很长一段时间流行一个观点:买房先上车最重要。
因为房价还要涨,现在不上车永远上不去了。
2020年环二就驳斥了这种观点,以后市场走向分化,只上车没用的。
贵的地方越来越贵,便宜的地方越来越便宜,你上车了可能永远置换不了。
2020年4月9日环二文章截图
这个预测已经被数据完美验证。
2025年新周期开启之前,环二再次预测:上海楼市加速分化,买错房可能万劫不复。
分化的最终结局是:市区100万买一平,远郊100万买一套。
加速分化的一个重要原因是:上海房子的定价逻辑彻底变了。
一个时间段内上海楼市的需求量相对稳定,金字塔形。
房源供应有限,优先被预算高的人买走。
最后一个买得起的人,决定了房价下限。
20年前上海的购房需求突然爆发,三角形面积迅速扩大,有限的供应量只能满足塔尖,房价上涨。
那个时代,供应有限,需求接近无限。
现在需求进入稳定期,楼市需求有限,供应能力接近无限。
需求稳定无限供应时代,房价由供应节奏决定。
供应量增加,低预算也能买得起了,房价下跌。
反过来也成立,为了增加销售量,可以降价让更多人买得起。
今年BBA就在干这事儿。
上海的房子却不能降价换量,新房最低打95折,土拍更是只能涨不能降。
今年购房需求明显减少,为了保房价只能减少供应。
今年上海土拍很惨,不用数据说明、肉眼可见、举世公认的那种惨。
土拍计划高达440-545公顷,目前完成20%。
土拍这么惨,就是为了保护房价。
由于新房不让降价,出现了很多无效供应,即,房子卖不动了。
上海的一些滞销楼盘,实际价值远低于现在售价。
比如某网红地区,实际价值只有2万,新房备案价却坚持给3万。
那这个地方新房肯定不好卖。
对于开发商而言,卖不动就等于降价,一个楼盘5年清盘和5个月清盘成本完全不同。
对于买房人而言,买来自动打七折。
新房不降价给了你心理安慰,但是新房可以七年不涨,你七年不涨就等于降了30%。
更可怕的是,二手房没有庄家控制供应,杀红眼了很多房东亏钱卖,价格就打下去了。
所以尽量选择一些庄家还能托住房价的地方,至少保证不降。
上海今年土拍收入(住宅)可能只有1200亿,比2021年少了2000亿。
这样的下滑能坚持多久?
如果需求长期起不来,上海地价也会下降,其他城市已经打折卖地了。
与地价一同失守的,是各个城市新房价格。
如果上海真的撑不住了,新房价格也会不断下滑。
当然不是无限下跌,因为新房有成本。
地方zf是土地搬运工,左手通过征收、拆迁获得土地,右手卖给开发商。
如果这件事情亏钱,他们就不做了。
所以新房底价=土地收储成本+建安成本。
二手房东却是实打实的持仓,花了多少钱都是沉没成本,决定底价的是心理底线。
第一条底线是买入价+税费+利息,第二条底线是买入价,第三条底线是上个周期房价。
给自己划这么多底线的人,通常就没底线。
所以在新房还有定价权的地方,底价等于=土地收储成本+建安成本。
在新房没有定价权的地方,就没底价了。
不管怎么看,上海的远郊、环沪底价都低得可怕,千万不要轻易说触底。
即使是上海,新房也有可能跌到成本价。
新政后楼市如何分化
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上面这个模型极其简陋,就好像物理课上匀速直线运动的滑块一样。
比如有人又设了一个房价下限:年租金×30。
这个模型中,租金是最重要的指标,租金回报率3%是正常水平。
高于3%房价就过低,会出现投资空间。
当然3%这个数字也会变,跟银行利率、资产收益率有关。
这个模型,其实是房子的第二属性:资产属性。
房子不仅能居住,还能产生收益,比如租金、增值。
租金回报率高于3%,银行存款利率1.5%,买房收租就是一个好生意了。
这时就会出现不少投资客,增加购房需求。
购房需求多了,三角形面积扩大,供应量不变的话房价上涨。
其实上面也是一个理想模型,上海酒店式公寓资金回报率早就超过3%,为什么没人投资?
因为你还得让房价不要跌,不然收了30万租金,房价跌50万,你哭都找不到厕所。
房价涨跌基本面是自住需求,自住需求固定下来,供应量成为决定因素。
租金回报率,只是在基本面健康时推高房价,因为算租金回报的大部分都是投资。
你买婚房自住时,考虑过租金回报率吗?
基本面不健康时,租金回报率再高都没用。
换句话说,租金回报率不是房价托底力量,刚需下跌起来下限低的可怕。
讲到租金回报率,大家很容易就发现一个问题:越好的房子租金回报率好像越低。
上海租金回报率最高的是酒店式公寓,普遍达到4%左右。
其次是老破小,大概2.5-3%。
中环、外环的次新房,可能只有1.5%左右。
市区的豪宅,有些连1%都到不了。
比如汤臣一品475户型,挂牌价超过1.5亿,年租金144万,回报率不到1%。
难道是上海的豪宅泡沫最大?
其实不仅上海,全球任何一个大城市都是好房子租金回报率更低,伦敦郊区有房子回报率达到10%以上。
东京租金回报率高的都是房龄老的公寓或者一户建。
这里主要有两个原因。
一个是资产流动性和资产收益率成反比,酒店式公寓、小城市、部分远郊的房子很难卖,收益率高一些也正常。
第二个就是,房价不能简单等于租金×时间。
买卖市场、租赁市场本来就相互独立,租房和买房是两种需求,租到的房子和买到的房子是两种商品。
两种需求、两种商品,独立定价很正常。
租房能满足的是居住需求,买房至少多了一个投资需求,前面有讲到。
其实买房还有第三个需求:满足心理认同。
这里的心理认同很复杂,有些人是为了获得高人一等的存在感,有些人纯粹是为了自我证明。
电视剧《上海滩》中,丁力满怀憧憬地对许文强说:“文哥,我的理想就是有一天把家从闸北搬到霞飞路或静安寺...”
丁力很可能两者都有,享受高高在上又完成自我价值实现。
这些心理价值,租房就很难提供到。
当然上海也有大佬租房,毕竟被限购很难同时拥有浦东江景房、浦西租界豪宅、郊区大别墅,临时租一套体验一下的客户环二也见过。
买房带来的认同感,与租房不同,却不得不承认。
还有一些客户愿意为情怀买单,喜欢江景喜欢文化沉淀的人也不少,传统意义上的拥有还是购买。
简单地说,房子同时拥有居住属性、资产属性、心理属性,租房能满足的只有居住属性。
这个模型越讲越复杂,房产定价不仅与供需、租金有关,还跟房产类型有关。
不同产品的定价逻辑不同,底价不同。
心理属性,在高端房产上权重更高。
其实这一点所有商品都差不多:越贵的商品性价比越低。
500万的汽车,实际体验并不是50万的10倍。
汽车最本质的价值是,把乘客快速的在地点A送到B,5万的汽车都能满足了。
不过有些人就是有50万预算、500万预算,甚至有人花500万、花50万区别不大。
我们只能把有限的产品配置,不断地分层分级,以满足每个预算段的区分度。
只要能保证500万的车比50万的好就行,好多少不重要,重要的是排位。
先有了500万预算的需求,才有了500万的车。
所以高端房产的定价,与预算的关联度更高。
房子比汽车更适合分级的地方是,房子更具稀缺性。
500万的车为了保持售价,必定要控制产量。
5000万的房子,想增加供应也很难,上海能出现5000万豪宅的地段就那几个。
古北壹号、云锦东方已经是很努力了,也是靠贴着古北、徐汇滨江才获得成功。
古北壹号放到江桥,可能产品力再高也到不了5000万。
上海能称得上顶豪的房子大概有1万户,后面还要建1万户,这2万户房子的房价,最终由上海最有钱的2万个家庭财富决定。
即使他们人数不变,财富不断膨胀,这2万套房子也不断上涨。
回到今天的问题:上海房价为什么还要进一步分化?
高端房产房价受购买力决定,需要看有钱人什么时候停止跑路。
有钱人留下来,有钱人财富不断积累,高端房产就会不断上涨。
只要他们留下来,财富不断膨胀是必然,没人比他们更懂赚钱。
低端房产房价受供应量决定,需要看供应量什么时候收缩,无限供应的地方房价无限下跌。
短期止跌,是因为短期不供地。不卖地只有一个原因:这个价格下没人买。
时间长了,没人抵得住诱惑。
而且低端房产的无限供应,对高端房产完全没有影响。
房子定价其实是一个排位赛,前1000套房子自然被出价最高的1000个人买走。
我有1000万预算,发现中环内次新房被1100万预算的人买走了,我就只能买中环外最好的房子。
五大新城降到了300万还是200万,对我没什么影响。
房价的两极分化趋势难免。
环线有个同事跑到东京做房地产了,环二前几天跟他交流说上海正在向东京看齐,房价分化越来越严重。
那位前同事说:东京又开始分化了。
或者说分化从未停止。
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