这一批城市的房子，可能真的要卖了！

　　10 月份，楼市成交稍稍回暖了不少，即便很多人都不认为这个行情能坚持多久，但起码行情还是让人看到了一些希望。

　　不过，我们在观察市场的时候发现：

　　这一轮回暖的城市，城市级别都比较集中。

　　成交量上涨的城市，不是一线城市就是二线核心城市，完全看不到三四线城市的踪影。

　　救市力度最大的三四线城市，房价和成交量反而表现最差。

　　过去我们老说：

　　接下来的楼市，是分化的时代。

　　只是没想到，分化行情这么快就来了。

　　我们普通人，绝大多数手里都有不少三四线城市的房子

　　很多人现在还在考虑这些三四线的房子要不要卖掉。

　　殊不知，这些城市的房子，已经不是你要不要卖的问题了，而是能不能卖出去的问题了。

　　回顾这几年的楼市数据，你会发现——

　　三四线城市的房子，无论是成交量还是房价，调整幅度都比一二线城市更加明显。

　　举几个例子吧。

　　先看看广东的清远，典型的三四线城市。

　　清远的楼市成交量，相比最高点的时候，下降了50%；

　　而房价，相比高点整体下跌接近40%

　　再比如山东的临沂，同样是三四线城市，目前为止单价也下跌了40%。

　　再比如温州，大量高峰期达到400多万的房子，如今都跌到了200万。

　　在一二线城市，可能个别楼盘会出现成交量和价格腰斩，但是整体性的腰斩是很少的。

　　但在三四线城市，腰斩甚至膝盖斩，都已经成为常态。

　　这还不是三四线城市以及一二线城市最大的差别。

　　更大的差别在于市场下跌之后，三四线城市开始加倍送补贴。

　　比如义乌之前就提出一个政策：

在义乌的无房群体，首次在义乌购房，如果面积小于150平米或总价低于350万，可以获得每平米1000元的“房票”购房补贴。

　　义乌还不是唯一一个在补贴层面加大力度的城市，山东的日照，也是在房价政策上给买家很大的补贴。

　　根据山东日照的政策：

符合条件的新市民（含城乡二孩及以上家庭）、青年人才等可以申请政府发放的购房优惠券补贴，补贴数额为购房款总额的20%，购买现房并直接办证的，优惠券可用于抵顶首付款的50%。

　　补贴20%的购房款，就相当于变相降价20%，或者说直接打了8折。

　　实际的效果，就等同于在已经腰斩的房价基础上进一步降价卖房。

　　但是即便是在这样的力度的补贴之下，三四线城市依然无法以价换量。

　　说白了，以价换量这个逻辑，在如今的三四线城市中已经完全不适用了。

　　一二线城市的房价，房价降到2016年，还有有成交，最近这一个月一线城市以及部分二线城市成交量的回暖，就是一个很好的例证；

　　但是三四线城市，即便房价降回到2013年也就是10年前，成交量依然是极度低迷的，不见任何起色。

　　所以我才会说三四线城市是救市力度最大、政策给 得最多的地方，但同时也是房价和成交量表现最差的地方。

　　三四线城市成交无法回暖，背后的根源就在于：

　　三四线城市，已经彻底进入了存量时代。

　　这里所说的存量，不仅仅是指房子，还包括人口、产业以及实际的购买力。

　　相比楼市进入存量时代，人口、产业和实际购买力进入存量时代，才是更致命的事情。

　　因为房子进入存量时代，但如果有足够的增量人口和实际购买力，那么市场行情还有希望。

　　但是一旦人口、产业和实际购买力这些都进入存量时代，那么就意味着这些支撑楼市的元素都已经没有了增长空间，相当于支撑楼市背后的骨架都已经垮掉了。

　　就拿人口这一点来说吧。

　　最近市场上另一个大新闻，就是鼓励生育的政策不断加码。

　　官方前两天发文说要推动建设生育友好型社会的若干措施，给了十三条措施，具体政策如下：

增强保险保障；完善休假制度；建立生育补贴制度；加强生殖健康服务； 提高儿童医疗水平；增加普惠托育服务；完善托育政策支持；促进儿童发展和保护； 扩大优质教育资源供给；加强住房支持；强化职工权益保障；积极构建新型婚育文化；加强社会宣传导向

　　政策很多，但是对于不同城市来说，落地的效果可能会完全不同。

　　从现在的情况来看，真正把生育补贴和鼓励政策落地的城市，多数还是一二线城市

　　为什么三四线城市即便想鼓励生育人口，也很难执行落地？

　　主要原因在于三四线城市往往会面临几个问题：

　　第一，财政短缺。

　　鼓励生育，给生育补贴，这些动作都是需要财政支出的，简而言之都是烧钱的。

　　但是三四线城市中，有多少个是真有底气烧钱搞生育补贴的？

　　一二线城市的地方财政，是三四线城市无法对标的，

　　第二，人口净流出，流入量太少

　　鼓励生育，总得有年轻人吧。

　　但是三四线城市的基本情况就是人口净流出，无法提供足够的就业机会，年轻人自然不会过来。

　　相反，很多本地出生的年轻人反而会被一二线城市虹吸，数量逐渐减少。

　　没有人口，鼓励生育的对象都找不到。

　　现在一说到楼市，很多人就拿人口数量减少这个点说事，以为所有城市都会受人口问题影响。

　　但 其实大家还是没有意识到不同区域、不同城市之间的分化。

　　因为即便总量减少了，存量人口也会出现跨区域的流动，一二线城市是流入，三四线城市是流出。

　　人口下降这个大趋势，归根结底，最后还是由三四线城市承担了代价。

　　既没有钱、也没有人，这就是为什么很多政策无法在三四线城市落地的重要原因。

　　要说根源，其实就是我在开头的时候总结的一句话：

　　三四线城市，已经彻底进入存量时代，告别了增量。

　　如果你在楼市沉浸多年，你多少都会知道一个公理：

　　没有增量，就不会有增长。

　　资本市场没有增量，股市、债市就没有增长；

　　三四线的楼市没有增量，也一样不会有增长。

　　但偏偏现在国人手上拿 得最多的就是三四线城市的房子。

　　对于我们这些普通人而言，首先我们要认识到三四线没有增量这个现实，在认识到这个现实之后，接下来就要对自己手里的三四线城市资产做断舍离了。

　　哪些房子是一定要卖掉置换的，置换要置换哪些资产，是继续买房，还是做其他的投资？

　　哪些房子还可以放在手里持有，持有的周期是多久？

　　这些关系到大家财富能否保值增值的关键问题，我觉得所有人都必须搞清 楚，否则稀里糊涂地很多资产就慢慢贬值了，吃了大亏还全然不知。