北京土地盛宴：永安里地块再亮相，年内能否“上架”挂牌？

年终在即，北京土地市场迎来多宗重量级地块，除了正在挂牌的朝阳“巨无霸”组合地块、海淀功德寺地块以及地处西二环、三环之间的万泉寺地块外，年内第五轮供地清单中，更有堪称“王炸”级别的地块出现。

日前，北京市规划和自然资源委员会（以下简称“规自委”）网站发布了2024年度第五轮拟供应商品住宅用地清单，曾在今年第二轮拟供地清单中露面的永安里地块，此次再度登场。

永安里地块坐落于长安街沿线，建国门与国贸之间，地理位置极为优越，堪称“黄金宝地”。然而，该地块何时进行预申请并正式挂牌，目前仍是未知数。

除了永安里地块外，第五轮供地还包括来自三环内玉泉营、朝阳三间房以及亦庄河西区的多个优质地块。

而随着第四轮最后一宗供应的万泉寺地块取消未来销售价格限制，令人关注的是，第五批次地块又将采取何种出让方式？这将为开发商带来哪些新的机遇？

永安里地块再度亮相，地面已平整完毕

从地铁永安里站A2口步出，永安里地块即刻映入眼帘。地块西侧矗立着双子座大厦，东侧则与华彬国际大厦、北京国际财富中心等CBD商务楼宇群相邻，仅隔一条建国门外大街，便能望见北京建国饭店、秀水街等著名地标。

在地块现场，新京报贝壳财经记者观察到，该地块四周被围挡圈起，地面已经平整完毕，以待市场开发。

永安里地块四周被围挡圈起，地面已经平整完毕。新京报贝壳财经记者 段文平 摄

永安里地块位于朝阳区建外街道，其西侧是双子座大厦。新京报贝壳财经记者 段文平 摄

从地理位置而言，永安里地块无疑是近年来北京出让地块中位置最为优越的一块。

北京市规自委网站显示，朝阳区永安里旧城改造项目位于朝阳区建外街道，地处东三环内、长安街南侧，紧邻地铁1号线及规划17号线永安里站及建国门外大街，交通十分便利。同时位于第一使馆区和北京商务中心区附近，商业氛围浓厚，且周边有丰富的教育、医疗及商业配套资源。

朝阳区永安里旧城区改造项目-影像图。图/北京市规自委网站

事实上，这并非永安里地块的首次亮相。早在今年的第二轮拟供应商品住宅用地清单中，永安里地块便已出现，但一直未能进入预申请环节及正式挂牌，具体原因尚不得而知。

从当前第五轮拟供应商品住宅用地清单来看，永安里地块的信息较为有限，用地规模3.47公顷，规划地上建筑面积16.1万平方米，属于F1住宅混合公建用地。而关于具体的出让价格、出让规则等信息，还需等待正式的挂牌公告发布。

不过，根据北京市规自委去年年初公布的朝阳区永安里地块综合实施方案，该地块容积率高达4.63，规划住宅建筑面积约为9万平方米，且建筑限高为100米。非住宅部分则包含社区卫生服务中心、文化展示空间、社区商业设施、特勤消防站等，地块配建较多。

若以每套住宅平均100平方米的面积来估算，该地块大约能建设900套住宅。业内人士认为，鉴于其高容积率、有限的占地面积以及综合用地的性质，在当前条件下，这块地极有可能被打造成超高层综合体，低层用于商业购物、酒店、办公等，高层则规划为住宅类产品。

凭借其优越的位置、完善的配套以及高阶的城市界面，永安里地块无疑将受到市场的广泛关注。

环顾该地块周边的住宅项目，多以上世纪八九十年代的老小区为主。附近房产中介人员透露，地块周边房价参差不齐，既有单价六七万元、七八万元的房源，如1996年的丽景苑，目前挂牌单价不到7万，还有永安里中街小区挂牌单价6万多；也有单价高达11万元甚至12万元左右的小区，如2016年的次新房中海枫丹公馆。

永安里地块周边二手房房价一览。图/贝壳找房App

新房方面，据克而瑞北京统计，在售麒麟公馆、尊悦光华、新城国际、梵悦108等，销售均价在每平方米10万元至30万元不等，都是销售多年的现房高层公寓。

万泉寺地块取消限价，永安里地块迎来想象空间

除了备受瞩目的永安里地块，第五轮供地还包括了位于三环内玉泉营、朝阳三间房以及亦庄河西区的多块优质地块。

其中，丰台区西南郊冷库及周边改造项目位于丰台区玉泉营街道，地处西南三环以内、玉泉营桥西北角，紧邻地铁10号线、19号线、大兴机场线换乘站草桥站，交通十分便利。项目距丽泽金融商务区1公里，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

另一宗优质地块是来自于朝阳区三间房南区的棚改项目，紧邻朝阳北路、轨道交通6号线褡裢坡站，交通十分便捷。项目周边不仅邻近多个商圈，还有北京第二外国语学校、中国传媒大学、民航总医院等配套资源。

此外还有经济技术开发区X24项目，位于亦庄河西区，地处南五环外，附近有北京二中经开区学校等多所教育资源，西南侧有龙湖北京亦庄天街，配套设施齐全。克而瑞北京分析称，目前该地块所在区域内的竞品项目为招商玺，22栋住宅楼的总房源数为972套，截至10月末，网签224套，往前均价7.75万元/平方米。

随着年底渐至，北京土地市场迎来了多宗优质地块的“上架”，特别是在一系列政策推动市场预期逐渐回升的背景下，这无疑将引发开发商们的激烈竞逐。

值得关注的是，11月4日，丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块R2二类居住用地“转正”，其出让公告中并未显示地价上限，也不再设置销售指导价。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，“这是3年多以来，北京出现的第一个未设置地价上限和销售指导价的地块。不设置地价上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场的活力和透明度。”

张凯进一步表示，不再设置销售指导价意味着开发商将有更大的自由度去打造符合市场需求的高品质住宅产品，鼓励开发企业选取高品质土地进行高质量开发建设，有助于推进房地产市场供给侧改革，激发改善性住房需求，符合市场对“好房子”的期待。

这释放出的强烈信号也为后续的土地出让提供了巨大的想象空间，尤其是永安里地块。“由于四批次最后一宗供应的万泉寺地块取消了未来销售价格限制，五批次的地块大概率也不会有未来售价的限制。”克而瑞北京这样认为。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，永安里地块是朝阳区非常难得的好地，各方无疑都期望能够充分挖掘其市场潜力，实现价值最大化，并且能够做出一个非常好的产品出来，或许都希望在指导价上面寻求一种突破。之前由于指导价格的限制，可能未能找到最为恰当的出让契机，随着北京新出让地块政策的适度放宽，或许永安里地块将成为朝阳区的一宗“试水”地块。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 杨利

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段文平

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