20年前的市中心“豪宅”有了新烦恼…早期商品房小区如何优雅老去

摘要：“当小区慢慢变老，家园何以生新？”

房龄20年以上的商品房小区是什么样？——

“设施老旧，没人管”“住在里面的人很担心未来”“我住在高楼商品房，我很担心电梯维修的问题”……

中国在20世纪90年代中后期进入商品房快速增长期，出现了大量新建商品房，在上海，最早一批商品房寿命已近30年，房龄20年以上商品房小区比比皆是。“当小区慢慢变老，家园何以生新？”在黄浦区日前举办的“零距离家园·开放麦”活动上，社区治理者、专家学者、业主代表，共同为这一社区治理难题求解。

解决的核心是资金

豫园街道党工委书记邵泉第一个发言，他讲起辖区内一处早期商品小区的“境遇”。

位于黄浦区河南路上的太阳都市花园（二期）小区，是上海的知名小区，在2001年建成，是上海早期的“外销房”之一。“算得上当年的豪宅。”邵泉说，但经过20多年变迁，“美人迟暮”。小区公共设施严重老旧，包括内部消防、楼顶、绿化，喷水池早就无法喷水了。小区新的业委会当选后，最主要的想法就是改变小区现状，让破败小区能有一个全新的状态。

业委会先从解决电梯问题入手。用了20多年的电梯经常出现故障，每次只能小修小补，一些零件到后来都配不到了。业委会希望能对电梯进行全面更新。经测算，5栋楼需要更换10部电梯，总资金将近300万元。可当时整个小区的维修资金只有300万元左右。如果把所有的维修资金用于电梯更换，就没有余额用于其他事务，且上海对维修资金有一个监管规定：不能低于原始维修资金的30%。

维修资金续筹是商品房的一大治理难题。在太阳都市花园（二期）小区的居委会、业委会和物业“三驾马车”齐心协力下，最终续筹成功。“小区250户居民缴付率达到了98%，10部电梯在2023年全部更换完毕。”邵泉说，用上新电梯后，居民的满意度非常高。

位于斜土路、制造局路上的华浩苑小区，面临的问题更为棘手。

黄浦区半淞园路街道党工委书记夏凌霞介绍，华浩苑小区有着超过20年以上的房龄，同样遭遇了小区衰败的问题。最突出的问题是建筑外立面脱落，“不止一次砸到过汽车”。上一届业委会因无法解决这个问题，集体请辞。

解决这个问题的核心还是“资金”。在属地街道与居委会的引导下，几位年轻业主站了出来，被推选为业委会成员，他们希望能够推动小区彻底更新。

“当时，小区业主内部有两种声音：一种是觉得不要花太多钱，小区外立面维护一下就行了；另一种是希望对小区进行一次大的更新。很有意思的是，持前一种观点的大部分是上了年纪的老业主，持后一种观点的主要是年轻业主。”夏凌霞说。

经历了很多波折，在居委会、业委会的努力下，小区业主们决定：放弃小修小补的念头，启动华浩苑外立面的大修。同时，业主们也逐渐达成了共识：小区一些老问题也要解决，包括电梯老化，小区消防连廊被一些居民当作自己阳台封闭起来，维修资金不足等问题。

由于需要筹集的费用较高，小区更新目前尚在推进中。据估算，住房面积最小的居民至少要出两万多元，面积大的居民可能至少要出五六万元。

需要更多政策支撑

近年，上海各区启动了“美丽家园”建设，投向主要是老公房。商品房则主要靠“自转”；但早期商品房普遍面临着物业费用偏低、维修资金不多的局面。与会嘉宾认为：“早期商品房亟须政府‘推一把’。”

以黄浦区为例，全区在2000年之前竣工建造的商品房小区有119个，占全区住宅小区占比的20.8%。其中，每月每平方米物业费低于两元的有93个小区，2-5元的仅有26个小区；119个小区中有10个小区的维修资金已低于30%，还有23个小区的维修资金在30%-50%之间。黄浦区房管局相关负责人介绍，推动早期商品房更新，黄浦区主要算好“三本账”：一是推动维修资金续筹，以解决老化设施更新的资金难；二是帮助小区做好公共收益入账，进一步开源；三是支持物业费合理调价，实现管理品质的提升。

这几年，上海不少区都出台了对老旧电梯更换的补贴或奖励政策。黄浦区是较早推出此类补贴的城区，在2019年启动，每年推动200台超龄服役电梯完成更换。“这一政策主要起到激励的作用，用政府补贴的‘小头’来激励业主出‘大头’。”黄浦区房管局相关负责人说。

不过，与会嘉宾认为，推动商品房更新还需要更多支撑。

在现场，有社区干部建议：住房公积金现在可以在既有多层住宅电梯加装中提取、使用，那么对本身就带电梯的商品房业主来说，并没有这方面需求。这部分业主可能有维修建筑外墙等方面的需求，相关部门未来是否可以考虑，将这些需求纳入住房公积金提取使用的范围。

有业主代表建议：目前商品房小区更新需要多少资金，都是前期测算出来的，并不精准；可如果筹集多了，一旦冲入维修资金账户中，按照现有规定，是不能退回来的。是否可以探索专款专用的方式：如，为了维修建筑外墙，专门筹集一些资金，存入指定账户，如使用后有结余，可退给业主。如何建立账户，如何监管资金等等，这需要更多政策层面的支撑。

市委党校社会学教授何海兵则建议，推动商品房更新还需要更多法治层面支撑，要纳入法治轨道中。