楼市新动向：LPR重定价周期咋选？公积金贷款利率会下调吗

近日，随着存量房商贷利率的批量下调，不少贷款人都尝到了甜头，有人甚至表示每月能少还近千元房贷。

但利好消息还未停止。就在10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，接下来会陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，简言之，存量房商贷的LPR（贷款市场报价利率）以前都是一年一调整，现在不必再等一年了。

而随着存量房商贷利率的批量下调，以及LPR的一降再降，不少人的存量房商贷利率基本要和公积金贷款利率趋同了。于是，最近出现了诸多关于调降公积金贷款利率的声音。

上海嘉定区一个新房开盘项目现场。 新华社记者 郑钧天 摄

在利率下行期，专家建议选择3个月重定价周期

根据上述六大行关于完善个人住房贷款利率定价机制有关事项的公告，存量房（商）贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。但需要强调的是，贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。

据了解，目前，我国绝大部分房贷利率由“LPR+BP”（BP称为基点），以往，房贷者的LPR都是一年一调整。比如，北京的李先生和银行约定的是每年的1月1日调整一次LPR，如今5年期以上的LPR已调整为3.60%，但李先生房贷的LPR还维持在年初的4.2%，接下来，要等到2025年1月1日，LPR才能根据最新利率进行调整。

对此，多位房贷者疑惑道：“如今银行给出了3个月、6个月、12个月的重定价周期，我该怎么选择？怎么选择对我更有利？”

对此，招联首席研究员董希淼公开谈到，重定价周期既不是越短越好，也不是越长越好，主要的考量因素应是市场利率走势，目前，市场利率或有下降空间，借款人可根据需要选择较短的重定价周期，重定价周期短，利率下降能更快体现，导致贷款实际利率更快下降。LPR并非每个月都变动，以3个月为最短的定价周期是合适的，以1个月为重定价周期没有必要。

但李先生还是有些担心，他问道：“未来如果LPR一涨再涨，3个月一调整，自己好像又吃亏了。”

对此，建设银行的工作人员对南都记者表示：“这样的担心不无道理，需要再次强调的是，根据当前政策，贷款存续期内仅可调整一次重定价周期，更改以后不得再改。另外，11月15日左右房贷客户可通过手机银行进行调整。”

此外，南都记者关注到，存量房贷者的BP这次也在调整范围内。根据上述六大行的公告，存量房贷利率加点值（也就是BP）高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，客户可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限（如有），具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

具体的计算公式为：上季度全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行公布的上季度全国新发放房贷平均利率-上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。

专家预测公积金贷款利率或下调

北京一市民去年采取组合贷（公积金贷款+商业贷款）的方式购买了一处住房，其中公积金贷款为120万元，商业贷款110万元，去年以来，二者的月供一直相差500元以上，而此次存量房商贷利率批量下调以后，公积金贷款和商业贷款的的月供已相差无几。

据其他媒体报道，目前，我国5年期以上的公积金利率为2.85%，从商业房贷利率来看，很多城市的首套房贷利率已经和公积金非常接近，部分优惠力度大的城市房贷利率已经低至2.6%左右，甚至低于公积金贷款利率。

一直以来，公积金贷款因其利率较低的优势而延续至今。但是，随着商贷利率不断释放利好消息，关于降低公积金贷款利率的声音出现。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉公开表示，在公积金贷款低利率优势不再明显的情况下，适度下调公积金贷款利率，拉大二者利差，或是维持公积金贷款吸引力的手段之一。

同时，多家银行表示，按照监管要求，商业房贷利率要求不得低于公积金贷款利率。如果公积金贷款利率不下调，那么将给商贷利率的进一步下调形成阻碍。

此外，南都记者关注到，无论是下调存量房商贷利率，还是调降公积金贷款利率，都和当前的宏观经济形势密不可分。

根据国家统计局公布的数据，前三季度CPI（居民消费价格指数）低位运行，总体的涨幅偏低的。CPI今年从一季度以后，各月同比涨幅基本上都维持在0.3到0.6之间，前三季度CPI同比上涨0.3%。对此，已有多位专家表示，我国当前面临有效需求不足的问题，消费的增长面临一定难度。

同时，前三季度，房地产开发投资下降10.1%。全国新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，降幅比上半年和1-8月份分别收窄1.9和0.9个百分点；新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%，降幅比上半年和1-8月份分别收窄2.3和0.9个百分点。

基于这样的现实背景，董希淼公开谈到，在利率下行周期（LPR今年已经调降了3次），缩短重定价周期，动态调整加点幅度等举措，将有助于进一步降低借款人住房消费负担，有助于缓解潜在购房者的观望情绪，推动房地产市场止跌回稳。

采写：南都记者杨文君 发自北京