上海露香园（官方网站）露香园2024年最新房价【已认证】

黄浦豫园板块露香园2期已取证，将于2月25日开启认购，项目推出262套建面约154-253㎡房源，均价163000元/㎡。

认购时间：2024年2月25日9：00-2月29日12：00

认购地址：黄浦区龙华东路325号A座21楼认购处

上海黄埔露香园售楼处电话：400-8080-420【售楼处电话】

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我们也找到了项目样板间位置，在B地块11楼，从航拍视频看软装已布置完毕，样板间大概率已经完成了。

样板间位置：

另外，我们也爆料一下项目各户型套数以及大致得房率，供参考（以开发商实际发布为准）。户型评测、日照分析、不利因素分析也一并提供给大家。

各户型套数、大致得房率

如下图所示，露香园2期与露香园1期就隔了一条露香园路：

项目首推B、D1地块。

露香园二期售楼处电话：400-8080-420B地块为精装高层，主力户型为建面约166-253㎡3-4房；

D1地块为精装高层+精装别墅，高层主力户型为建面约159-208㎡3房，别墅这次不推，主力户型为建面约400+、500+㎡5房。

社区内不利因素如下：

B地块各户型分布、各户型套数、得房率如下（过程稿，仅供参考）：

B地块户型图如下（过程稿，仅供参考）：

建面约253㎡4房3卫，预计35套：

建面约234㎡4房3卫，预计35套：

建面约213㎡3房3卫，预计32套：

建面约182㎡3房2卫，预计16套：

建面约186㎡3房2卫，预计21套：

建面约166㎡3房2卫，预计17套：

建面约199㎡3房3卫，预计17套：

建面约217㎡4房3卫，预计1套：

建面约229㎡4房3卫，预计3套：

B地块效果图如下：

再看D1地块：

主要由小高层以及别墅组成。

D1地块各户型分布、各户型套数、得房率如下（过程稿，仅供参考）：

建面约207.9㎡3房3卫，预计14套：

建面约159.3㎡3房2卫，预计14套：

建面约195.7㎡3房3卫，预计14套：

建面约224㎡4房3卫，预计1套：

建面约215㎡4房3卫，预计1套：

建面约198.5㎡3房3卫，预计14套：

建面约163.7㎡3房2卫，预计14套：

建面约176.7㎡3房3卫，预计14套：

B地块和D1地块规划设计图如下，除了住宅，还会有部分商业。

除了上述两个地块，A、C2、D2地块也已公示：

其中右上角的A地块是高层住宅，大概150套住宅，北栋为建面约263-370-487㎡；南栋为建面约279-290-375-494㎡。

C2地块为纯低密产品，主力面积为建面约300-500㎡别墅。

南侧的D2地块是大量商业和保障房。

露香园整体效果可以参考这两张图：

户型分析

建筑师户型解读如下：

B-1A户型：

该户型为飞机户型，公区集中在中部，独立玄关入户，仪式感较强。横厅配置，中西餐厨空间齐备，两面宽超大阳台，增添社交休闲属性。两间舒适套房居于客餐厅左右两侧，其中主卧配置相对豪华，拥有较大衣帽间以及四件套酒店式卫生间，北次卧尺寸合理也相对安静。整体配置舒适宽敞，非常适合全龄段生活场景所需。

B-1B户型：

该户型为飞机户型，公区集中在中部，独立玄关入户，仪式感较强。横厅配置，两面宽超大阳台，增添社交休闲属性。两间舒适套房居于客餐厅左右两侧，其中主卧配置相对豪华，拥有较大衣帽间以及四件套酒店式卫生间，北次卧尺寸合理也相对安静。厨房空间略微曲折，走道略有浪费，整体配置舒适宽敞，适合全龄段生活场景所需。

B-2A户型：

该户型动静分离，公区集中入口处，独立玄关入户，仪式感较强。横厅配置，餐厨一体化大空间，两面宽超大阳台，增添社交休闲属性。两间舒适套房一南一北，其中主卧配置相对豪华，拥有衣帽间以及四件套酒店式卫生间，北次卧尺寸合理也相对安静。厨房嵌套家政间，主仆动线互不干扰，整体配置舒适宽敞，适合全龄段生活场景所需。

B-2B户型：

该户型为飞机户型，公区集中在中部，独立玄关入户，仪式感较强。横厅配置，两面宽超大阳台，增添社交休闲属性。三间卧室朝南，分别居于客餐厅左右两侧，其中主卧配置相对豪华，拥有较大衣帽间以及四件套酒店式卫生间，另外两间次卧尺寸合理也相对安静。整体配置舒适宽敞，虽然不是南北通透，但南侧采光面较大，适合全龄段生活场景所需。

B-3A户型：

该户型动静分离，公区集中入口处，独立玄关入户，仪式感较强。横厅配置，餐厨一体化大空间，两面宽超大阳台，增添社交休闲属性。两间舒适套房一南一北，其中主卧配置相对豪华，拥有衣帽间以及酒店式卫生间，北次卧和书房尺寸合理也相对安静。厨房嵌套生活阳台，整体配置舒适宽敞，适合全龄段生活场景所需。

B-3B户型：

该户型为飞机户型，独立玄关入户，仪式感较强。横厅配置，两面宽超大阳台，增添社交休闲属性。三间卧室朝南，分别居于客餐厅左右两侧，其中主卧配置衣帽间以及四件套酒店式卫生间，另外两间次卧尺寸合理也相对安静。厨房带有生活阳台，整体配置舒适宽敞，虽然不是南北通透，但南侧采光面较大，适合全龄段生活场景所需。

B-3C户型：

该户型动静分离，边厅，独立玄关入户，仪式感较强。超大横厅配置，餐厨一体化大空间，两面宽大阳台，侧边开窗采光绝佳。卧室两间朝北一间朝南，其中主卧配置相对豪华，拥有衣帽间以及酒店式四件套卫生间，北次卧尺寸合理也相对安静，离卫生间较近使用方便。厨房嵌套生活阳台，整体配置舒适宽敞，适合全龄段生活场景所需。

B-3D户型：

该户型为飞机户型，独立玄关入户，仪式感较强。横厅配置，两面宽超大阳台，增添社交休闲属性。四间卧室朝南，分别居于客餐厅左右两侧，其中主卧配置相对豪华，拥有较大衣帽间以及四件套酒店式卫生间，另外三间次卧尺寸合理也相对安静。厨房带有生活阳台，整体配置舒适宽敞，虽然不是南北通透，但南侧采光面较大，适合全龄段生活场景所需。

B-3E户型：

该户型为飞机户型，独立玄关入户，仪式感较强。横厅配置，两面宽超大阳台，增添社交休闲属性。四间卧室朝南，分别居于客餐厅左右两侧，其中主卧配置相对豪华，拥有较大衣帽间以及四件套酒店式卫生间，另外三间次卧尺寸合理也相对安静。厨房带有生活阳台，整体配置舒适宽敞，虽然不是南北通透，但南侧采光面较大，适合全龄段生活场景所需。

露香园的分析结果是这样：

计算已考虑周边所有建筑的影响，结果表明东部住宅楼春秋季和冬季会对本次开盘楼栋B-1#、D1-1#产生遮挡，其余楼栋仅受地块内部影响。

春秋季：B-1#、B-2#、D1-2#、D1-4#、D1-5#、D1-6#采光优异几乎不存在遮挡。B-3#、D1-1#中底层受遮挡，就具体遮挡时间而言，B-3#主要在上午受B-1#、B-2#遮挡。D1-1#主要在早晨受东部住宅楼遮挡，上午受D1-2#遮挡。

冬季：B-2#、D1-2#、D1-4#、D1-5#、D1-6#采光优异几乎不存在遮挡。B-1#、B-3#、D1-1#受遮挡。就具体遮挡时间而言，B-1#主要在上午受东部住宅楼遮挡。B-3#主要在早晨受B-1#遮挡，上午和中午受B-2#遮挡。D1-1#主要在上午受东部住宅楼和D1-2#遮挡。

夏季：由于楼栋建筑朝向为东南偏转和夏季太阳角度问题，楼栋在下午处于阴影中，日照略有缺失，不过反而有利于减缓夏季西晒。

（以下日照分析均为实际楼层）

春分秋分（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

夏至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

冬至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

上海黄埔露香园二期售楼处电话：400-8080-420【售楼处电话】

案场限流 看房需提前来电预约登记

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上海9.29楼市新政发布:放松限购、优化信贷、买房降税！央行降首付、降利率！

上海进一步优化房地产市场政策 多措并举支持居民多样化住房需求

上海深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化，推动构建房地产发展新模式，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。经市政府同意，9月29日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》）。《通知》自2024年10月1日起施行。

《通知》明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。二是提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

《通知》提出，按照因城施策原则，优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策。引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是降低房贷首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。

《通知》要求，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求，一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；二是按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

9月29日晚间，央行发布公告，宣布完善商业性个人住房贷款利率定价机制。允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场期待已久的存量房贷利率调整政策正式落地。

随后，市场利率定价自律机制发布关于批量调整存量房贷利率的倡议（以下简称“倡议”）。倡议提出，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。

为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房(有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外)，引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。

央行：降利率、降首付

中国人民银行9月29日发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。

市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限(如有)，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。

为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房(有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外)，引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。

截至9月29日晚间，建行、工行等官微已跟进发布最新公告。