最高补偿超2000万元！上海市区两幢16层住宅拆迁，机构预测“各地新增城中村和危旧房改造并实行货币化补贴将带动住宅销售”

每经记者：刘颂辉 每经编辑：陈梦妤

“如不按期签约，每证（注：房产证）将减少190万~200多万元奖励费。”

“10月27日前搬迁的签约居民户，将在11月8日前发放补偿款。”

在上海内环区域一处高层住宅小区，居民们正马不停蹄地安排搬家，小区现场多处都张贴着房屋征收告示。

两幢16层的电梯商品房、百余户居民、楼龄仅约20年，这在上海城市拆迁过程中较为少见。而且，200多万元奖励费仅是小区货币化安置中的一项。

有小区业主向《每日经济新闻》记者透露，小区房屋评估价格加上各项补贴，单套房源的拆迁款至少在1500万元，大户型的拆迁款可达2000多万元。

多家机构预测，各地新增城中村和危旧房改造，并实行货币化补贴，或将带动近1亿平方米住宅销售市场。

待拆迁的上海虹宸易居小区 每经记者 刘颂辉 摄

单套拆迁款约1575万～2100万元

10月23日上午，每经记者来到上海市虹口区公平路附近的虹宸易居小区时，门口停着两辆货车，工人们来回将打包箱搬到车上。

李政中是小区当年最早一批买房入住的业主，他告诉每经记者，按照虹口区旧改指挥部的安排，这次拆迁分为货币化安置和房屋安置方式两种，自己家首先选择了货币化安置。

“除了房屋评估均价10.5461万元/平方米，还有搬家、装修等等补贴款。加在一起，房子拆迁款标准差不多在17.5万元/平方米。”李政中介绍。

在小区3号楼前，赵伟正在打包装箱，准备举家搬往另一套房子。“房屋安置有四个小区可选，但我们也选了货币化安置。”据赵伟介绍，自家房子面积约102平方米，按照打包价补偿，大概是1785万元，“每家每户最后签约的拆迁款不一样”。

虹宸易居小区户型在90~120平方米，按照业主们的推算，单套拆迁款约1575万~2100万元。

不过，业主们拿到的上千万元拆迁款并非“从天而降”，据每经记者了解，每项拆迁标准都张贴了公示材料。

小区内的旧改标识 每经记者 刘颂辉 摄

据虹口区政府公布的《关于东余杭路公平路交叉口改建工程签约选房等有关事项的公告》，虹宸易居小区的房屋征收补偿协议签约期限从9月22日至10月22日，促签促搬奖励为9月22日至28日。

选择全货币补偿的居民，在签订意向书后再签订房屋征收补偿协议；选择房屋安置的居民，按照“先到先得”原则当场选房，选房后再签协议。

同时，虹口区住房保障和房屋管理局委托了房地产价格评估机构，对征收房屋进行了实地踏勘，结合市场交易情况作出估价。并且，现场公示了房屋征收评议监督小组名单。

“被征收人在促签促搬奖期内签约并在规定时间搬迁的，按评估均价×10平方米+20万元/证的标准给与签约搬迁特别奖。”虹口区第一房屋征收服务事务所有限公司在告知书上表示。

据虹口区北外滩街道旧改分指挥部一位工作人员介绍，东余杭路公平路交叉口改建工程居民签约率超过70%，小区搬迁率已超过三分之二。

小区张贴的各项告示 每经记者 刘颂辉 摄

对于虹宸易居小区，用产权调换的房源主要在四个区域，包括虹口区彩虹湾（房屋评估单价4.98万元/平方米）和菁鸿锦庭（无）、浦东新区曹路南拓展基地（房屋评估单价3.11万元/平方米）、嘉定区黄渡基地（房屋评估单价2.12万元/平方米）、松江区南站基地（房屋评估单价2.01万元/平方米）。

上海链家官网显示，距离虹宸易居小区最近的商品房小区，挂牌均价约10.7万元/平方米，对面楼龄较长的老公房小区均价在10.6万元/平方米左右，附近房租在1.3万元/月左右。

大规模征收已在进行中

虹宸易居由上海宝宸建设发展有限公司（曾用名：上海宝宸集团有限公司）于2003年开发，共建有2栋住宅楼3个单元121户居民，楼层最高16层，位于虹口区提篮桥地铁站北侧，紧靠新建的地铁19号线。小区周边商圈配套齐全，南侧有北外滩来福士广场和上海白玉兰广场等地标项目。

伴随上海城市更新和旧区改造进程的加快，各项拆迁征收工作正在大刀阔斧地推进。

虹口区政府官网去年10月26日~11月24日公示了《上海市虹口区北外滩地区控制性详细规划hk320街坊局部调整》公众意见处理建议，其中一项是，将虹宸易居所在的hk320-02地块性质由Rr3变为了X（三类住宅用地变为城市发展备用地），地块面积从3020平方米减少至2160平方米。临近的hk320-01地块为商务办公用地和商业服务业用地。

在寸土寸金的上海，动迁征收的主要安置方式有三种，包括房屋安置、货币安置和原拆原建。目前，暂不能确定虹宸易居是否将拆除重建。

除了虹宸易居，上海其他区也在进行新一轮拆迁工作。比如，年内最大规模的单地块一次性征收项目——徐汇区东安新村，也于近日正式启动集中搬迁。

公开资料显示，该项目占地面积约18.65万平方米，总建筑面积31.21万平方米，共涉及5个居委会、117幢居民楼、6057户。东安新村建于上世纪50年代，最高楼龄已接近70年。

据安居客，该小区拆迁补偿金额已经公布，评估均价为72822元/平方米，一套13.9平方米左右，差不多标准停车位大小的房子，补偿金就达到473万元，部分业主甚至有望获得1000万元以上的补偿。

东安新村整体拆迁的底气源自徐汇区近几次土拍火热升温。今年8月7日，绿城中国以48.048亿元斩获徐汇区斜土街道xh128D-07地块，折合楼面地价13.1万元/平方米，地块周围的住宅项目单价则达17.8万元/平方米。

此前，香港置地联合体还曾以310.5亿元拿下徐汇西岸金融港地块，刷新彼时内地土地总价纪录。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，通过货币化安置等方式新增实施城中村和危旧房改造，明确了量化政策，能积极引导市场预期。城中村改造之前一直强调要实物安置，不搞货币化，但在消化和优化存量、筹集存量房做保障房的新导向下，安置方式发生重要变化。拆迁户拿着货币或房票，到市场上选房，既有利于推进城中村改造，也有利于消化库存。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，货币化安置和2014年的模式有较大相似性。当前新一轮房地产发展过程中，城中村改造工作将成为消化住房库存的重要动力，具有重大市场意义。

（文中李政中、赵伟为化名）