小区配套幼儿园到底是否应当缴纳物业服务费？

【案例索引】

案号：(2020)苏01民终6836号

案件名称：上诉人江苏华亚房地产有限公司（以下简称华亚公司）因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹公司）物业服务合同纠纷

案例来源：北大法宝

【基本案情】

2013年7月，紫竹公司与华亚公司签订了《前期物业服务委托协议》。约定：华亚公司委托紫竹公司对华城名府小区进行前期物业管理（总建筑面积252283.08平方米，范围是东至王桥路、南至规划中文尚路、西至桥西路、北至桥西路）。华亚公司根据紫竹公司提供的购物清单，经华亚公司确认后在一期交付前一个月内按实支付开办费不超过25万元，已竣工尚未出售的住宅、商业用房在交付前均由华亚公司按住宅物业费的50%，即每月每平方米0.75元缴纳空置费。2013年8月26日，紫竹公司与华亚公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定紫竹公司自2013年9月1日起对华城名府小区进行前期物业管理（总建筑面积252283.08平方米，范围是东至王桥路、南至规划中文尚路、西至桥西路、北至桥西路）；住宅服务费每月每平方1.5元，商业用房服务费每月每平方2元；如未能按时足额交纳物业服务费，应承担每日0.05%的违约金，合同还就其他事项作了约定。2013年11月，双方订立《补充协议》，约定如《前期物业服务合同》与《前期物业服务委托协议》相冲突的条款，以《前期物业服务委托协议》为准。2018年11月23日，紫竹公司与华城名府小区业主委员会签订《华城名府物业服务合同》，由紫竹公司继续对华城名府小区进行物业管理至今。自2013年9月1日以来，紫竹公司按约履行了物业管理义务，但华亚公司虽经催要，未能按约支付物业费、开办费及所垫付的缓冲器的费用，紫竹公司与华亚公司协商要款无果，遂诉讼至法院。

【主要争议焦点】

紫竹公司要求华亚公司支付幼儿园3078.5平方米的物业服务费能否得到支持？

【裁判摘要】

一审法院

关于幼儿园部分的物业费。在双方于2013年7月签订的《前期物业服务委托协议》，和2013年8月26日签订的《前期物业服务合同》中，均约定紫竹公司所提供的物业服务范围总建筑面积252283.08平方米，幼儿园包括其中，庭审中华亚公司确认对幼儿园物业服务部分，未聘请其他物业公司承接，其内部虽由幼儿园自行处理，但幼儿园正常营运过程中周边部分绿化养护、公用设施的管养，由紫竹公司提供。在该合同约定有二种收费标准即住宅类、商业类，而幼儿园不属于住宅类，而华亚公司对此是须缴物业服务费的，应按商业类缴纳。本案中，华亚公司未能提供证据证明紫竹公司就此部分物业未提供服务，或提供的服务不符合双方合同的约定。故紫竹公司主张幼儿园部分物业费3078.5×33×2=203181元，一审法院予以确认。

二审法院

关于争议焦点二，依法成立的合同受法律保护，案涉《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》、《华城名府物业服务合同》均合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。紫竹公司按照合同的约定提供物业服务，其同时享有按照合同约定收取物业服务费的权利。 案涉小区建筑面积共计25万多平方米，但紫竹公司并不享有超出合同约定对所有面积均比照住宅或商业进行收费的权利。结合招投标文件及案涉物业服务合同，紫竹公司对该项目包含的幼儿园等区域及面积显属明知，但未对相关区域收费进行投标，亦未在合同中约定收费标准，紫竹公司未提供证据证明其收取幼儿园区域物业服务费具有合同依据，故紫竹公司要求华亚公司支付幼儿园区域物业服务费，本院不予支持。根据江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复（苏人法工函[2006]48号），根据小区规划配套建设的学校，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定。小区配套建设的学校不参加所在小区的物业管理的，依法享有所在小区道路的相邻通行权。本案中，幼儿园属于民办学校性质，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定；紫竹公司可就其能够提供的物业服务与幼儿园开办主体进行协商，协商并订立合同后，按照约定收取费用。……

【案例评析】

本案例中，一审法院认为华亚公司应当支付幼儿园区域的物业服务费，其主要理由是紫竹公司所提供的物业服务范围总建筑面积包括了幼儿园，且华亚公司未能提供证据证明紫竹公司就此部分物业未提供服务，或提供的服务不符合双方合同的约定。但二审法院认为，案涉小区所有面积是否均应当按照相应标准收费，应当结合紫竹公司的投标文件和双方物业服务合同的约定来进行确认，在紫竹公司不能提供上述文件依据和合同依据的情况下，其主张不予支持。二审法院同时引用了“苏人法工函[2006]48号”文件进行说理，进一步阐明小区配套学校是否需要缴纳物业费，取决于配套学校与物业公司的协商结果，并无强制性规定。纵观两级法院的审理过程，笔者更倾向于二审法院的认定结论。

笔者曾撰写过《以案释法：》，该篇文章所引用的案例和本文所引用的案例在法院的审理过程中具有极大的相似性，两级法院都是先后对争议的焦点问题做出了截然相反的认定结论。这也正反映出在具体实践中，对小区配套学校是否应当缴纳物业费问题上，的确存在着不同观点和意见。通过对相关类案的研习，笔者对此的倾向性观点为：小区配套幼儿园和物业服务公司关于缴纳物业服务费的纠纷属于合同纠纷范畴，而合同纠纷中对双方权责的认定取决于是否存在法律依据和合同依据，因此，要想真正厘清小区配套幼儿园是否应当缴纳物业服务费的问题，就要确认对此是否存在法律依据和合同依据。具体详述如下：

01

首先，我们来看一下法律法规依据。

笔者检索了《物业管理条例》（2018修订）（中华人民共和国国务院令第698号 ）以及《北京市物业服务收费管理办法(试行)》、《天津市物业管理条例》、《上海市物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》等地方法规，以上文件均未对包括小区配套幼儿园在内的学校或养老机构等公共配套设施是否需要缴纳物业服务费做出规定。

此外，笔者还进一步检索了北京、天津、吉林、辽宁、浙江、安徽、江苏、山东、青岛、长春、深圳等地方的学前教育规范性文件，关注到仅有深圳市对此有相对明确的规定。

《深圳经济特区学前教育条例》（2022年9月1日起施行）第五十二条第二款规定：“物业服务企业应当按照实际提供的物业服务项目收取幼儿园物业管理费。对所在小区的公共服务配套幼儿园物业管理费予以减免的，应当在公共服务配套幼儿园与小区物业服务企业签订的物业服务合同中作出约定。”

基于上述，笔者倾向于认为，在国家和地方关于物业服务管理的法律法规以及各地关于学前教育规范性管理文件中，对小区配套幼儿园是否应当缴纳物业服务费未做出具体规定的情况下，应当认定，小区配套幼儿园应当缴纳物业服务费的观点并无法律依据，但深圳除外。同时也应注意到，在深圳市的相关规定中，小区配套幼儿园缴纳物业服务费的前提是物业服务企业实际提供了物业服务项目，且如果存在物业管理费减免的情况，则应当在物业服务合同中予以明确约定。这也就意味着，如果物业服务企业并未实际为小区配套幼儿园提供物业服务项目，则其并不是当然就可以收取物业服务费。

02

其次，我们需要关注合同依据。

根据《民法典》第九百三十八条的规定可以得知，物业服务事项、物业服务标准和收取办法等应当明确约定在物业服务合同中，基于合同的约定，物业服务企业才有收取物业服务费的依据和可能。 这也就意味着，如果物业服务企业和业主之间没有签订物业服务合同，也没有实际提供物业服务，或者物业服务合同中对物业服务的项目和收费未做出约定的情况下，物业服务企业也同样很难主张其具有收取物业服务费的权利。

结合本案例，紫竹公司与华亚公司所签订的物业服务合同中虽然包含幼儿园等区域的面积，但未对相关区域收费进行投标，亦未在合同中约定收费标准，因此，紫竹公司要求华亚公司支付幼儿园区域物业服务费不具有合同依据，自然也无权收取该幼儿园的物业服务费。

综上，笔者认为，关于小区配套幼儿园是否应当缴纳物业服务费的问题，应当首先确认，该小区配套幼儿园所在省市地区是否对此有明确规定，如无明确规定则不能想当然的认为该小区配套幼儿园有此义务；其次应当确认，该小区配套幼儿园与物业服务企业之间是否签署了物业服务合同、是否对物业服务费标准做出了明确约定。基于这两点，也意味着，如果不具有法律依据，但具备合同依据，物业服务企业也还是有权利主张收取物业服务费的；但如果即没有法律依据也没有合同依据，则相关物业服务企业就无权主张其具有收取小区配套幼儿园物业服务费的权利。

【法条链接】

《民法典》

第九百三十七条　【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十八条　【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）

第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

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文源 | 丰乐法苑（2024年01月09日）

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