空窗25个月，金茂重回北京市场

东铁营地块，是否将成为北京金茂府三期，抑或是北京第十座金茂府？

彭红侠/发自北京

阔别2年，金茂重返北京市场。

10月23日，金茂40.13亿元底价拍下丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块，楼面价约5.57万元/平方米，销售指导价10.75万元/平方米。

北京作为四大一线城市之首，向来是房企的兵家必争之地。金茂阔别“大本营”北京两年之久，很难不让外界引发遐想。

有分析认为，这与金茂近两年人事变动、区域调整不无关系。

去年5月，金茂进行了一次令外界瞠目结舌的权力交接。一个月前刚刚由总裁升任董事长的李从瑞辞职，卸去了在金茂的所有职务。新任董事长张增根，在李从瑞辞职第二天就火速就任。

伴随高层更迭，金茂区域架构也随之调整。2023年12月，金茂展开一场大刀阔斧的区域架构调整，取消了金茂销售贡献最高的北京、上海、成都、长沙、广州、佛山等城市公司，由区域平台直接管辖。同时，这几座城市的一把手也全部免职。

或是受此影响，金茂在2022年9月拍下大红门地块后，再无新增北京土地储备。阔别两年后重返北京，金茂如何亮相，又将打造什么样的产品，自然成为业内关注的焦点。

从位置来看，东铁营地块，距离南侧的北京金茂府直线距离不过1公里，这也引发很多业内人士猜测：东铁营地块，是否将成为北京金茂府三期，抑或是北京第十座金茂府？

从挂牌信息来看，丰台东铁营地块包含2个住宅用地，总用地面积3.33万平方米，地上建筑规模7.2万平方米。其中北侧FT00-0512-0010地块比较方正，用地面积2.07万平方米，规划建筑规模3.89万平方米，建筑高度60米，容积率1.9。

南侧FT00-0512-0015地块形状不规整，拐角较多，容积率也提升至2.7，用地面积1.25万平方米，规划建筑面积3.32万平方米，同时需要建设一处2000平方米养老设施和300平方米社区综合文化室。

区位，是东铁营地块显而易见的优势。距南三环直线约400米，西侧约900米处是5号线刘家窑站，西南方向还有5号线和10号线交会的宋家庄站。

周边在售项目中，东铁营地块西南侧3公里“大红门三兄弟”，指导价9.5万元/平方米，其中永定金茂府已经清盘，网签均价9.24万元/平方米；中海和瑞叁号院、中环悦府入市较晚，网签均价也在9万元/平方米左右。

东铁营东南边2公里是“分钟寺三兄弟”，东叁金茂府、合生缦云和北京天誉网签均价10.5万元/平方米左右，几近清盘。小红门在售新盘中建星光里，也早已去化超6成。

从区域在售项目来看，多以大户型、高总价产品为主，若金茂开发为改善产品金茂府，区域产品重合度高，且竞争激烈。

今年3月，金茂发布了“金玉满堂”四大全新产品线，对过去的产品配置进行了升级。其中，“金”为经典产品金茂府系，“璞”定位城市核心区东方艺术作品，“满”定位为城市核心区域的公寓大平层产品，“棠”则为金茂为重视家庭陪伴客户定制的全龄友好社区。

目前璞系、棠系已经在西安、天津等区域落地，并取得一定认可，这些试点成功的新产品系，或许将取代金茂府系，落地于金茂的东铁营新地块。这样的选择，一方面与竞品错位竞争，另一方面也将焕新金茂在京产品与品牌。

有消息透露，拿地结果宣布数小时后，金茂的工程部办公室就已经进入工地。看来这块地做什么产品，金茂早已拿定主意。