侨鑫·汇悦台，为什么单套房能卖4.61亿元？

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楔子

前段时间，我关注到一则关于广州豪宅侨鑫·汇悦台的新闻，说：“10月9日，该项目网签了一套建面约1251.44平方米的顶层复式单位，单价近37万元/平方米，单套总价高达4.61亿元。”

这一总价，不仅刷新了汇悦台2021年自己创造的超3亿元的单套总价纪录，也再次刷新中国内地单套住宅售价新纪录。

• 2014年，以14.8万/平的单价刷新广州房价

• 2017年，以16.5万/平的单价再次刷新广州房价

• 2018年，继续刷新记录，最高单价近18.2万/平

• 2020年，最高单价突破29万/平，打破广州房价的天花板

这个盘是顶级豪宅，我知道；据说许家印在那里也有一套房子，这我也知道。但是“汇悦台何德何能，一次次的刷新价格记录，到底是什么让富豪们如此着迷呢？“

今天的文章，我们就一起去探寻一下侨鑫·汇悦台的过人之处！

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项目简介

侨鑫·汇悦台位于珠江新城东南区，由侨鑫地产开发。占地面积约为3.2万平方米，拥有南向一线江景，是珠江新城区内最后的江景豪宅。

项目于2013年开盘，销售时间长达8年，开盘时售价为8.5万元/㎡。

小区建筑面积22.6万㎡，容积率高达7.09，由6栋38-40层超高建筑组成，共417套房源，全部为大户型，涵盖235-435㎡三至五房，以及663-1505㎡复式。

6栋楼分别是：禧座、瀚座、泓座、璟座、嘉座、首座（按照从1到6的顺序）

禧座和首座（平层：365/437，复式：791/667/1484）
嘉座和璟座（平层：236/308/317，复式：1364）
泓座和瀚座（平层：284/347，复式：639/1237）

小区绿化率：35.1%，停车位：961个。还建有下沉式园林、负一层豪华会所、健身中心、恒温泳池、1500平方米国际幼儿园等配套设施。

汇悦台当年的口号是：汇凌绝之势，阅天下之悦。这让我想起了“会当凌绝顶，一览众山小”的诗词。

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地段

侨鑫·汇悦台能成为广州的顶级豪宅，和地段优势是分不开的。而这个优势，可以分成两个时间点来说道。

一、“珠江新城”时代

广州市政府1993年就提出建设珠江新城，这是学习香港中央商务区（CBD)的发展模式。而 珠江新城，是广州天河CBD的主要组成部分。

天河CBD是国务院批准的三大国家级中央商务区之一，另外两个为北京CBD与上海陆家嘴CBD。

可见珠江新城的定位有多高了吧，而侨鑫·汇悦台就在珠江新城的东南角，紧邻珠江。 （如下图）

• 广州珠江新城

位居天河、越秀及 海珠三区的交接处，东起华南快速干线，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道 ，地处如今最繁荣的天河北商务区的南面，承天河北浓厚的商务氛围，浑然组成一条新的城市中轴线，连接西边毗邻的 传统商务区域越秀区和待发展的东部区域，贯通隔江相对的南部组团，区位得天独厚。总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米。

二、“大湾区”时代

随着时间的推移，我们迎来了“大湾区”时代，广州的目标变成从“云山珠水”到“融湾向海”。在《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》中明确将优化构建“一带一轴、三核四极”的多中心、组团式、网络化的空间结构。（如下图）

其中的一带，就是指“珠江高质量发展带”，建设成为一流滨水区，打造展示老城市新活力、链接珠江口东西两岸发展的重要纽带。

而一轴是指“活力创新轴”，建设成为科技创新高地和新质生产力重要承载地，打造支撑建设粤港澳大湾区国际科技创新中心的主阵地。

而侨鑫·汇悦台就处在“一带”上，还能挨着“一轴”的边。（如下分析图）

再进一步看，侨鑫·汇悦台还处在珠江新城、金融城和琶州西区的“包围”下。

如果说，珠江新城代表了过去的辉煌，是一个好的“底子”；那么，金融城代表着未来，欣欣向荣；而琶州西区代表着高新产业，是国家发展的源动力。 （如上图）

侨鑫·汇悦台，正因为两次被“规划红利”砸中，所以才显得地段如此的优越。而很多人一直说它的地段好，总是强调能看到“珠江”，能看到“小蛮腰”，这只是表象；深层次的，其实是“规划的力量使然”。

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匠心

顶级豪宅的房屋质量一般都不大会有问题，但这不是我想说的“匠心”。在侨鑫·汇悦台这个项目中，我想提到的“匠心”是下面两点。

侨鑫的目标是要将世界先进的生活方式引入到中国，将中国的优秀文化推向世界，打造具有文化底蕴、收藏价值、一百年不落后的产品。

——侨鑫董事长周泽荣

一、营造“最好的房子、最好的家”

正是基于想造中国最好房子的“信念”，让侨鑫这个在广州起步的地产企业，在汇悦台这个本地项目上格外“用心”。

规划设计请的是CALLISON RTKL公司高级副总裁Daun Paul St. Amand，作为侨鑫·汇悦台的规划主创设计师，他同时也是“全世界最尊贵住宅区”比弗利山庄的设计师。

2007年和2014年，RTKL与Callison先后被全球领先的自然和建筑资产设计及顾问公司ARCADIS收购。通过合并，将Callison在商业零售的雄厚实力和RTKL多年累积的城市规划和商业综合体等各领域设计经验结合，CallisonRTKL成功跃居全球商业设计领域榜首，成为全球第五大建筑设计公司，在中国市场的建筑设计领域中也处于领先地位。

这个项目的建设可以追溯到2009年，而策划和设计就更早了。当年的广州并没有采用玻璃幕墙的产品，上海的汤臣一品也只是部分采用。

而这个项目为了追求“看江”的极致效果，采用了270度全景观玻璃幕墙的方式打造。 虽然现在玻璃幕墙很普遍，但放在当时那是惊为天人的。

另外在景观方面，侨鑫·汇悦台请的是美国SWAGroup景观设计顾问公司。该公司成立于 1957 年，是全球设计业界的先驱之一，拥有众多知名代表作，如美国谷歌总部、美国亚利桑那凤凰城、日本轻井泽渡假社区等。

在汇悦台的设计中，将“水”作为最重要的设计元素。不仅有一路之隔的珠江，小区内部更是设计了“泳池、瀑布、溶洞”等与水相关的景点。

活水源源不断地从山头流淌而出，经过十几重石阶跌落，最终汇入水池，寓意生生不息。

水流蜿蜒于六座塔楼之间，犹如悠悠珠江支流穿行而过，更如一条源源不尽的财富之源。

在叠石瀑布之后，竟然还藏着一处溶洞。置身其中，你不禁会感叹“大自然的神奇“。 （其实是金钱的魔力）

师法自然，上善若水，润物细无声，这可能就是最高明的设计吧！

而侨鑫追求”造最好的房子“的愿景，与当下住建部提的”好房子理念“，正好是不谋而合。

二、倡导“面向未来”的生活方式

2009年的时候，我们很多设计师都不知道“生活方式”是什么。而那个时候，侨鑫坚持“将世界先进的生活方式引入中国”，这点非常有前瞻性。

在汇悦台打造的过程中，摈弃了宴会厅，取而代之的是室内篮球场、泳池等配套，这是非常超前的理念。

当人们的财富水平和物质生活水平提升后，更高品质、更健康的生活方式一定是未来的趋势，这一点已经在今天被证明了。

侨鑫·汇悦台的业主群体中不乏80后的资本新贵，普遍具有海外留学背景和崇尚现代简约审美，侨鑫·汇悦台的售价，也证明了他们对这种未来生活方式的认可。

侨鑫是一家集房地产、金融、酒店等业务于一身的企业，而整个业务组合的定位，正是聚焦于为城市顶尖财富人群提供产生活产品与服务。

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圈层

据说，这次创造4.61亿交易的客户是侨鑫的老业主，来自于侨鑫另一个项目——汇景新城。

• 汇景新城

是广州唯一一个三度连获“中国十大超级豪宅”的楼盘，自2000年开盘以来，高举“新都市主义”旗帜，以国际化超级生态大盘规模与人性化、创新不断的产品品质，高尚的国际社区人文，加上高质素业主群体，令汇景新城在中国豪宅市场一枝独秀。

老业主能一直伴随着”开发商的成长”，执着的选择迭代产品。不得不说，侨鑫的客户粘性真高啊。

高复购率也意味着侨鑫已经形成了自己的社区文化，业主对社区保持了较高的认同感。

豪宅项目都会说到圈层，大家其实都挺好奇，买侨鑫·汇悦台的都是些什么样的人？

汇悦台的业主最初是以地产大佬为主，比如说许家印。再后来是互联网高管，电商和游戏大咖等，普遍是资本“新贵”。 下面有个事件，就很能说明问题。

原来事情的起因是这样的：一条过江隧道（连接临江大道-阅江路）的规划，把开口设在了汇悦台楼下（下图2位置） ，而原规划的开口是在花城大道和马场路交界。 （下图1位置）

这让汇悦台的业主们怎么坐的住啊，就有了前面这篇 《 敢问路在何方：坚决反对违规修建临江大道—阅江路过江隧道的规划 》的反对文章，据说是280位身价过亿的业主联名上书。

但根据2022年广州市公共资源交易中心公布了《临江大道-阅江路过江隧道工程总承包（EPC）及运维服务（三年）》的招标信息来看，隧道的出入口依然位于侨鑫·汇悦台楼下。

• 临江大道-阅江路过江隧道

北起临江大道，下穿珠江、阅江路，南至海洲路，路线长约1.3公里。道路等级为城市次干路，设计车速40公里每小时，双向四车道，采用小客车通行标准。

因为设计时速为40公里每小时，噪音的影响应该还是可控的，而且这些富豪们去对岸上班，可能更方便！所以塞翁失马，焉知非福。

从这个事件，我们能看出两点。

第一，汇悦台的业主们可能真的只是富，而不是“贵”。

第二，汇悦台的业主们真的很爱他们的家，做事情非常的务实。

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结束语

是什么造就了侨鑫·汇悦台广州最贵楼盘的地位呢？

我想，无外乎以下几点：

• 不仅占据了城市最核心区域得天独厚的资源，而且还不止一次的享受到了“规划红利”。
  

• 秉承“将中国的优秀文化推向世界，打造具有文化底蕴、收藏价值、一百年不落后的产品”这样的理念，以及保持一颗“匠心”，坚定的实践。

• 倡导超前的、健康的生活方式，并给业主们提供无微不至的服务，从而赢得了“新贵们”的认同。

这可能就是侨鑫·汇悦台单套房能卖4.61亿元的秘诀吧，你觉得呢？

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