北京律师解读：以租代售合同无效案例——引导合法房产交易的范例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告陈悦彤向法院提出以下诉讼请求：

1. 请求判决确认原告与被告于2018年5月1日签订的《租赁协议书》无效。

2. 要求被告返还原告购房款400万元并赔偿相应利息损失。

3. 要求被告赔偿原告装修费损失479740元。

4. 要求被告承担诉讼费。

（二）事实与理由

原告得知被告售卖位于北京市顺义区某处的房屋，被告承诺1 - 2年后能补办房屋所有权证书。2018年8月1日，双方签订《租赁协议书》，其中约定租赁期限为20年，租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金。原告共缴纳400万元，之后对房屋进行装修并入住。

然而，原告后来发现被告一直未取得涉诉房屋的任何手续，也不具备出售房屋的资质。被告以租赁名义进行销售，这种“以租代售”的行为有意规避购房政策，扰乱了房地产市场秩序，损害了社会公共利益。因此，原告认为该《租赁协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。原告向被告提出退还购房款，但遭拒绝，双方协商无果后诉至法院。

（三）被告答辩

被告宏盛公司不同意原告的全部诉求。其辩称双方签订的是租赁协议书，从协议内容看是房屋租赁关系。原告以房屋买卖合同纠纷起诉，法院应围绕一个法律关系审理。被告不认可原告关于房屋租赁是虚假意思表示的主张，被告出租房屋意图明确，不存在虚假意思表示，租赁合同不存在无效情形，也没有以合法手段隐瞒非法目的的情况。涉诉房屋未取得房本，被告也未承诺办理，对于完全民事行为能力的原告而言，签订合同时应明知是租赁而非买卖，所以不同意原告诉求。

二、法院查明事实

1. 《租赁协议书》内容及履行情况

2018年5月1日，宏盛公司（甲方）与陈悦彤（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于顺义区某处内的建筑设施一套，租期自2018年5月1日至2038年4月30日，乙方如需续租，应在租赁期限届满前6个月向甲方提出续租要求，双方重新协商订立租赁协议确定租赁期限。乙方若转租需经甲方同意，租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金。

双方约定租赁范围内租金总额为400万元，于协议签订之日起90日内交清合同期内全部租金。《租赁协议书》的附件《物业服务协议》显示，甲方为宏盛公司，乙方为原告，物业服务期限为一年，物业服务费由业主按租赁物业建筑面积交纳。

2018年12月15日，原告母亲林雅慧向被告给付263万元，2018年12月17日给付108万元，2018年12月18日给付29万元。2018年12月27日，被告向原告母亲开具收据，表明共计收取陈悦彤联排1601房屋租赁费400万元。

2. 装修情况

2019年，原告与维佳公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，花费约40 - 50万元。被告认可原告装修事实，但对装修花费金额不认可，原告不申请对装修损失进行鉴定。

3. 涉诉房屋相关手续情况

被告提交建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、土地使用证，显示涉诉房屋属于被告，因涉诉房屋土地性质系集体土地，地类用途为机关宣传，使用权类型为划企，无法为原告办理房屋产权证书。经询问，若法院认定双方签订的合同无效，被告表示不在本案中就合同无效的后果一并主张。

三、裁判结果

1. 确认原告陈悦彤与被告北京宏盛公司签订的《租赁协议书》无效。

2. 被告北京宏盛公司于本判决生效之日起七日内退还原告陈悦彤4000000元。

3. 被告北京宏盛公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈悦彤装修损失130000元。

4. 驳回原告陈悦彤的其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同性质的认定

根据《民法典》中关于以虚假意思表示隐藏的民事法律行为效力的规定，对于本案中《租赁协议书》的性质认定至关重要。从协议约定的内容来看，20年的租赁期限且续租免收租金、遇征地拆迁设施补偿归原告等条款，结合庭审查明的情况，可以判断原、被告双方签订的合同实质是房屋买卖合同关系，而非表面呈现的租赁关系。这种隐藏真实意思表示的合同，应按照其真实的法律关系即房屋买卖合同关系来处理。

（二）合同无效的依据

我国法律明确规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地。在本案中，涉案土地规划用途为机关宣传，而被告将房屋交付给原告用于居住，这种行为明显违反了土地的规划用途，导致双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，因此应当认定合同无效。这体现了法律对于土地规划用途管制的严肃性，维护了城乡建设的有序发展和公共利益。

（三）合同无效后的财产处理

根据法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在本案中，双方均认可被告已收取原告涉诉房屋款项400万元，因此被告应返还该款项。同时，对于合同无效的过错责任，被告在明知涉诉土地和房屋性质及规划用途的情况下，仍然将房屋转让给原告，应当对合同无效负有主要过错。而原告在购买房屋时，也应尽到对房屋土地审批手续进行谨慎审查的义务，其在明知涉诉房屋有无法办理产权登记风险的前提下仍与被告签订合同，对合同无效亦负有一定过错。基于此，原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，因原告自身存在过错，法院不予支持。

（四）装修损失的认定

关于装修损失，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，原告作为主张方应就装修损失数额承担举证责任。在法院询问后，原告坚持不对装修损失进行鉴定，应当自行承担相应的不利后果。法院在综合考虑原告装修的事实、装修费支出的证据以及房屋实际使用情况后，按照双方的过错程度，酌情判令被告赔偿原告装修损失130000元，对于原告主张过高的部分不予支持。这种处理方式既考虑了原告的实际损失，也兼顾了双方在合同无效中的过错责任。

五、办案心得

（一）透过现象看本质——准确识别合同性质

在处理此类复杂的合同纠纷案件时，准确识别合同的真实性质是关键。不能仅仅依据合同的名称或表面条款来判断，而要深入分析合同内容以及履行过程中的各种细节。在本案中，通过对《租赁协议书》中特殊条款（如长期租赁期限、续租免收租金、拆迁补偿归属等）的分析，结合交易背景和双方实际履行行为，成功揭示出其隐藏的房屋买卖关系本质。这需要律师具备敏锐的洞察力和扎实的法律功底，熟悉各种合同类型的特点和法律规定，才能在复杂的表象下准确把握案件核心，为制定合理的诉讼策略奠定基础。

（二）深入研究法律法规——寻找合同无效依据

对于合同无效的判断，必须依据明确的法律法规。在涉及土地性质和规划用途的案件中，土地管理方面的法律法规是关键依据。深入研究这些法律法规，理解其立法目的和具体规定，是确定合同效力的重要步骤。本案中，通过对集体建设用地使用规定的研究，发现被告违反土地规划用途使用土地这一关键事实，从而依据法律认定合同无效。这要求律师在平时要注重对各类法律法规的学习和积累，特别是与案件相关领域的法规，以便在处理案件时能够迅速准确地找到法律依据，为当事人的诉求提供有力支持。

（三）合理分配举证责任——有效主张装修损失赔偿

在处理装修损失赔偿问题时，合理运用民事诉讼的举证责任规则至关重要。原告作为主张装修损失赔偿的一方，需要对损失数额承担举证责任。在本案中，原告不申请鉴定的情况下，律师要清楚这种行为可能导致的不利后果。同时，要根据已有的证据情况，尽力争取对当事人有利的赔偿结果。通过向法院阐述原告装修的事实、已有的装修费支出证据以及考虑双方过错程度等因素，促使法院在一定程度上支持了原告的装修损失赔偿请求。这需要律师在整个诉讼过程中，熟练掌握和运用举证责任规则，引导当事人合理举证，并在证据有限的情况下，通过合理的法律分析争取最大利益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！