作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
前几天,东莞市南城街道新基片区3、4号居商类“三旧”改造单元(下称“新基片旧改”)前期工作技术服务中选结果对外公布,东莞市德达房地产开发经营有限公司(下称“东莞德达”)成功中标,服务金额58.8万元。
东莞德达成立于2020年12月,由远洋集团间接全资子公司深圳市盛厦企业管理咨询有限公司、广东山水居投资控股有限公司(下称“山水居投资”)分别持有51%、49%股份。
服务金额虽仅有58.8万元,但在旧改市场中,中标前期服务商等于把项目收入囊中。
2023年11月,东莞市南城街道新基社区“百千万工程”建设咨询服务商,东莞德达成功中标,率先潜伏到新基片旧改项目中。
今年10月中旬,新基片旧改项目对外招标规划方案细化技术服务商、改造单元前期工作技术服务商。其中,东莞德达顺利成为了项目前期工作技术服务商。
新基片旧改是一个“巨无霸”项目,更新改造占地面积30.73公顷,其中,3号、4号居商类“三旧”改造单元,均已纳入东莞市政府重点谋划的“黄金双轴”范围。目前,项目已开展征询意愿前期工作。
印象中,远洋集团出现流动性危机之后,只见它卖项目,除了代建业务外,基本没有新增项目。如今,终于拿下了一个新项目,还是巨无霸体量的旧改。
远洋集团目前处在化债关键期,正在推进约56.36亿美元的债务重组。新获项目,也意味着它正在寻找脱困的突破口。
01
重返湾区旧改
“借鸡生蛋”,即先进驻有更新改造计划的社区,再孵化片区内的潜在旧改项目,是粤系房企拿下珠三角“三旧”改造项目的常见模式。
靠着这种模式,恒大、奥园一度坐拥万亿货值土储,富力、佳兆业、合生系实现了发家致富。远洋集团也是有模有样学习起来。
2020年8月,远洋集团在华南区域举行了一场媒体活动,主题为“南移西拓深耕湾区”。“南移”是其冲刺1300亿元销售的战略布局重点,旧改又是重点获取项目方式。
当时,远洋集团华南事业部高管透露,“湾区旧改土储占比超过了一半,未来比重会继续升高。招拍挂是补充,旧改是主力”。
实际上,远洋集团在深圳龙岗远洋新干线、龙岗远洋新天地等旧改项目上,已经尝到了甜头。上述高管坦言,“给集团贡献了巨大的利润和现金流”。
但深圳旧改市场早已被华润、佳兆业、鸿荣源、宏发、京基、卓越,包括后来强势抢入的恒大,占得先机。
看着富得流油的深圳旧改市场,远洋集团相当眼馋,却又一地难求。
眼馋的还有另一家京系房企——中国金茂。当恒大爆雷时,有消息称,金茂盯上了恒大的万亿货值深圳旧改资产包,在洽谈收购事宜。
远洋集团也很早选择了退而求其次,以旧改方式进入靠近深圳的东莞市场。
2020年2月,远洋集团旗下东莞远明房地产开发经营有限公司(下称“东莞远明”),中标了东莞市凤岗镇塘沥村碧湖片综合类更新单元(下称“碧湖片旧改”)前期服务商,首次进入东莞市场。东莞凤岗镇,紧挨着深圳龙岗区和宝安区。
如今,时隔4年多,远洋集团重返湾区旧改市场。
但摆在它面前的难题依然未解,碧湖片旧改确定前期服务商之后,至今没有新的进展。而新形势下的湾区旧改有了更高要求,新基片旧改给了前期工作技术服务商仅仅1年时间。
远洋集团若在限定时间内没有如期推进,很大概率就会被踢出局,投入的时间、人力等成本也随之东流。
相比推进情况,外界或许更加关注:远洋集团还有钱吗?
背后或有神秘的资金支持。
天眼查显示,新基片旧改操盘公司东莞德达、碧湖片旧改操盘公司东莞远明,都是合资公司,法人代表、最终实控人均为张晓蓉。这也意味着远洋集团很有可能主要负责施工建设。
张晓蓉实际控制山水居投资,也在景泰投资、九安房地产等企业族群担任财务相关职务。其中,山水居投资是从卓曙虹手中接棒而来,景泰投资、九安房地产实控人是雷震霆。张、卓、雷三人之间有着密切业务合作关系。
卓曙虹是广东粤商创业投资有限公司总裁,主要从事创业投资、股权并购、投资管理。这家公司由卓曙虹、沈汉标共同创立。
卓曙虹2024年8月刚从上市公司中核钛白卸任独董一职,沈汉标则手握两家上市公司——好太太、好莱客,也是公司创始人。
好太太是一家厨卫电器品牌,发迹于广东省中山市南头镇。远洋集团华南区域首个项目,正是受中山市政府委托代建管理的中山博览中心,建成为当地企业对外贸易、技术交流的重要窗口。
这一项目让远洋集团与地方政府建立密切合作关系,也帮助远洋顺利拿下了占地1500亩的超级大盘中山远洋城。
中山远洋城,在2009年至2014年,连续6年拿到了中山销冠楼盘。
02
债务重组艰难
不管过去多么辉煌,偷偷拿下新基片旧改时,远洋集团仍在艰难推动债务重组工作。
10月29日,远洋集团发布了最新的债务重组计划,主要是调整了A组、B组债权人分配比率,以及上调了B组、C组债权人强制可转换债券的转换价。具体变动情况看下图。
目前,远洋集团涉及到未偿还银团贷款、现有双边贷款及现有票据,未偿还本金合计约56.36亿美元,重组涉及本息总额则为62.18亿美元。
新版债务重组方案中,远洋集团展示的诚意依然有限。
但其实,远洋集团债务重组工作推进如此艰难,核心点是:债务重组的底层逻辑为了尽快清算债务。
并非说远洋集团想要逃废债,而是基于这个底层逻辑,出现的阻力会更大,欲速则不达。
重组方案呈现了很多令人难以理解的点,比如:
1、远洋集团对美元债持有人差别对待,分为B组和C组,融创、奥园等重组方案均是按银团、美元债、永续债分类。年利率仅为3%,远远低于后者票息5%以上;
2、新债务违约支付前2年不产生利息,2-3年违约利息为0.25%,3-4年则为1.5%;同时,5年后,若未能完全赎回当期全部本金,剩余未赎回本金继续延期;
3、持有的境外资产产生收益用于偿债、付息比例很小,以及境内资产提供资金供给更是微乎其微;同时,没有看到险资两大股东中国人寿、大家保险兑现或提供化债支持;
4、以及,没有前置现金用于偿还或付息,强制可转换债券产生的新股份高达现有公司总股本超过90%。
远洋集团的种种操作,让自身陷入了与债权人的漫长博弈之中。特别是被差别对待的美元债持有人,成为了支持重组方案的核心阻力。
实际上,2024年6月末,远洋集团未能如期支付7只公司债券应计利息及“H18远洋1”债券分期本金和利息时,债权人已经失去了耐心。彼时,美国纽约梅隆银行向香港高等法院对远洋集团提出了清盘澄清。
源媒汇从市场上得知,重组方案公布前一天,即7月17日,远洋集团想向香港高等法院反对清盘申请,但被要求提供相应的证据,且法院拒绝了延期提供反对证据的时间。同时,部分境外债权人随后召开了会议,明确反对远洋集团的重组方案。
最为核心的一点,即上述第4点,强制可转换债券,考验的是债权人对公司价值、未来前景的认可。
2024年上半年,远洋集团实现协议销售额183.3亿元,同比下滑49%;营收133亿元,同比下跌36%。期内亏损缩减至53.82元,而净借贷比例暴涨至650%,归母权益资产下跌86%,仅有10亿元。
这就意味着,远洋集团已经处在资不抵债的边缘。本质上,重组方案,亦是远洋集团最大限度上为自己争取喘息的时间和空间。
如今,远洋集团想要在困境之中打开突破口,就看新基片旧改及项目背后的资方是否给力了。
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