自如13年：中国租赁市场巨变，存量时代升级打怪

本文来源｜财经杂志

本文作者｜辛晓彤

10月19日，自如13岁生日后的第一天，董事长熊林选择了和自如的业主们一起度过。

这些业主大都是“增益租”的客户。这是自如2021年推出的新商业模式，与以往模式不同，在增益租模式下，机构与业主不再是单一的租赁关系，而是转为深度合作伙伴。对业主有吸引力的是，增益租改造后的房子，更利好将来的出租、出售和自住。

三年来，针对自如的新商业模式一直有不同声音。但最新的数据显示，增益租房源已经约占自如整体房源的一半，新收房源则100%采用增益租模式。

从规模上看，截至2024年三季度末，自如已入驻8个国家和地区、覆盖81个城市，累计服务租客500万余人，业主百万余人。

总结穿越周期的经验，熊林认为，住房租赁市场正在从一个快速扩张、泥沙俱下的市场，转变为一个拥有更大确定性、高质量增长的市场。“如果只用一个关键词，那就是稳定。”

房东降价没人理vs租客找不到好房子

“房子马上到期，正在物色新房。房东给大幅降租金了，但我不想再和没法入眼的厨卫、老旧家具打交道。”这是多位北京年轻租客不再续租的主要原因之一。

这让房主心理落差更大。据《财经》了解，2021年之前，北京丰台的一室一厅能租到5800元/月，如今最多只能租到5100元。

“之前，我还能挑挑租客，现在，不被租客三天两头的找去当水电修理工就不错了。”多位房东在交流中坦言，这一代年轻人，对租期的服务和品质都有各种要求。

中国的租住市场已进入存量时代，全国潜在用于出租的房源已超过6000万套，有房住已不是主要矛盾，住得好变成新时代的关键词。房东和租客的这类痛点会长期存在。

根据中指研究院对全国50座重点城市住宅租赁价格的调查，2024年前三季度，只有8座城市租金小幅上涨，其余城市均在下跌，其中又数三季度“拖后腿”严重。从数据来看，一二线代表城市住宅平均房租同比去年分别下滑0.49%和0.63%。

自如近期也分享了一组综合机构数据：2024年1月-9月，北京住房租赁市场挂牌量同比增长20%，上海同比增长25%；出租周期来看，北京普租房源平均出租周期同比增加16%，上海同比增加32%，都接近40天；租金方面，北京普租房源平均成交租金水平同比下降4%，上海同比下降1%。

根据中指研究院数据，北京地区房价2023年以来呈下降态势，2024年10月二手房挂牌均价为6.9万元/平方米， 2023年4月为7.6万元/平方米。

“也曾为买房做过深入研究。但房价一降再降，周围朋友买房都买在高点，心里就退缩了。”这是大多数不买房年轻人的心态。

根据新华网、自如研究院联合发布的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》，截至2023年底，中国的租房人口突破2.6亿，越来越多一二线城市年轻人可接受租房5-10年。

此前，社交媒体不乏一家老小只租房不买房的故事，原本大家看着像猎奇，现在越来越成为常态。

熊林也表示，中国租赁市场已经发生了很大变化。从租房人口结构看，10年前租客以大学毕业生为主，但今天的城市租房人群正在变得多元化，情侣夫妻、三口之家、与父母同住等家庭型人群增多，甚至很多人会把租房作为长期的选择。人群的不同导致了需求的变化，品质化、改善型租房产品成为更主流的选择，重视稳定的租赁关系，也关注“质价比”、重视线上便捷体验。

但现在的供给端明显滞后于需求端。北京、上海等一线城市，楼龄20年以上房源占比超40%。这些老旧存量房、简装房难以长期稳定出租，房东也无法有持续收益。

这正是住房租赁行业的机会。

熊林表示，专业化租赁机构的价值就在于缓解供需错配、提供稳定的租赁关系，让房东的资产保值增值，让租客用相同的价格租到更好的房子。

据他介绍，日本、美国、德国的租房市场，机构化率分别达到80%、50%、40%，专业化住房租赁机构是实现供需平衡、稳定市场的主体。中国租房市场，机构化率仅为10%左右，提升潜力巨大。

像管理酒店一样管理住宅

传统租凭公司更像是中介，从房东处收房，再转租给房客，差价为收益。十多年前，专业住房租赁机构开始出现，那时的主流做法是租赁公司跟小业主签订承租合同，不收差价，收取服务费和1个月的房屋空置费，如果空置期为1个月，合同期为一年，那么机构给房主的租金为11个月，如果机构在收房时就把房子租了出去，那就多赚了1个月的房租。

以上两种模式都是固定租金，无法根据市场行情上下调节，既不利于企业做相应的收益管理，也不利于房东的资产管理。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，随着租房主体人群从20岁-30岁向30岁-40岁转移，租户对居住品质的要求也变得更高，相比业主零散出租，机构化长租项目更具竞争优势。

正是在这样的背景下，2021年自如推出了“增益租”模式：

1，房屋装修改造，提升租金，业主承担装修成本；

2，自如与业主商定房租价格，业主与租客之间无差价和空置期；

3，自如每月向业主支付至少80%的月租金作为保底收益，若租金走高，超出商定价部分，自如与业主分成。

增益租让自如从“中间商”转变为“资产管理者”。熊林认为，自如的新模式让普通业主多了一个选择，可以让专业的管理公司来运营自己的资产，提供一个兼顾资产收益和运营维修成本的综合管理方案。

资产管理公司在5年-10年或者一个更长的时间维度上，对业主的资产保值增值负责。这一直是五星级酒店业主的管理方法。“我们希望把这样一个针对大物业、大业主的专业服务模式，让每一位个人业主都能享受到。”熊林说。

酒店行业有成熟的“委托管理”模式，即酒店业主将经营管理权交由专业酒店运营商，业主需要按照酒店运营商的设计标准投入装修改造资金，酒店运营商在承诺保底收益的基础上收取运营管理费。

“这种模式让专业的人做专业的事，自如也能摆脱包租带来的资金压力，‘轻装上阵’。这是品牌运营商走向成熟后的必然选择，体现了行业发展规律。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

如何让业主每套房子都增值，让大家住到好房子？

一位繁忙的杭州业主告诉《财经》，她在2023年更换为增益租模式。全程不用操心，从装修、带客户上门看房、维修等，全部由自如搞定，自己每月收房租就行。

有些房东喜欢保底模式，但不想重新装修房子。对此熊林解释说，自如会根据房屋不同状况进行评估，有的房子可能不需要大改，自如会配备一些家电，在厨房厕所等区域做简单翻新维护。有些可能是30年房龄的老旧房，需要重新装修，自如会出一套完备方案。

（自如针对各类房源的产品方案。图片来源：自如）

在自如内部，目前运营着一套“一稳四好”的经营方法，除了“增益租”模式带来的稳定资产收益，自如还通过产品好、服务好、科技好、团队好，以期为房东带来稳健的资产管理体验，为租客带来更好的居住生活体验。

目前，自如面向各类业主资产推出了多个系列的居住产品，包括友家、心舍、速优家、曼舍、自如寓、ZABIT等。

速优家面向精简装房源；心舍、友家面向老旧毛坯房源；曼舍聚焦高端住宅。对于机构业主的整栋或多栋物业，自如推出了自如寓、自如里；自如比邻ZABIT则是针对中国海外留学生的租房平台。

两位自如“心舍”的租客提到，装修风格很有“家”的感觉，但也有顾虑：一个是房子很难抢到，一个是希望房子能更好同时价格还能更便宜。

人们总是希望房子又好又有性价比。熊林也表示，不只是租房，消费者买车、买房、买一杯咖啡，都希望有最好的性价比，这是合理诉求。“我相信机构化租赁公司的发展，会让大家用同样的价钱租到更好的房子。”

赵然介绍，从他们长期监测的16个重点城市来看，机构化长租公寓的平均出租率在90%左右，说明从需求端对于机构化长租公寓的接受度很高。

当然要面对百万个人业主，500万租客，总会有新问题出现。

社交平台上，一位在自如居住超过2700多天的租客说自己最大的痛点是“有问题找不到管家”。为此，自如把管家服务搬到线上，成为24小时云管家，提出问题后，1个小时内后台生成工单给出首次解决方案，每天或每两天跟进处理进度。家具家电损坏，报修后10分钟就会有响应，半小时能上门。

对数量约100万的业主，自如单独开发了自如业主APP，除了可实时查询房子的维修记录、租住记录、月度/年度租金收益外，还可随时查询房子的设计方案、各区域装修主辅材价格。自如也在全屋智能、大数据平台、AI应用等方面投入研发资源，以实现对不同类型、不同地区、百万间级房源的精准管理，从而快速响应租客需求。

科技不能解决的问题，再用专业的服务人员来补齐。在自如看来，一个行业如果规模比较大，又比较复杂，且需要行业各方之间建立一种稳定和谐关系的话，专业化的团队或者服务人员也是必不可少的。

在“一稳四好”的背后，熊林认为，“稳”是租住市场核心需求，因为租赁背后是住，住背后是生活，是家庭，围绕着稳定来构建专业化租赁机构的能力和商业模式，是所有一切讨论的重点和起点。

未来，既要又要

在被问及目前经济周期下，扩张是不是一个馊主意时，熊林表示，做企业永远是着眼于两个事情，既要做好眼前事，又要永远看机会。在目前存量时代下，市场下行，供给量提升，涨规模是最容易的事情，但难的是长期的经营，行业需要的，是一个更精细化的、更客户导向的、更长期来去做一些持续的这种改善的商业模型。

在积累了一定供应链、家庭服务、智能家装等能力后，自如也着手试水创新性业务。

家服是自如最先从长租服务拓展到市场化服务的产品，2021年，自如将保洁、搬家、维修整合为“自如家服”新品牌。截至目前，自如已实现累计服务订单超1亿。

“智爱家”则是自如近两年推出的全屋智能化整装业务，即家装业务。自如交付的房子和传统家庭装修公司交付的有较大区别，是完全的智能整装。”也就是说房子装修出来是通过智能手机，包括房屋里的操作终端，感应器，来完成了整个房子的智能化。”熊林谈到。

今年，自如还将目光移到了国际，在看到中国留学生在国外的租房需求后，自如开始布局国际租房业务，推出“自如比邻ZABIT”，不到1年时间，已覆盖至美国、英国等8个国家和地区内的67座城市。

回望租房市场，商业创新和价值创造的机会永远存在。

住房进入存量时代后，房子一年比一年旧，供给在增加、消费者需求在不断变化。

这时，对资产进行更好的管理，让其保值增值，已经成为全社会共识。

但租赁机构在中国的资产管理经验少有前例可考，这无疑是条打怪升级之路。谁能在这条路上更早起程，谁才能占据有利地形。

13年的积淀，让自如相比同行，拿到了更多装备，但要真正实现让租赁双方都满意的平衡，守擂行业第一梯队，熊林仍需带领团队，不断寻找通关秘籍。

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