黄埔又上新，130%使用率够不够

上次说过，在保障房使用率干到120%的广州楼市，接下来再有新宅地，产品大概率是要看齐或者高于这个水平。

这不，马上就应验了！

上周五，广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块，即将军山地块正式挂牌出让。

请看出让条件对户型设计的约定：

理论上讲，使用率可以到120-130%，也是广州楼市现有最高水平！

黄埔次新房的业主看完，估计都得掐人中了。

01

将军山首发地块

这是要来砸场？

将军山地块给黄埔市场带来的冲击，不仅在于产品，更在于货量以及价格。

譬如这次出让地块，住宅部分限高150米，相当于可以做45层以上超高层住宅，货量约莫八百来套。

几百套听着很少，但要知道，本次地块面积只占南岗将军山改造项目的十分之一！以此推断，整个将军山的一手货量，很有可能多达七八千套！

黄埔二手业主，double kill……

而且按照正常逻辑，如果首发地块使用率干到130%，后面几期就算不会更高，也不可能低的。

大几千套的超高使用率新房？不敢想，不敢想。

另外，地块价格也有一定优势，起拍价8.5亿，剔除回迁以及配建，楼面价满打满算也不到一万块。

要是走薄利多销的路线，未来入市卖个2万出头，又卷死一片。

当然了，一分钱一分货。价格笋的潜台词，就是硬伤多，开发难度大。

譬如地块成分，那就一个难啃。

除了9万方宅地以及一宗教育用地，还有3万方一类工业用地。地块外部，也是一圈工业园和厂区。

居住环境和城市面貌，相对来说是差一点的。

周边配套以及公共设施，有但不多，属于能“满足生活基本需求”的基础阶段，短期内还得蹭对面万科黄埔新城的。

02

二手房的业主

早卖早换早上岸

截至目前，使用率在125-130%的宅地以及项目，大致有这几个。

数量不多，占比不高，但扩张趋势很明显。想想今年年初，我们还认为破110%，已经是极限了。

如今回过头看，这都属于上一代的产品了。

不过，使用率越来越高，产品越来越极致并不是广州楼市的专利。放眼全国，由于各地计容规则调整，市面开始批发大量的“神户型”。

粗略计算，目前全国有超过28个城市出台了第四代住宅的相关政策。仅仅在一季度，全国主要城市超100%实得率的项目就有70个（数据：CRIC）。

到了今年年底，我估计这个数字得翻两番了。

既是大势所趋，个体逃不过，还不如加入。毕竟相较于被别人卷，自己先卷别人还能掌握主动权。

这也是我，一直劝购房者首选新房的原因。

10年前的二手房，使用率到顶就八成，哪怕单价比同地段新房低20%，实际可用面积的单价，与使用率破100%的新房相比，也没有任何优势——

使用率80%的二手：

建面100平，总价400万，实用面积单价5万/平。

使用率100%的新房：

建面100平，总价500万，实用面积单价5万/平。

更不用说，新房配套、户型设计更贴合现在的审美以及需求。手握上一批的二手房，基本没有胜算，珠江新城、二沙岛这种新房断供的豪宅板块除外。

无论是出于自住，还是基于资产配置、房子保值等的考虑，将二手房换一手房都是刻不容缓。

不过，买新房是不是必须买到使用率在120%以上的楼盘，我倒是持保留意见。

因为从实际体验上，新房使用率差多个10%、少个10%，区别不是很大。

多一两平方米的飘窗和阳台，可能还不如空间布局、动线设计、窗墙比等层面上的优化来得重要。

譬如其他城市某新盘，使用率是达到100%，卫生间都铺了80cm飘窗，但这个空间真的有用吗？

使用率是很重要，但并不是产品力的唯一体现。

这是新房买家应该知道的，也是讲给开发商听的，希望大家在卷的时候，别卷进牛角尖去了。

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