湖北
今天我把中国未来房地产市场的价格走势讲明白，包括要不要买房，买什么样的房子？
首先咱们可以参考对比一下日本房地产在 91 年崩盘时的状况，东京新房房价花了 30 年才创新高，其他地方至今都没恢复。这告诉咱们两点：
第一，核心城市核心地段的房价会率先止跌回稳；
第二，新房的溢价会高于二手房。
接着看中国的家庭负债率，目前和日本处于同一水平。虽说负债增速近几年急剧下降，从 17 年接近 25%降到今年一季度的 3.8%，但总负债率仍在上升，而日本是家庭负债率持续走低，到 08 年左右达到最低点后，全国房价指数才开始止跌回稳。所以咱们能得出结论，中国房价新一轮的长期趋势，得等家庭负债率走低触底后才会开启，很显然，目前还没开始。
第三，房价长期看人口。中国当下人口出生率大幅下降，进入了超少子化社会，并且 65 岁以上老龄化比例增加，进入了深度老龄化社会。以上这两项都是依据国际标准的定义。因此在目前生育情况不变的情况下，短期的生育刺激、货币棚改化、降低房贷利率等政策，能通过短期透支需求来刺激房地产市场，但改变不了房地产需求下行的长期趋势。
所以，房地产能否重回上升通道，关键在于咱们的政策能否用国家债务来替换居民债务，就像疫情时的美联储用直升机撒钱那样。但目前我看到的政策核心是国家债务替换地方债务，然后政府收储的模式。这意味着我们会从香港模式逐渐转向新加坡模式。
第一，政府的介入会更多，包括房地产在经济中的占比降低，公租房会增多，民企开发商的比例会变小。在这种模式下，长期房价走势取决于两点：
第一，经济能否回暖，也就是 GDP 增速能否提高；
第二，收入分配能否向中低收入人群倾斜。
综上所述，我觉得中国房价还需要调整时间。但对于现在就想买房配置资产的人群，我有两个建议：
第一，购买核心城市核心地段的优质资产；
第二，购买核心城市近郊适宜宜居、有天有地的房产。
以上不作为投资建议，谢谢观看。
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