业委会筹集维修资金的行为是否合法有效

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案情

2011年9月，某大楼业主委员会（以下简称“业委会”）通过《关于某大楼续交维修资金方案》，主要内容为：因大楼设备设施已使用16年，故障频发，而大楼可用维修资金为零，故作出维修资金续交、征集等相关事项的方案。业委会委员九人在方案末页签名确认，并加盖了该业委会的印章。上述方案通过后，业委会向大楼业主筹集维修资金，截至2023年8月，该大楼已有81户业主按照上述方案续交了维修资金。业委会将筹集到的维修资金投入该大楼及其附属设施的修缮事宜，并为未及时缴纳维修资金的业主垫付维修费用。

因部分业主始终拒绝续交维修资金，业委会起诉至法院，要求未交费业主立即支付拖欠的维修资金。未交费业主应诉后，主张筹集维修资金属于业主共同决定的重大事项，应遵循合法程序，现业委会作出的《关于某大楼续交维修资金方案》未经合法程序，系非法决议，不具有法律效力。

评析

本案所涉维修资金系住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。通常情况下，首期住宅专项维修资金在房屋建成首次出售时，由相应购房人根据房地产主管部门的规定，在办理房屋过户手续时缴纳，存放于住宅专项维修资金专户中。

近年来，随着房龄的增长，很多住宅小区的物业进入维修需求的增长期，住宅专项维修资金使用的需求增大。当住宅专项维修资金分户账面余额不足首期交存额30%时，根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主应当及时续交，具体续交方案由业主大会决定。

本案的争议焦点在于，业委会讨论通过的续交维修基金方案，是否经过法定程序，对全体业主具有约束力？

筹集建筑物及其附属设施的维修资金属于需业主共同决定的重大事项，根据民法典第二百七十八条的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

本案中，业委会讨论通过续交维修资金方案时，仅由九名业委会委员签名确认，并未组织其他业主参与表决，从方案作出时的情况看，不符合法律规定的程序条件。但是，自2011年续交维修资金方案作出以来，该大楼的多数业主陆续已按照方案内容实际续交了维修资金，达到法律规定的专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的要求，应当认为该部分业主以实际行为对业委会通过的续交维修资金方案予以追认。同时，大楼业委会已将筹集到的维修资金实际投入修缮建筑物及其附属设施，全体业主已实际享受到建筑物及其附属设施修缮所带来的便利，从公平原则和有利于多数业主公共利益的角度，全体业主应当支付对应房屋建筑面积份额的维修资金。故结合本案实际情况，虽然业委会在讨论通过续交维修资金方案时程序存在瑕疵，但应当认定该大楼业委会筹集维修资金的行为合法有效。

住宅专项维修资金作为房屋的“养老金”，关系到建筑物及其附属设施能否正常使用及业主的安全，关系到全体业主的切身利益，关系到社会的和谐与稳定。每一位业主均有权监督其使用情况，同时也应在住宅专项维修资金分户账面余额不足时，积极履行续交的义务。本案法院经审理后，认定业委会有权依据续交维修基金方案向欠费业主进行催缴，支持了业委会的诉讼请求。

来源：江苏法治报、民事审判

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