上次说过,在保障房使用率干到120%的广州楼市,接下来再有新宅地,产品大概率是要看齐或者高于这个水平。
这不,马上就应验了!
上周五,广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块,即将军山地块正式挂牌出让。
请看出让条件对户型设计的约定:
理论上讲,使用率可以到120-130%,也是广州楼市现有最高水平!
黄埔次新房的业主看完,估计都得掐人中了。
01
将军山首发地块
这是要来砸场?
将军山地块给黄埔市场带来的冲击,不仅在于产品,更在于货量以及价格。
譬如这次出让地块,住宅部分限高150米,相当于可以做45层以上超高层住宅,货量约莫八百来套。
几百套听着很少,但要知道,本次地块面积只占南岗将军山改造项目的十分之一!以此推断,整个将军山的一手货量,很有可能多达七八千套!
黄埔二手业主,double kill……
而且按照正常逻辑,如果首发地块使用率干到130%,后面几期就算不会更高,也不可能低的。
大几千套的超高使用率新房?不敢想,不敢想。
另外,地块价格也有一定优势,起拍价8.5亿,剔除回迁以及配建,楼面价满打满算也不到一万块。
要是走薄利多销的路线,未来入市卖个2万出头,又卷死一片。
当然了,一分钱一分货。价格笋的潜台词,就是硬伤多,开发难度大。
譬如地块成分,那就一个难啃。
除了9万方宅地以及一宗教育用地,还有3万方一类工业用地。地块外部,也是一圈工业园和厂区。
居住环境和城市面貌,相对来说是差一点的。
周边配套以及公共设施,有但不多,属于能“满足生活基本需求”的基础阶段,短期内还得蹭对面万科黄埔新城的。
02
二手房的业主
早卖早换早上岸
截至目前,使用率在125-130%的宅地以及项目,大致有这几个。
数量不多,占比不高,但扩张趋势很明显。想想今年年初,我们还认为破110%,已经是极限了。
如今回过头看,这都属于上一代的产品了。
不过,使用率越来越高,产品越来越极致并不是广州楼市的专利。放眼全国,由于各地计容规则调整,市面开始批发大量的“神户型”。
粗略计算,目前全国有超过28个城市出台了第四代住宅的相关政策。仅仅在一季度,全国主要城市超100%实得率的项目就有70个(数据:CRIC)。
到了今年年底,我估计这个数字得翻两番了。
既是大势所趋,个体逃不过,还不如加入。毕竟相较于被别人卷,自己先卷别人还能掌握主动权。
这也是我,一直劝购房者首选新房的原因。
10年前的二手房,使用率到顶就八成,哪怕单价比同地段新房低20%,实际可用面积的单价,与使用率破100%的新房相比,也没有任何优势——
使用率80%的二手:
建面100平,总价400万,实用面积单价5万/平。
使用率100%的新房:
建面100平,总价500万,实用面积单价5万/平。
更不用说,新房配套、户型设计更贴合现在的审美以及需求。手握上一批的二手房,基本没有胜算,珠江新城、二沙岛这种新房断供的豪宅板块除外。
无论是出于自住,还是基于资产配置、房子保值等的考虑,将二手房换一手房都是刻不容缓。
不过,买新房是不是必须买到使用率在120%以上的楼盘,我倒是持保留意见。
因为从实际体验上,新房使用率差多个10%、少个10%,区别不是很大。
多一两平方米的飘窗和阳台,可能还不如空间布局、动线设计、窗墙比等层面上的优化来得重要。
譬如其他城市某新盘,使用率是达到100%,卫生间都铺了80cm飘窗,但这个空间真的有用吗?
使用率是很重要,但并不是产品力的唯一体现。
这是新房买家应该知道的,也是讲给开发商听的,希望大家在卷的时候,别卷进牛角尖去了。
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