或许房地产整个行业止跌回稳的时间比大多数人的预期来得更早一些

要密切留意房地产市场止跌回稳的信号，或许房地产整个行业止跌回稳的时间比大多数人的预期来得更早一些。在上一周，依据住建部于 11 月 1 号发布的 10 月份全国房地产市场的网签数据，我曾和朋友们做过一些分析探讨。但我发现，在留言里，超过 90%的人对于房地产市场出现止跌回稳的信号都是冷嘲热讽。

我和一些朋友私下交流过，其中一部分人主要是对官方统计数据的真实性表示冷嘲热讽。而另一方面，基于这样真实的数据，如果我做出房地产市场止跌回稳的判断，也有不少朋友对此冷嘲热讽。我觉得这里包含了两种观点，可能对数据质疑、不相信的人所占比重更大一些。

在此，我要特别告知朋友们，这次住建部门公布的全国房地产市场网签数据，其数据质量是相当高的。从以下两个方面为朋友们解读一下：

一方面，过去我们看到更多的可能是类似于统计部门关于 70 个大中城市房价的数据。但要注意，其一，它统计的样本仅有 70 个城市；

其二，在这 70 个城市里，不论是新房还是二手房的数据，都只是抽样数据。所以实际上，误差比较大。但这次住建部门公布的全国房地产市场监测系统中的网签数据，覆盖了全国所有城镇房地产市场交易的官方真实交易数据。

要知道，房地产交易要拿到房产证，之前都必须通过网签系统，才能进入下一步的审批环节。所以这个数据真正覆盖了全国房地产市场交易的完整数据。这和之前提到的数据有所不同。

另一方面，可能有的朋友会说，那像专业中介机构的数据呢？比如大家看到的二手房报价、挂牌价格，虽然可能涵盖了所有房地产的挂牌价格，但要明白，挂牌价格和实际成交之间有很大差距，单纯观察挂牌价格不能反映市场真实成交情况。

而且，不论是链家、我爱我家等中介机构的数据，往往反映的是行业或企业自身的一部分数据，当然，也不排除由于各种商业意图，这些数据可能存在剪裁失真的成分。所以说，这次我们看到的全国房地产市场网签数据，是更真实的交易数据，和之前看到的挂牌价或者行业内的部分统计不同。

基于以上两部分。
一是这次公布的数据具有全面覆盖性，是全样本数据；
二是真正的成交数据。这两个角度决定了此次发布的数据质量很高。所以，对于那些对住建部门发布的官方数据持有质疑的朋友，我想做这样一个交流和反馈。

另外，在分析房地产市场时，我们还必须明白，中国房地产中大家所关注的人口数量、房地产供求关系，确实是重要因素，或者说是长期影响房价的重要因素。

但也不要低估了国家政策这只有形之手的重要性。在过往，不论是 2017 年、2018 年历史上最严厉的房地产调控政策，当时恐怕没人相信房价会下跌，甚至大幅下跌。但当国家出台最严厉调控政策后，房地产的价格和交易量明显掉头向下，调整至今，成交量不及过去高点的一半。

另外，在过去的 2008 年、2009 年以及 2015 年等，每次刺激房地产市场时，无一例外都迎来了成交量甚至房价的明显上涨。我想，在房地产领域，政策这只手的作用相当大，这一点不可低估。

而且这次从 9 月 24 号以来，国家相关宏观调控部门明确将房地产止跌回稳作为重要调控指标。我想，如果不能止跌回稳，恐怕宏观调控这只手还会不断发力，为房地产市场注入动力。

所以，通过对数据的分析，以及国家宏观调控与房地产关系的分析，都要格外关注房地产整个行业止跌回稳的信号。