广州城投，解不了套

文/十一弟

去年三月份，广州首轮土地拍卖，挂牌了位于天河智慧城的一块地。

这块地起拍价超过44亿，规划计容面积将近28万平米。

但它需要无偿配建7.5万平米的政策性住房，以及1.4万平米的幼儿园、党群服务中心、文化站、星光老年之家等公共配套。

这样算下来，这块地的可售面积只剩下19万平米。

另外，地块内还规划了8.2万平米商办面积，实际可售住宅面积不到11万平米。

天河属于广州的核心城区，区位优势明显，不少挂牌出让的土地，开发商趋之若鹜。

不过，由于这块地总价很高，开发条件相对苛刻，大多数房企知难而退。

结果，只收到了一家企业报名出价——

广州城投。

它是广州下属城投公司，最后以底价摘牌拿下，相当于做了兜底。

广州城投的主营业务，包含基础设施建设、金融、房地产、资产经营、餐饮服务、钢琴及数码乐器产品制造、城市给排水等。

去年，它的资产总额3853亿，营业总收入342亿，来自房地产业务收入55亿，占比16%。

广州城投的房地产销售规模不大，去年只卖了48亿出头。

但它的拿地势头很猛，去年光是在公开市场上，就砸了逾89亿买地。

广州城投底价拍下的天河智慧城地块，几乎占到了去年拿地支出的一半。

这块地到手以后，被开发成了“广州城投·天禧”。

天禧项目拖了很久，一直到今年六月份才取证入市。

正式开盘之前，广州城投对外放出过吹风价，天禧的单价打算卖到每平米六七万。

今年的广州楼市，天河各大楼盘之间的价格战，打得异常激烈，开发商贴身肉搏。

年初，华润置地在天河区开发的天河润府入市，一上来就把开盘价降到了5万/平米。

天河润府的楼面地价，超过了3.8万/平米，最低5万/平米的开盘价，房价几乎贴着地价在卖了。

天河润府撕开降价的口子之后，今年天河区很多新入市的项目，开盘价就很难定到5万/平米以上了。

从拿地到开盘，天禧项目拖了整整一年多时间，原本放出来每平米六七万的吹风价，市场根本不买账。

广州城投只能选择降价，等到正式开盘时，单价最低已经降到了4.7万/平米。

这个开盘价，其实就已经蚀本了，属于卖一套、亏一套。

天禧地块的总价超过44亿，按照可售面积19万平米计算，平均楼面价2.3万/平米。

若按照实际可售住宅面积不到11万平米计算，楼面地价接近4.1万/平米。

十一弟查了下，加上政策性住房、公共配套等无偿配建的开发成本，天禧项目总投资超过了102亿。

按照可售面积计算，每平米开发成本需要5.4万块钱。

也就是说，天禧项目的单价至少要卖到5.4万/平米以上，才能勉强保本。

最低4.7万/平米的开盘价，大概率是割肉出货。

而这还不是天禧项目的底线价格，开盘后不久，就推出了一批又一批特价房——

最低单价先是降到了4.3万/平米，后来更是降到了4.1万/平米。

这是连底裤都脱掉了，干脆让房价擦着地价卖。

最尴尬的是，就算开盘降价、亏本卖楼，天禧项目也没能换来销量。

十一弟查了下，天禧项目推出的2栋住宅楼、总共274套房，到现在只卖了23套。

从今年六月份开盘，已经卖了五个多月时间，去化率仅8%。

在天禧项目上，广州城投需要投入上百亿，可售面积将近19万平米。

目前推出的2栋住宅楼，预售面积大约3万平米，只相当于整体可售面积的六分之一。

按照今年开盘五个月以来的去化速度，天禧项目的销售周期，必然会拉得十分漫长。

几乎占到去年拿地支出一半的天河智慧城地块，就这样被套住了。

逾44亿的地价，上百亿的投资，哪怕是降价入市、割肉出货，还是卖不动。

兜底拿地的后遗症，开始发作了。