上海楼市二手房挂牌开始逐渐失控

上海的二手房市场最近真是热闹非凡，10月份已经有五天单日成交量突破千套大关。价格方面，一些小区甚至出现了房价反弹的迹象，比如东方曼哈顿、瑞虹新城等。这是不是意味着上海的二手房市场真的开始火热起来了呢？

在929新政的推动下，今年的金九银十不仅如期而至，而且预计这股热潮会持续到年底。再加上国家层面的货币政策和财政政策的双重刺激，这次新政的效果似乎比527新政更加显著。回顾一下，去年的认房不认贷政策热度仅维持了几天，效果并不如预期，反而加速了市场的下行。而今年5月27日之后的两个月，虽然成交量有所上升，但谈价空间并未缩小，房东们依然在寻求快速成交。但自从929新政实施以来，性价比高的房源迅速被抢购一空，谈价空间缩小，不少房东选择撤牌不卖，甚至有房源出现了竞价成交的现象。这是不是意味着上海楼市要止跌回暖了呢？

这次的楼市新政组合拳，与前两次相比，最大的不同在于利率的大幅下降，LPR的降低和存量房贷加点的调整。之前提到过，房贷利率的下降对房价和楼市是一个真正的利好。现在很多人想要卖房，甚至不惜砸盘，主要是因为房贷压力太大，而且与新增贷款的差距越来越大，心理上难以平衡。2022年以前，房贷利率较高，但大家还能承受，因为收入和房价都在上涨。但现在房价下跌，收入减少，房贷成本高企，谁都难以承受。现在终于降息了，首套房利率从年初的4.1%降低至3.15%，下调了近100个基点。首套房贷利率与租金回报率的差距缩小，贷款购房的现金流压力减轻，无贷款的房子现金流回报接近全款存银行。当首套房贷利率接近租金回报率时，市场就达到了平衡。根据易居研究院和链家的数据，2024年9月，上海住宅的租金回报率仅为1.81%，与首套房贷利率仍有差距。随着LPR的大幅降低，不少地方公积金利率已经开始倒挂，调整步伐应该加快，毕竟公积金本身就是福利性质的。

观察挂牌价，我们发现上海楼市整体趋势仍然不容乐观。截至2024年41周，挂牌价同比增速上涨的板块仅11个，占6%，而同比下跌的板块高达188个，占94%。同比为正的板块多为外环外，小区样本量较小的板块，价格变动不明显。核心区仅有徐汇滨江及南京东路两个板块。根据挂牌价的周同比变化，我们分析了上海二手挂牌的短期变化和中期趋势。建议大家重点关注两类板块：增速修复型板块和下滑型板块。整体来看，上海目前的挂牌量价，也就是房东心态，仍然不容乐观。后续走势，关键看成交量。历史经验表明，成交量要先放大，持续一段时间，至少两个月，消化完笋盘，引发情绪恐慌，价格才会上涨。另外，居民新增贷款也是一个关键指标。

买卖建议方面，当下买房，依然建议选择稀缺、优质、高性价比的笋盘。卖房的话，供需关系失衡，同质化严重的老破小、老破大、远郊无地铁房子等，建议抓住窗口期，迅速出货，不要盲目涨价。换房的话，一定要先卖后买。最后，整体来看，由于政策利好，上海到今年年底房价估计都不会再跌了。然而二手房挂牌量依然巨大，加上租售比低，以及整体经济形势，我们还是应该谨慎看待明年的房价走势。