨，在当下楼市波动期，只能更加持续跟着房价数据来看了，因为现在如果说未来五年后的房价就太远了，就像地方现在的债务，也是先解决眼前的再说了，未来十几年慢慢消化，之前楼市一口吃成了胖子，往后的减肥也要一点点的时间才行，不可能快速消退体重。

而对政策而言，现在就不要老想着去抄底，比如政策出台了，看看一季度的销量如何，价格走势如何，量在价先，楼市是不会像股市一样那种一夜暴涨和暴跌的，除非是有惊为天人的政策出台，当然有这种政策的话，99%是没办法躲过去的，所以如果政策出来，销量和价格都企稳了三个月甚至明显回暖了，你再考虑上车也不会晚，而且配售型保障房具体细则和要求都还没正式出来，未来商品房是保障房是两条腿走路了。

如果你是纯居住的刚需，肯定两条腿都要考虑一下了，不要只盯着商品房那一条腿，现在就业的不稳定性还是比较大的，你今天月入一万，下个月可能就失业归零了，就像自媒体行业来说一样，不少人可能红利期一个月能赚好几万，但是随着流量退潮，可能一个月就小几千了，因为大环境摆在这里，没必要加太大的杠杆逼死自己，还是要看自己的收入和家庭情况，政策是来了，但是多数普通人是接不到太多水的，就像存量房利率，这是实打实的省钱了，那一年多数人可能也就省个小一两千块，这都是大恩大惠了，而接下来说还有税收方面的让利，大家等着看看细则吧，到底会让利到什么程度。