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基本信息

总占地面积（住宅）：37684.2㎡

地上建筑面积（计容）：101610.41㎡

容积率：2.5/2.8

交付标准：精妆交付

面积区间：建面约143㎡～249㎡

建筑风格：住宅/现代 | 社区入口/宋风

物业公司：中建智地物业

项目地址：朝阳区北京市朝阳区酒仙桥南路与酒仙路交叉路口东南侧

北京宸园是酒仙桥旧城改造更新的首个商品房项目，目前市场上存在多种声音，其中有两个评价关注度较高，都有很多支持者，一个是“贫民窟的百万富翁”，一个是“代表酒仙桥未来新格局的尖兵”。

两种说法其实都有道理，一个说的是现在的现状，一个是寄希望于未来的美好，但对于外面不太了解酒仙桥的人来讲还是太过抽象，下面我们试着更走进一些了解它。

在酒仙桥规划公示之初（2024-1-18）我们有过研究，酒仙桥板块本身肯定是一块好地，不仅位于几大商圈（望京、燕莎、东坝）环抱的腹地，酒仙桥本身也是历史相当悠久的产业重地，虽老旧厂房已经改建为艺术展览区，但近代以来又规划落地了中关村朝阳园的科技产业，现在依然是朝阳区科技及文化产业的支柱区。

而且目前朝阳最大规模的产业规划“第四使馆区”以及“金盏国际金融区”落地的最大障碍之一就是未改造的酒仙桥坝河以南区域的交通问题，六七十年代旧建筑导致了内部蜿蜒的窄路直接隔绝了东坝和第一二三使馆区的联动，也因此东坝的大饼一直画到现在，不过现在好了，酒仙桥拆迁和东坝、金盏地铁同时启动，大饼终于看见个形状了!

特别值得一提的是酒仙桥本身的交通在本次规划中得到了改善，一个是规划了亮马河北侧的亮马河北路将从东风北桥的亮马河路一路向东延伸至东坝的坝河以北（北熙区北侧），打通一二三四使馆区的联络走廊，一个是现坝河和亮马河区间路段的酒仙桥将在六、七街坊动迁时操作扩宽，包括坝河和亮马河的两座路桥同样会和马路一样扩宽，这样从望京大山子方向南北至星火路，东西方向从东坝至燕莎将会畅通无阻。

还有就是京密高架一旦落成将从根本上解决大山子的拥堵问题，因为大山子路口是密云、怀柔、顺义三个区的进京第一个重要的十字路口，所以车流量太大极易拥堵，而建成高架后密云、怀柔、顺义进四环就可以不再经停大山子，拥堵自然就大大减少了。
酒仙桥本次拆迁规划详细分析图

标题中所谓“贫民窟”的说法一部分是来自于居住在本地的原住民的自嘲，一部分来自于此地的交通受害者，因为既有印象已经几十年，且中间经历几次拆迁改建都未成功，印象很难改变，不过酒仙桥可根本不是贫民窟，除了六七十年代留下的筒子楼外，这边还有多个中高端商品住宅，像明星楼盘阳光上东，丽都水岸，在整个朝阳区都是数得上的，朝阳区顶豪东山墅更是五环内少有的独栋别墅，说这里贫民窟绝对是立不住的。

而说宸园是“代表酒仙桥未来新格局的尖兵”这一说法有点夸张，但也确实是第一个启动的楼盘。

下面再进一步看看宸园的位置。

北京宸园位置及本次规划区域

我们把酒仙桥的所有楼盘的位置及基本信息进行了盘点，展示在上图，点击可以放大看。

大家可以看到本次拆迁涉及到了二、三、四、六、七、十、十一街坊这几个老小区，其中二街坊改为了公园和公交站，三、四、六、七、十街坊是住商品住宅，十一街坊是九年制学校，未来还会有多个住宅小区可供选择。

而本次宸园拿到的是位于原三、四街坊的各一部分，分成了东、西两区。

小区中心点直线距离200米范围内有久隆百货，300米到华信医院，800米颐堤港购物中心+写字楼，最近的地铁东风北桥站1公里左右。

东区西边和南边未规划动迁，是驼房营西里和部分较新未拆的三街坊小区，北边是本次动迁安置的电子球场小区，整体环境和交通要较西区差一些。

西区北边是之前的二街坊和酒仙桥公交场站，从新规划后把在西边临酒仙桥路的公交站改到了东边，西边改为一个开放式公园，应该类似望京站附近的那个“望京文化体育公园”，而公交路线大概率不会从南面开口经过宸园，很可能是从北面华信医院的那条路经过，也方便就医的乘客。

东区占地面积小一些，户型只有一种，都是145㎡左右的四居室，单价总价都要低一些。

西区占地面积大，户型也大，区间是165-249㎡左右，最大的户型集中在上图黄色的两栋楼，可以说传统意义上讲这两栋就是楼王，前后间距大，小区内的景观尽收眼底，和规划有出入的是最南侧的幼儿园原来位置是在西区的西北侧，如果选幼儿园后面楼的矮楼层要注意了，可能面临视野和幼儿园玩闹的声音

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