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拉升!沪七条满月 上海楼市新房成交超翻番 价格大涨近6成

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9月29日上海楼市“沪七条”新政重磅发布。至今正好满月,上海楼市表现如何?对比527“沪九条”的小高峰又有哪些新表现?

申度君将从近一个月一手房、二手房成交数据与527沪九条对比,同时回顾本月新房市场认购成交情况,包括市中心豪宅、外环外项目,看看新政调控效果到底如何。

先上结论:

1、“沪七条”新政组合拳诚意满满,市场给出了立竿见影的反馈,效果超出预期!

2、二手房率先发力,10月成交总量仅次于6月(即527新政次月),排除国庆长假因素,10月行情其实比6月更好

3、新房市场10月底真正进入状态,量价齐升,豪宅热度不断,四季度房企使出浑身解数,抓紧出货,新开盘和续销项目表现同样可圈可点。

4、在政策放开的引导下,除了传统的高端改善型热门区域,外环外不少板块也异军突起,成为市场中的黑马。按这一趋势来看,还会有惯性延续。

5、5月“沪九条”,至9月“沪七条”,主线其实是在逐渐放开限购限贷相关政策,也让上海下一步放开有所期待和想象。

01

新房:开始真正“进入状态”

首先看上海新房市场表现。

据上海中原地产统计数据显示,9月29日新政之后一个月内(930-1029)上海新建商品住宅合计成交5019套,面积约62.44万平方米。基于产品聚焦于中高端改善,因此成交均价出现上翘,达到76382元/平方米。

这个成绩单表现有多好,可以通过两个度对比理解

一方面,对比新政之前一个月(830-929)成交量约29.69万方,环比大增110.3%;成交均价环比上涨59.5%。

同时,对比5月27日“沪九条”之后一个月(528-627)上海新房成交总量43.75万平方米,也有42.7%的增幅,相比均价52217元/平方米,涨幅近46.3%。



数据对比示意图

另外,10月第四周数据显示,新房成交真正进入状态,当周成交面积19.98万平方米,环比增加57.19%,这一成交量创下半年新高。整体不难看出,“沪七条”新政之后,不仅是二手房,上海新房市场表现大有起色,出现量价齐涨的行情。

其中,豪宅市场也持续火爆,捷报频传,不少项目再现“日光”。

10月22日,合生创展旗下古北低密墅区准现房古北99,首开入市,销售超12亿元;10月27日,位于外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期三批次开盘,158套房源当日再度售罄,实现58.82亿元销售额。至此,该项目已三开三罄,总销售额达215亿元,成为今年上海第二个单盘销售突破200亿元的项目。

02

僵持的外围区域开始松动

对于上海而言,外环内土地供应量有限,而外环外是新盘集中推出的区域,是楼市交易的“基石”。根据网上房地产的最新数据,上海目前新房显性库存共68915套,其中外环外共56205套,套数占比达81.55%。



来源:网上房地产

因此,外环外新房市场亟待激活。

“沪七条”其中之一就是对外环外的购房限制进一步放开,缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限,从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。

因为新政,现在社保满一年就可以买外环外项目,上海楼市供应“主力区域”不愁卖了。

比如位于奉贤新城的龙湖观萃,认购首日便确定触发积分,最新公布入围分46.80分。这并非个例,位于浦东金桥的象屿联发·金海汀雲台也将成为新政后又一个外环外触发积分新盘,入围分52.92分。还有闵行浦锦街道大华星樾入围分58.92分。

从当前外环外新盘陆续触发积分可看出,“沪七条”落地对于外围项目效果开始显现。

再看板块和单盘表现。数据显示,新政之后一个月(930-1029),成交量前十项目中,除了港城中环汇·云启、绿发浦江园、保利海上臻悦三个项目,其他7个项目位于外环外,其中,龙湖观萃成交225套、大华星樾、浦发唐城四期、象屿远香湖岸等项目也有100多套的成交。



(930-1029)新房成交TOP10

也正是这些项目入市集中网签,成交主要集中在浦东周康、嘉定新城、奉贤新城、宝山南大等外环外区域,成交套数大多在300套以上,跻身新政之后热门板块TOP5。



(930-1029)板块成交TOP5

市场成交量持续稳定,看房量上升,市场显暖意,开发商也加快了推货节奏。10月份网上房地产共有3次集中上会公示,合计21个项目,将推出3452套房源。在政策的引导下,外环外区域成交出现大幅放量,按这一趋势来看,还会有惯性延续。

值得注意的是,市场冷热不均的现象依然存在。比如大华星曜由于认购期间认购人数较少,开盘取消摇号,直接进行选房。

03

二手房率先发力 月成交有望冲击2.4万套

新房市场火热,与二手房市场行情回暖不无关系。国庆长假之后上海二手房始终保持较高活跃度,成交量提升明显。

官方数据显示,截止10月29日,10月上海二手房的累计成交套数来到了22755套。按照日均782套的成交量,如果加上30、31最后两天的量,整个10月的上海二手成交量大概率突破24000套,稳稳拿下2024年月度成交量的第二把交椅,也成为今年3月、6月、7月之后,年内第四次突破2万套的月份。



数据:网上房地产

这个数据,百分百是一个凸显市场回暖的数据,也为释放和积蓄下一波一二手房购买力提供了信心和保障。

再看5·27“沪九条”之后的6月份,上海二手房成交量达26536套。不过市场随后两三个月很快转冷,因新政利好叠加效应,10月国庆节之后的二手房市场妥妥锁定一个“反弹行情”。

具体看单日表现,6月份只有3天破千套,而10月有5天破千套,且出现单日突破1300套,这是2023年9月政策转向以来的单日新高。

6月有着完整的交易周期,并且恰好有5个双休日,端午节影响甚微;而10月受国庆七天长假、调休等干扰因素更多,尽管两月数据上有一些差距,但目前这一成绩被认为已经超越6月的表现。

背后的原因是多方面的,政策刺激是一大因素。“沪七条”中,几乎每一条都与二手房成交有关系,放开限购释放大量房票,降低首付也就是降低置业门槛,同时适时取消普通住宅和非普通住宅,且调整增值税征免年限5改2,本质上也是减少购房成本。因为挂牌房源中满二房源占比约在45%,也就是说接近一半的房源瞬间从增值税负担中解放,这恰恰验证了新政放开的精准性。

但是,我们能否就此认定楼市信心已经回归?上海楼市已经“止跌回稳”?恐怕大部分人的答案还是不容乐观。二手房交易大多是房东以价换量跑路,且挂牌量保持高位,新政之下二手行情热度能持续多久,只有时间给出答案。

04

成交热度有望持续 呼唤限购节奏持续放开

近年来,房地产调控政策放开成为大趋势。作为目前为数不多还未完全放开限购的城市之一,上海今年也是动作不断。

重点聚焦527“沪九条”至929“沪九条”,从供应端到成交端,上海是在一步步有节奏降低限购、限贷、限价、限售、流通的门槛,虽然没有做到像广州一样彻底放开,但无论是利好人群范围还是宽松力度,都是上海多年来罕见水平。



整理自929政策原文

以限购来说,从去年9月认房不认贷、到12月普宅放松、到今年1月外环外放开单身限购,再到今年5月社保5改3,同时放开单身限购(扩至外环内二手),再到此次外环外社保3改1,限购政策在一点点弱化。

限购放松、社保年数门槛降低的背后,其实是为市场做房票增量。市场的供需关系得到进一步优化,政策的引导使得购房者的信心有所增强,购房需求也得到更合理的释放。不少在售楼盘负责人纷纷表示“市场体感非常明显”。

9.29新政降低置业门槛的政策效应,确实惠及了很多“等待客群”,让这部分客群能够提前“上车”。比如有些是客户原本准备按照“527新政”社保5改3,再缴纳社保2年后买房,“929新政”后社保缩短至1年,就让这些客户群体能够提前实现购房计划。

同时,还有很多原先因首付不够需选择观望的客户,因新政之后首付比例接连下调,伴随央行降息,置业门槛和成本大大降低,都在新政后达成了置业计划。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,前期售楼处的热闹转化为提振信心的数据,不管是首次入市的刚需客户还是改善买家,近期入市都较为积极,都证明政策效果非常显著。当然,高端项目并没有彻底“熄火”,市场还保持一定温度,呈现多点开花格局。同时,他认为,这种热度不会快速消散,成交还有望保持高位运行。

“下猛药见奇效”,既然政策效应如此明显,也让购房者对上海进一步放开剩余限制措施,有所期待和想象。



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