港资房企也变天了

日前，香港置地官方突然宣称将不再于亚洲区内投资建成出售类住宅项目，而要专注于亚洲主要城市开发综合商用物业。

与此同时，市场传言，香港置地中国区董事兼总裁凌常峰也即将离职，目前处于业务交接期，并将于明年1月底正式离开公司。

据悉，香港置地此前在内地、香港和澳门均有项目布局，内地城市涵盖北京、成都、重庆、杭州、南京、上海、苏州和武汉等一线或准一线城市。而按照香港置地的发展新策略，继续完成全部现有项目后，未来将不会在这些城市进行任何的住宅开发业务。

撤出内地住宅开发业务，并撤换中国区负责人背后，其实质是香港置地的业绩突然变脸，不得不进行这一场刮骨疗伤的大手术。

据香港置地最新财报显示，其今年上半年亏损扩大至8.3亿美元，基础亏损达到700万美元，去年同期则有基础盈利4.22亿美元。

事实上，就在前不久，另一家港资房企新世界发展也刚刚经历一场更重大的人事地震。

在新世界发展2024财年业绩会上，郑志刚突然宣布辞任新世界发展总裁，并提前离开发布会现场。

作为香港四大豪门之一郑裕彤家族的第三代长子嫡孙，郑志刚一直以来被视为最适合的第三代接班人。

然而郑志刚的此番出局，外界似乎并不感到意外。

据悉，截至2024年底的财年，郑志刚执掌下的新世界发展出现20年以来的首次亏损，公司净利润亏损达到171亿港元，其中归母净利润亏损近197亿港元。

显然，如此巨额亏损下，郑志刚已经无法向他的父亲、郑裕彤家族第二代掌门人郑家纯及其他投资者交差。最终，郑志刚出局，新世界发展转由外部职业经理人马绍祥接任，算是给外界表态交差。

相较于，新世界发展、香港置地，将内地作为主战场的港资房企瑞安似乎日子就更加难过了。今年8月，一笔即将于月底到期的5亿美元债更是将瑞安房地产推向了风口浪尖。

提及瑞安，在上海可谓家喻户晓。

上海最为知名的旧改项目新天地、上海顶奢豪宅的代表翠湖天地以及这几年新晋大火的蟠龙天地均由其打造。重仓上海并打造出多个城市地标，瑞安创始人罗康瑞也因此被很多人亲切的称作是“上海姑爷”。

如今，中国房地产行业愈演愈烈的危机也让这家重仓内地的港资房企陷入了危机边缘。

为了自救，瑞安自去年底就开始接连出售或抵押优质资产。即便如此，外界对其经营状况的担忧也并未消除。

除此以外，我们梳理2024年中报，那些熟知的港资房企几乎都陷入了利润下滑或者亏损的境地：

九龙仓置业，上半年股东应占溢利亏损10.52亿港元，同比下降158.3%；

长实集团，上半年股东应占溢利86.03亿港元，同比下降16.7%；

恒基兆业，上半年股东应占溢利54.4亿港元，同比下降10%

恒隆地产，上半年股东应占溢利10.61亿港元，同比下降55.7%；

太古地产，上半年股东应占溢利17.96亿港元，同比减少19%；

如此看来，始于2021年的中国房地产危机终究还是在2024年蔓延到了港资房企。

我们分析这些港资房企业绩突然变天的原因，看似很多，但归根结底，就是两条：

首先，内地的风终究还是吹到了香港。

港资房企很多一部分的业务收入来自于内地市场。比如九龙仓置业、恒隆地产业务收入的70%，新世界发展的物业销售额多半都来自于内地。

如今内地市场剧烈调整，商品住宅销售下滑严重、持有型的写字楼、商场空置率上升、租金价格下降等。内地的这些市场因素叠加香港本地市场也不景气，导致港资房企营收增长乏力，可谓港资房企业绩变脸的重要原因。

其次，对物业估值进行了减值。

相较于内地房企，港资房企一大典型特征就是大量持有优质写字楼和商业物业资产。相对而言，持有这些优质物业资产大大增强了港资房企的抗风险能力。

然而，在中国内地及香港经济不景气的背景下，港资房企持有的优质物业受其影响出租率、租金收益普遍出现了下跌，消费信心不足、市场整体供过于求导致优质物业的公允价值也下降了，因而需要进行减值拨备处理。

因此，今年上半年开始，各家港资房企集体对物业估值进行了减值处理，比如香港置地今年上半年亏损高达8.33亿美元，而其亏损的主要原因就是对中国内地发展物业作出一次性拨备，此外，上半年亏损10.52亿港元的九龙仓置业也是因投资物业重估减值而由盈转亏。

客观来说，港资房企的减值处理只会影响当期利润表现，但却不会对公司的现金流产生影响。

的确，现金流才是决定房企生死存亡的关键。

过去这些年，港资房企被内地民营房企看做是“老钱“，与之对应的，内地民营房企则被港资房企看做是“疯子”。“老钱们”嘲讽这些内地“疯子们”在高杠杆、高周转、高负债的道路上一路狂奔。

如今，这些内地“疯子们”批量倒下了， “老钱们”似乎也并不好受。

然而，出乎我们意料地是，有些“老钱们”的真实感受却是兴奋！

表面看似这些港资房企营收增长乏力、净利润下滑甚至亏损，但他们却有个共同特征是资产负债率非常低、持有现金规模都很大。

经验告诉他们，中国内地房地产市场过去高增长必然潜藏了高风险，因此港资房企过去这些年才保持了高度的克制。

而如今，中国内地房地产市场陷入谷底，对他们而言，则是终于等来了中国市场谷底加仓的机会。

比如太古地产就制定了“千亿港元投资计划”，计划将超过一半的资金将投放于内地市场。恒隆地产也计划扩建在上海的恒隆广场。

巴菲特说过，“在别人贪婪时我恐惧，在别人恐惧时我贪婪”。

或许，香港的“老钱们”就是这句话最忠实的信徒。

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