商业地产迎来全新变局，从业者如何把握“繁荣周期的机遇”？ | 2024观点商业年会

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

10月31日，由观点机构主办、《华夏时报》联合主办的2024观点商业年会在上海举办。本次年会以“繁荣周期：消费与变革”为主题。大会认为，商业地产正处在消费与变革的新繁荣周期。面对风向的快速变化，所有商业市场从业者必须做好准备，积极构建可持续发展的商业模式和生态，把握繁荣周期的机遇。

对于前行方向，中国百货商业协会特聘副会长兼商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云表示，未来商业与文旅、艺术、文创、教育、体育、康养等的结合将更深一步，特别是文商旅的结合，从满足传统单一的购物、餐饮、娱乐需求，到满足整体商业、旅游、文化的全方位的需求，通过多业态融合构建起复合场景消费生态圈。

深业商业管理有限公司（下称“深业商管”）董事长钟革惠则向《华夏时报》记者强调，商业地产的核心是变化，企业最关键是创新，只有不断创新拥抱变化，才能够在存量时代穿越周期，有能力存活下来，并且活得越来越好。“商业地产有些项目特质不能复制，企业必须绞尽脑汁，充分挖掘自身优势，并将优势与目标客群相结合。”

商业创新

过去多年，商业增量水涨船高，令国内商业地产从增量市场逐步转为存量市场。

面对行业变化以及商办挑战，瑞安新天地有限公司行政总裁张斌表示，瑞安在2016年开始意识到，这个行业正从增量结构性地往存量发生变化。存量市场下如何突破，“创新”是一个绕不开的话题。实际上，客户需求其实并没有被满足，市场上推出的大部分产品都非常同质化。

“静下心来做好产品，使这个产品能够跟城市、客户建立深层次的连接，是这个时代里非常重要的一个话题。”张斌认为，现在的市场是最好的市场，让商业从业者有机会以乙方的心态关注客户没有被满足的需求，拿出创新的产品。

至于创新的方向，招商商管副总经理贾晋燕给出了自己的观察结果：“随着后疫情时代的到来，线上和线下的消费场景也有了明显的变化。”

两个明显的趋势是：更多客群为了自己的精神付费，也更多地关注情绪价值；同时，整体线下的人货场也更多地转变为聚焦体验类的消费，传统的商品品类依旧还是以线上为主。而除了一些消费行为的变化以外，随着“Z世代”成为主力消费群体，核心群体的更迭也带来更多的自我展示的可能。“在这些因素的推动下，购物中心也可以向体验式消费场景来转变。”贾晋燕总结说。

以SM为例，SM购物中心总裁陈森原认为，商业最需要注重的不仅是实体空间打造，更在于如何在日常运营和危急时刻回馈社区，与人们携手共进。“开一家商场不是盖楼那么简单，要从了解进驻的社区开始，这是一个深思熟虑且个性化的过程。”陈森原进一步分析称，通过深入了解当地文化、民风民情、生活方式，导入契合当地需求和期待的业态组合，确保每一处空间温馨舒适、充满活力且彰显地域特色，从而打造鲜活灵动的社区中心。

欧派国际集团创始人、董事长刘平军强调“要以人为中心”。刘平军解释说，消费者有两种需求，对于情绪价值需求，“可以做一些二次元、潮牌”。不过，消费者更多的是理性需求：“理性需求就是要极致性价比的商品，把货品做好，卖场做好，服务体系做好，其他的只是加分项，货品、服务是必须项。”刘平军表示。

市场之变

毫无疑问，当前的商业地产市场仍面临着诸多困境。在“市场之变”主题研讨环节，北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔直言，不管大环境好或者不好，商业运营都是挺难的，商业运营更是房地产板块中最难的环节，“商管永远有新的事情发生，永远有解决不完的问题”。

那么，面对变化的市场，如何找到“稳定器”？深业商业管理有限公司董事长钟革惠认为，在不确定的环境下获得确定的收入，需要着力做的是首店经济。钟革惠指出，目前在一线城市，唯一、最大的确定性就是深圳有来自香港的客群增量，港人消费的“头啖汤”加上引入首店经济，能够为深圳商业带来很好的经济动能。

从办公楼角度而言，面对供应量的大幅增长以及价格的冲击，如何能够稳住市场定位是一个重要课题。以位于上海新天地的领展企业广场为例，领展中国内地办公楼、物流资产运营总监周静表示：“要不断发现客户对办公楼的一些新想法，不能说永远在等待：我们要在客户觉得你应该变化之前，就去做出这样的变化。”

围绕精细化的运营，福建东百集团股份有限公司联席总裁张刚介绍说，东百实现了从传统百货+购物中心，在重构“人、货、场”的结构当中，让大家认为东百的商品值得买、商场值得来，重构了时空局。同时，把有限的空间叠加到数智化当中去，实现从三维到四维的转变，“再叠加线上和线下，从有限的空间，到无限的服务和无限的商品的提供，也让传统老百货焕发了新的生机和活力”。

吉宝城市发展中国康养和度假业务副总经理何斯祥表示，目前很多消费群体很注重自己所在环境的可持续性和康养两个方面。在目前很"卷"的社会里，大家都在找一个避风港。“我们可以利用美好的资源去创造更多更好的产品和服务，这是相辅相成的，要利用我们的资源创造一些新的消费模式、消费习惯。”

消费新生

目前，新生代消费人群的价值观正在主导商业未来。那么，从内容、主题到功能、形态，如何与新消费群体的需求和行为模式相适应、进化？

“数字化最终是为了企业战略定位的工具，它仅仅是工具，核心是怎么用。”Beauty Choice董事长王恺分析说，数字化其实是数字化运营，单纯的数字化没有价值、单纯的供应链也没有价值，“一定要把运营、培训、服务、供应链全部串起来，再叠加客户分析等手段才有一些价值”。

站在文旅地产的角度，阿那亚首席品牌官田海成认为，文旅地产应该面对的是生活方式的变革，而不是“地产+商业”的文旅项目。其进一步表示，文旅项目模式化是必需的，某些开发的逻辑、运营的根本需要模式化，但文旅本身需要百花齐放，“文旅项目不是直接复制模式，而是要一起探索的事”。

嵩霖商业上海A.F.A项目总经理梁炜骅则关注到艺术与商业结合的趋势，认为项目不是一定要只服务于少数的专业工作者，而是要面对更多的大众，面对更多的市民，项目不是单一的，它是多元的。

手握多项IP的海昌海洋公园，也尝到了“多元”的甜头。海昌海洋公园IP商业管理公司总经理夏巍介绍说，原来是由IP赋能文旅，现在也可以尝试将IP独立公司化，考虑基于IP做很多与商业相结合的点。目前IP类商品在购物中心传统业态结构中的占比在逐渐提升，也会影响很多商业招商布局的理念。

鑫苑商业总裁蔡文艳则认为，如果提前做好战略规划，商业是可以反哺房地产的：“如今，商业的经营服务有了新的全周期模式，房地产是一个很好的资源，从业主购房到后期的服务，再到经营，这是商业完全可以独揽的流量入口。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁