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南京楼市、青岛楼市,尴尬了!

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作者:余飞

11月份第一天,本号专门写过一篇文章,第一时间分析了10月份楼市的表现,总结起来就三点:

第一,10月份一线楼市的确很火热。

第二,二线个别城市火热,大多数城市表现平平。

第三,全国整体成交仍在底部。

第四,这一轮救市效应在10月底就在走弱。

01

一线城市,很火热

10月份深圳新建住宅网签套数4153套,是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套,是9月份3191套的1.9倍。



北京方面,新房与二手房,双双创下新高。

10月1日到31日,北京二手房网签1.7万套,环比增长31%,创19个月新高;新建商品住房网签0.45万套,环比增长50.1%,也为今年以来高点。


广州方面,10月份,广州市新房网签面积累计111.21万平米,网签套数10463套、成功破万! 创下年内 新高!


10月份,全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡,环比分别增长29.5%、26.0%。


上海方面,上海中原地产披露的数据显示,10月份新建住宅成交面积64.3万平方米,环比增加39.8%,同比增加14.4%。

二手房成交24376套(网签数据),环比上涨了54.25%。


02

二线城市,表现平平

二线城市,整体表现比较平平。

这也是预料之中的事情,毕竟这一波放松政策,主要集中在一线城市。

在京沪放松外围区,深圳放开外围区,广州全盘放开的背景下,一线城市对全国客流量产生了较强虹吸作用。

尽管个体分化之下,有些城市环比同比数据还不错,但对比来看,和一线城市还是存在较大差距。

比如杭州, 10月9日杭州发布了新政,取消了新房限价措施,降低了首付。从数据来看,10月份的杭州,也走出了和一线城市一样的行情。

杭州贝壳研究院披露,10月份杭州市区(含临安、富阳)共成交二手房9120套,环比涨幅高达51%,同比去年上涨了45%,创下19个月以来的新高,也是7年以来成色最好的“银十”。


数据来源:杭州贝壳研究院

但横向来看,杭州10月份成交的9120套,还不如黑天鹅结束之后一度躁动的2023年3月份。

再比如成都。

10月份,成都新房成交7269套,环比增长36.8%,同比下降34%。比去年同期下降了三分之一。


二手房成交环比、同比均增长,但19807套成交量,依旧是一个很普通的数量,低于今年的4月份、7月份,和去年3月份的成交量相比更是差得很远。


再看天津。

天津中原研究院披露,10月份全市新建商品住宅共成交7647套,环比增长61%,同比增长4%;成交面积82.46万平米,环比增长58%,同比增长4%。


新房表现还算可圈可点。但横向对比,10月份的成交面积,依旧低于去年11月份以及去年躁动的一季度。

10月份天津二手房成交了11613套,环比增长11%,同比减少1%,横向对比看,相当普通。


最尴尬的,还是南京和青岛。

大多数二线城市在过去的10月份,成交热度虽然比不过一线城市,也没有创下特别优异的战绩,但好歹都是环比还是有所增长。

而南京与青岛,10月份的成交量居然还不如9月份。

我爱我家南京研究院披露的数据显示,10月份南京二手住宅成交了6476套,环比9月份下降了11.3%,同比去年10月份下降了8.75%。


而且,房价也仍在下降。

全市二手房成交均价22677元/㎡,环比小幅下滑0.8%。

同样表现尴尬的,还有青岛。10月份的成交面积,相比于9月份,堪称跳水。


二线城市表现尚且如此,更别说三四线城市了。

所以,整个10月份全国楼市表现,并没有太出色。

百强房企10月实现销售操盘金额4354.9亿元,环比增长73%,同比增长7.1%,业绩规模达到年内次高。


11月1日的文章中, 我已经用一句话做了总结:

虽然止跌,但远没有回暖。

佐证数据有二:

一方面,从环比来看,10月份百强房企成交量的确大涨了,但成交绝对金额4354.9亿元,仍只是年内第二高,成交金额还不及6月份。

另一方面,从同比来看,2024年10月份成交金额4354.9亿元,比去年略高一些,但也仅仅是高过去年,纵向对比,仍是2019年以来的第二低。

而且,从克而瑞披露的数据来看,政策效应正在减弱:

从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看,存在“先升后降”。如10月第四周(10.21-10.27)30城新房成交面积环比微降2%。二手房方面同样如此,10月第四周(10.21-10.27)14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米,成交套数总计20351套,环比均下降2%。

在之前的文章中,我就反复强调过,过去三年的救市,作用时间越来越短,现在也就能维持一两个月。

这一次,大概率也不会例外。

03

南京、青岛为何表现这么平庸

二线城市中,南京、青岛楼市10月份的表现,着实尴尬,一线城市的火热对其没有任何带动作用,这是为何?

青岛,主要是库存太多了。

2022年全年,克而瑞披露的每个月热点城市商品房库存量,青岛均位居第一,所以在之前的文章中,我一直给青岛冠以了一个头衔——库存量第一城。

到今年3月份,随着去年土地供应量减少,青岛的商品房库存量有所下降,为1358 万平方米,低于武汉、成都、西安,位居全国第四。

中指研究院披露的最新数据显示,截至9月底,青岛新房住宅可售库存约157214套,可售面积约1858.76万㎡,去化周期约21.56个月。


除了新房,还有十多万套挂牌的二手房。

在供应超大的同时,青岛的刚性需求基本见顶。

之前,有人梳理过青岛的库存量。

根据青岛统计局数据,1994年青岛户籍人口有204万户,那时候的城镇化率应当在50%以上,那么1994年青岛最少也应该有100万户城镇人口,对应的房子在100万套左右。

1995年至2021年,27年间,青岛总的住房销售套数大约就是250万套。

也即,目前青岛不算农村房子、小产权房、军产房等特殊性质的房子,青岛市面上的存量住房至少也得有350万套。

这是已经有主的,还有数十万套空置房、期房等,合计下来,青岛住房总库存有400万套左右。

按照第七次人口普查数据显示,青岛1000多万人,365.7万户。

也就是说,青岛的房子已经对其人口实现了全覆盖, 不缺房子,相反 空置率 很高。

当然,这些住房居民中,也不是个个都买了房。2012年青岛新闻房产披露过一个数据:

当年6月中国人民银行发布的《中国居住小康指数》报告中,青岛的房屋自有率高达78.7%。

当时就有8成青岛人有自己的住房,经历了上一轮牛市的疯狂去库存,如今的青岛房屋自有率必然更高。

这也就意味着,青岛的刚性需求基本已经见顶。目前支撑青岛楼市的,基本是改善需求。

南京,则有多个因素。

一方面,上一轮涨太猛,泡沫太大。

在上一轮牛市中,南京房价开启了跳跃式增长,与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。

到如今,这些城市都在疯狂挤泡沫。

南京的二手房成交量见顶于2020年,房价见顶于2021年。2023年在业主们疯狂降价让利的情况下,二手房成交量上涨了不少。

其二手房价格,2023年跌破了3万元。


到今年7月份,南京的二手房均价已经跌至22760元/平方米。也即从年初到如今,南京的二手房价格下跌了24%。


另一方面,经济增速放缓,影响力城市的购买力。

房地产之于经济的关系,是后者决定前者,而非前者决定后者。也即经济兴盛下的房地产才会繁荣,才有意义。经济疲软,房地产也不会好受。

逻辑很简单,只有经济增长收入才能增长,大家才有能力买房。

如果纯属依赖房地产来拉动经济,则是虚假繁荣,一旦遭遇调整,就会被打回原形。

本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市就是例证。

南京今年的经济增速,表现并不亮眼。

南京一季度GDP实际增速只有3.8%,跑输了全国平均增速。而且,这一增速与长沙一起,在26个万亿GDP城市中 并列倒数第四。

上半年,南京增速为4.4%,在26个万亿GDP城市中,依旧位列倒数第四。

前三季度,南京GDP实际增速4.4%,在26个万亿城市中,依旧位列倒数第四,仅高于佛山、西安和广州。


制图:城市财经;数据:各城市统计局

对于一个城市来说,所有问题的根源都是经济问题,而所有经济问题的本质都是产业问题。

南京的历史、教育、文化、体育、美食在全国城市中都属于第一梯队,但其产业,则表现得中规中矩。

产业方面,南京的 工业 增加值排名在十名开外 。 2023年规模以上工业营收排名,南京同样在10名开外。


根据江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看,南京甚至比不过万亿GDP新秀常州。

比如规模以上企业数量,南京市区4294个,其中大中型企业385个。常州这两个数据分别是5599个、466个。


来源:江苏省统计局

产业是吸引人口的利器,产业表现中规中矩的南京,人口增量也是中规中矩。

在中心城市疯狂增长的年代里,深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量,成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

而南京,过去十年,没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年,增加了19.21万,大多数年份增量都只有几万人。


制图:城市财经;数据:南京市统计局

所谓没有对比,就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年,南京常住人口增加了10.34万人,增量位居内地第11位。

在2022年全国人口见顶减少85万的背景下,南京增加了6.77万人,增量位居第14位。

2023年南京人口增加了5.59万,增量位居第16位。


制图:城市财经;数据:各城市统计局

没有超强产业支撑,房价上涨太过,结局只有一个,调整。

南京楼市见顶于2021年。2021年,南京的商品房销售面积1510.95万平方米,销售额4063.84亿元。2022年两项数据分别降至942.32万平方米、2428.14亿元,跌幅分别为37.6%、40.3%。


来源:南京统计局

2023年,南京商品房销售面积906.03万平方米,比上年下降3.9%。

房价也从高点时期的3.5万左右,跌至如今的2.27万元。

南京下辖的11个区,无论外围区去还是核心区,都进入了深度调整。


制图:城市财经;数据:贝壳找房

其中核心区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、六合、溧水跌幅都超过了三分之一,栖霞跌幅位居全市第一。

南京的经验告诉我们:

即便拥有不错的产业、经济和人口,也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中,有一批产业、经济、人口表现都不错的城市,但是,高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。

区别只在于,产业强、人口竞争力强的城市,跌幅相对小一点,前两者弱则跌幅相对大一些而已。

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