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黄奇帆再预言未来房地产,2024已基本应验,2025年或大概率也是对

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在诸多专家当中,预测房地产走势的人确实特别多,但真正靠谱的却没几个。

很多预言家都是在市场好的时候疯狂唱多,在市场低迷的时候又转为唱空,反正主打一个见风使舵。

但也有一些大咖在预测房子走势方面,不得不服,比如当初的马云,他就曾在大家疯狂买房、囤房的时候,直言未来“房价如葱”。

虽然房价不可能如葱,但是他也间接告诉了大家房价的下行空间,比如当前的鹤岗等地区,已经实现两三万就可以买到一套房。

另外,学者型官员黄奇帆的预测,也更为值得大家关注,当年恒大爆雷前一年,市场还处于极端火热期,但彼时的黄老就说了,国内房地产负债率远高于香港和欧美发达经济体,这不是正常现象,未来一定会把这个杠杆降下来,大部分房企或被兼并或者关门。

结果没多久,房企就迎来了“三道红线”,很多债台高筑的房企都陷入了巨大的危机。

而现在回过头去看,如果当初房企们都听从了黄老的这一见解,及时控盘清盘,想必这几年的日子也不至于那么困难。

然而,现实中绝大多数房企并没有采取这样的策略,甚至有的企业在黄老此言一出,还在加大杠杆,结果就可想而知了。



而且从历史来看,这已经不是黄老第一次预测房子的走势,从历史预测的情况来看,几次都特别准确。而最近的一次关于预测未来房子走向,看原视频讲话时间是在2023年。

当时有一位听众提出疑问,让黄老分析一下房价有没有跌到最低?明年的房地产情况又会怎么样?

黄老用几个数据预测了未来的情况:

他表示,2021年到2022年,其实市场并没有大跌,只是“有行无市”。

但是他说,未来房子的交易量降到12亿平方米左右,就会守住平衡,就不会降到5,6,7,8亿平米。



至于为什么是12亿平方米,黄老师这样解释的:因为中国的房产建成的,在使用中的房子现在有500多亿平米,理论上50年折旧,每年折旧1/50,500亿平米的2%就是十亿平米,然后再加上结构性的需求调整,大概2亿平米,所以,他预测,这12亿平米的需求就是坚实的底部,会守住的。

那么我们来看一下去年的情况,2023年的全年销售额为11.7亿平米,实际上已经踩在了黄老所说的支撑点上面了。

而按照今年前十个月的销量情况来算,也差不多会达到这个水平,换句话来说,不论是从建筑量的角度还是投资量的角度,市场销售已经是超跌了。



而在这样的超跌情况下,之所以去年到今年还会出现价格上的下行,主要原因还是在法拍房上面。

比如2000年的时候,法拍房只有20万套, 2023年的数据大概估算为400万套,如果按照100平米来计算,那么400外套法派法就相当于4亿平方米,这个量已经是全年销售的30%多了。

要知道,法拍房交易量一旦超过了20%,就会成为区域性的房价,足够影响到市场价格。

所以黄老坦言:到了明年(2024年)出现整体30%跌幅时,法拍房就会出现打“对折”情况,如此,政府就应该出手了,比如拿出5万亿把房子收了,用来做公租房、廉租房等等,政府收了是不会亏的,因为一个国家本身就应该提供30%的保障房。



用黄老的话来说,这个策略可以说是一举两得,因为达到了30%的保障房以后就不用再建了,既消化了库存,又平衡了债务。

而且咱们回过头去看今年的政策,确实各地国家队已经开始下场收房,用作保障房。单从这一点来看,黄老的预言在今年基本上已经应验了。

而现在我已等待验证的就是市场的底部和企稳时间了。

而行内人士分析,就今年前几个月的销售情况来看,要达到12亿平米的均衡数据,大概率要在到明年出现。



不过有一点可以肯定,今年官方多次强调防范系统性金融风险,足以说明一点,当前,不仅要救这个市场,而且还要全面救起来如果没有起来,那么市场的政策就会不断加码,一直到市场企稳和回暖。

所以单从这一点来看,市场上最困难的时刻,其实基本上已经过去了,明年大概率是可以期待的!

图片来源网络

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