物业把我们当成了“摇钱树”！大连香榭丽广场物业管理乱象调查

大连香榭丽广场共3栋高层。王迎超/摄

纠纷显然已走向了更深的漩涡。

中房报记者 王迎超 大连报道

“一面收着大连市首屈一指的高额物业费，一面又对小区的脏乱差现状视而不见。”在大连市香榭丽广场业主们看来，物业来到小区不是为了服务业主，而是把他们当成了“摇钱树”，赚钱才是真正目的。

近日，香榭丽广场业主们向中房报记者反映了他们小区存在的物业服务乱象，包括水电费额外加价并与物业费捆绑收费、房屋设施维护管理不到位、消防存在多处隐患、环境卫生管理不善等40余个问题。香榭丽广场临近大连市火车站，地理位置优越，项目2008年建成，开发商是大连永欣香榭里实业有限公司，物业公司是大连金第物业管理有限公司（以下简称“金第物业”）。

针对业主们反映小区物业存在捆绑收费的情况，大连市中山区住建局物业科负责人表示，将会约谈物业核实情况，如有违规问题将要求整改。

我们的收费凭啥这么贵？

阴暗的走廊里8盏照明灯仅有2盏亮着；电梯轮流故障，时不时发生困人事故；打开房门，公共卫生间内不断飘来异味……

“看看，这就是我们的办公环境，当初承诺的五星级物业服务和中央空调是一个没有实现。”坐在香榭丽广场A座的办公室里，徐立愁容满面。令他最难接受的是，同样的服务，仅仅比16层以下多了一个公共厕所，其他业主都是3.8元/平方米/月，而他们16楼以上业主的物业费则高达10元/平方米/月。

入驻大厦办公这么多年，徐立的公司交得物业费和取暖费加起来也有七八十万元了，但2023年的一次冲突让他下定决心拒交物业费。“去年2月份，公司决定把5间办公室租出去，当时欠了不到一年的物业费，因为资金紧张，我们先交了一部分，大概3万多元，到物业充电卡时，5张电卡每张仅给充了100元钱，等租户再去充电时，物业就不给充了，让补齐剩下的物业费。仅仅过了一个半月，租户就因为断电退租了。”徐立回忆。

“小区最初不是插卡充电的，2010年，物业强行将正常电表改成了插卡式电表，当时物业和业主还发生了激烈冲突，但也没拦住，以后大家只能到物业去给电卡充钱，再由物业的人开电表箱刷卡才行。”在B座业主赵林看来，物业的这一举动就是将电费与物业费强行进行捆绑，通过充电来控制业主交费。

“不止是电费，我们每年到物业交取暖费，包括暖气报停都得先把物业费交齐才行，否则就不给办。”C座业主刘畅告诉记者。

业主们不能接受的是，在香榭丽广场，水电费都要比其他地方高，电费最早的时候是1.12元/度，2021年5月经过大连市市场监管局执法大队立案处理后才降为0.97元/度，水费则是6.4元/吨。

“我们的费用凭啥这么贵？”今年3月26日，大连市中山区市场监督管理局接到居民投诉后开展了调查。

调查发现，小区房屋产权为“公建”，物业各项费用按照非住宅标准收取，小区由大连锦祥物业管理公司以转供电形式提供用电服务，除了正常电费之外，收费中还包括变压器仪表设备年检费，保养及维修成本，以及电表检测和线路维护费用，设备折旧等费用折合0.198元/度。水费方面，金第物业向自来水公司购买自来水价格在4.1元~4.2元/吨之间。加上二次加压电费、清洗水箱、系统维修更换、损耗水费等，供水成本价达到6.97元/吨。调查并未发现物业在水电费等方面存在违规收费行为。但居民们提出质疑，水电供应中产生的各种额外费用应该含在物业费里，怎么都被物业“分摊”给了业主，这是不是属于重复收费？

业主们列出40多个物业管理乱象

业主们告诉记者，香榭丽广场2008年刚交付时，由开发商指定了金第物业作为前期物业服务公司，但2017年，当时的金第物业实控人为了偿还拖欠的电气工程款，将物业的股份和业务转让给了现在的负责人刘忠，原来的管理人员全部退出，自从后来者进入小区后，物业管理每况愈下，“显而易见，他们不是为了服务业主来到这里，把被拖欠的工程款补偿回来，并在此赚钱才是其真正目的。”业主王珺告诉记者，他们发现，金第物业持有两份分别于2008年和2011年签订的《前期物业合同》，两份合同上使用的公章均为物业公司和开发商在2018年之后才启用的公章，这意味着合同并非当年签订的，涉嫌造假。

业主们反映4楼天台建起阳光房。王迎超/摄

此外，业主们依据《香榭丽前期物业管理服务协议》中的承诺逐条对比，总结出40多个物业不履行服务义务的行为。包括房屋公用部位、共用设备、共用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地等维护和管理方面工作缺失；公共环境卫生方面清扫保洁不及时；绿地被占用改成停车场；B、C两栋楼的会馆改建为办公室和宿舍并对外出租；4楼天台和露天疏散通道被占用，搭建阳光房、私人会所、农田和养狗场；电梯常年失修，屡次发生失控下坠、困人等事故；消防避难层、消防通道被占用，存在安全隐患等诸多问题，“就连保洁都是楼下收废品的人在做！”

按照业主们反映的情况，记者进行了多次走访，确实发现大厦管理中存在不少问题。

4楼天台的露天疏散通道被占用。王迎超/摄

C座业主许晴告诉记者，她咨询过律师后，曾向物业要过资格预审公告、物业招标公告、中标结果公示等证明物业合法性的资料，但对方并未提供，她后来又去了大连市住建局申请公开，但发现这些资料都没有备案。

住建部门：将约谈物业公司

对于业主们的投诉，10月22日下午，记者来到金第物业核实情况，一位工作人员表示负责人平时不在这边办公，可以将记者的采访要求向领导转达。

随后，记者来到大连市中山区住建局物业与房屋安全科进行采访，相关负责人介绍，《大连市物业管理招投标管理办法》主要是针对住宅项目的物业公司，而香榭丽广场属于商业项目，不要求走招投标平台。物业费标准方面，现行的物业收费政府指导价也是针对住宅项目制定的标准，非住宅项目只要物业是按合同收费，就没有问题。

对于业主们反映金第物业将水电暖等收费与物业费捆绑一事，该负责人表示，将会约谈物业公司核实情况，如有违规问题将要求企业整改。记者同时表达了希望通过政府部门联系物业公司进行采访的要求，不过截至发稿前，金第物业方面始终没有与记者联系。

物业的最终去留问题，还需要小区成立业主委员会进行解决。业主们告诉记者，他们曾多次筹备过成立业委会，但因为种种原因没能成立起来，近期他们将召开第一次业委会筹备组会议，“希望这次能顺利成立业委会，维护广大业主的合法权益。”

（应被采访者要求，香榭丽广场业主均为化名。）