要是我说 2025 年的房价会加速下跌，是不是很多人会笑话我？

要是我说 2025 年的房价会加速下跌，是不是很多人会笑话我？

因为大家能感受到的是，从 2020 年以后，我国的房产在大力调控，而且当下楼市的炒房客没了。从 2022 年下半年开始，出台了众多鼓励买房的政策，如今买房取消了学区房，取消了非普通住宅和住宅的标准，买房时税费减少了，贷款买房的利率降低了，首付也降低了，现在买房特别容易。从整体房地产市场来看，房价稳中有跌。

在这种情况下，很多人会说，实际上市场需求很多，因为大家觉得买房容易，房子质量也还行，开发商也在想办法降负债。要是我说这番话，很多人可能不信。那为啥我要告诉大家，即便 2025 年房地产政策这么好，房价仍会持续下跌？

这是因为房地产未来会有三个变化，这三个变化终将成为现实。今天咱们就具体讲讲这三个变化，它们是基于过去 20 年房产逻辑、人口结构、人们对房产需求以及经济的变化呈现出来的。咱们具体来探讨一下。

第一个变化是人口红利消退，需求端压力减小。啥意思呢？

之前咱们的人口老龄化加剧，也就是说，从 2025 年到 2040 年这 15 年间，将近 3 亿人要退休。那请问这 3 亿人有没有房子？我想大概率 90%都有房子。因为咱们整体的房产已经完成了从 0 到 1 的转变，现在只不过是住宅环境不好要改善，或者新青年新市民要买房落户发展，仅此而已，毕竟大部分人已经有房子了。包括人口老龄化带来的需求也不一样，你看现在很多电商平台，老年人很活跃，喜欢买东西，为啥？

因为他们有退休金，但不考虑房子问题，房子早就买了。所以未来人口老龄化越严重，对房产的需求就会下降。

第二个变化是生育持续低迷。近几年大家也能看到，每年新出生人口都在降低，以前每年新出生人口是 2000 万到 3000 万，可现在新出生人口跌破 1000 万，而且人口出生减少的态势还会越来越多。你看今年，为了鼓励生育加大了补贴，结婚离婚不需要户口本，就是为了让结婚更容易，彩礼变少，让人更愿意结婚生孩子。

但现实情况是，很多人知道现在养孩子成本高，加上目前房价高，很多人还在还贷款，根本没钱生孩子。最主要的是生育理念变了，以前养孩子叫养儿防老，现在不指望后代，自己交保险，老了有退休工资，尽量不麻烦孩子。

这也是人口减少的主要原因。同时，咱们国家从发展中国家向发达国家迈进的过程中，人口减少和老龄化是必然的。想想没人出生，社会资源的需求首先就是房子的需求量减少。

第三个变化是城镇化率放缓。不像过去人口大量进城，那时候对房子需求大，所以过去 20 年开发商不断拿地建房卖房，老百姓疯狂买买买。近几年，虽说人口还是从农村往城市流动，但明显减缓了，咱们的城镇化率快赶上发达城市了，未来城市会发展，但会非常缓慢，不会大拆大建，不会人为制造那么多刚需。所以整体的这个变化，人口红利消退，会对我国房地产的需求产生巨大影响，需求量下降，房价自然持续下降。

第二个变化是房地产调控政策持续，市场预期转变。过去因为房子需求大，所以要调控，不调控的话容易把一个城市或区域的房价炒高。像之前说的长沙、郑州、武汉，还有苏州等经济发达、人口吸引多的城市，过去房价就高。像成都、西安这些地方，吸引的人越多，房子需求越大。当时就出现很多限制购房的控制措施，比如杭州，得连续缴纳 36 个月个人所得税或社保才有资格买房摇号。之前的调控针对某个过热城市，后来不行了，全国各地都开始调控。为啥要调控？

很简单，如果不调控，很多买房者流窜作案，一个城市控制了，就跑到另一个城市，把那个城市房价炒高，结果导致本地居民收入和房价不匹配。比如 2017 年到 2018 年房价大涨，三四线城市均价从四五千涨到上万，可工资没翻倍，又有买房需求，就把当地居民负债拉高，很多人被套牢。为啥三四线城市经济发展缓慢？

本身没钱，房产一砸进去套牢，城市化率起来了，大家却没钱。所以要不断调控。还有就是房地产税渐行渐近，这是楼市的杀手锏，未来一定会出现在房地产市场，目的是去房地产金融化，不然人们还觉得房子能赚钱，即便现在房价高位稳定，还有人炒房，包括房产中介。等房地产税出台，每年持房成本增加，楼市炒房客可能就没了，金融属性进一步降低。再者是金融政策，和房产密切相关，金融政策收紧或提高门槛，市面上那些想乱买房投资的就少了。记住，这些都调控的时候，整体房价就会稳中有跌，趋向稳定。

第三个方面的变化是房地产企业转型升级，供给端竞争压力加剧。之前开发商玩三高模式，因为房产需求量大，开发商从民间借贷、银行借贷、老百姓手里搞钱，根本不怕，在全国各地拿地。但你看排名前几的开发商现在都爆雷了，结果是成千上万买了房还没交房的人被套牢，多少人买新房结果赔本，到现在还没拿到房子。过去开发商就是商人赚钱，比如买菜的小商贩以菜赚钱，开发商靠建房赚钱，这让很多开发商变了心，不是为老百姓建房。

为啥 20 多年前能当年拿地、建房、交房，现在不行？就是想赚老百姓钱。未来开发商会转型服务，比如代建房屋、代管房屋、轻资产管理，未来开发商不光是楼市参与者，而是重要角色，服务普通购房者，不是像现在形成买卖关系，从根本上杜绝三高模式，这叫做服务，做服务竞争压力大，未来房地产市场能留下来的是有良心的开发商，没良心只想赚钱的开发商要么破产，要么消失。

最后咱们普通老百姓能得到实惠，有好的服务管理，住得舒心，哪怕多花点钱买房也没关系。以上就是我为大家讲的 2025 年以后可能出现的房地产的三个变化，可能会成为现实，咱们买房前一定要好好掂量。