市场夜话 2024.10.23

总价500~800万的社区，会所功能需求投票：

对比之前总价800万以上社区的会所功能，需求前三都是：

泳池、超市、器械健身。

这说明，客户对于会所的定位，首要是解决日常高频需求（运动、采买）的「里子」设施。

在这基础上，才是对于低频宴请等「面子」需求。

以上结果，供近期拿地的企业参考。

比如，越秀小沙河地块。

1、10月22日，越秀+未来科学城联合底价摘得昌平小沙河0005等地块，经营楼面价2.55万/㎡，销售指导价6.6万/㎡。

对比上下游在售项目的楼地缝，我若是越秀，就卖它5-5.1万/㎡。

点评：就这样，都能有得赚！

而其他家竞品房企，居然都不抬两手地价。纯指望小沙河顾及梧桐星宸，不会入市价格太低吗？

换个思路，某家公认有钱的房企，去哪了？

2、10月23日，又有两宗地底价成交。

金茂底价摘得丰台东铁营0010等地块，经营楼面价5.77万/㎡，销售指导价10.75万/㎡。

招商底价摘得通州区梨园6001地块，经营楼面价2.9万/㎡，销售指导价6.2万/㎡。

做了一场梦的金茂，终于醒了，续接「一平方公里的城市梦想」，吃了10多的府系产品红利，去年开发布会要迭代升级，来得有点迟。‍‍‍‍

当下，一条全新产品线的红利大约是3年，很期待「金玉满堂」北京首次亮相。

招商再拿通州地块，离璀璨公元约1.4km。梦回2023年3月，璀璨公元地块引得8家房企争抢。招商当时拿的时候是临时动议，让志在必得的万科很郁闷。

万科其实也想入伙，看完招商的报规后，算不过来账，最后还是放弃了。

璀璨公元走个量，不赚钱。猜测这次招商学聪明了。

点评：三连底价，新政后的土拍市场热度，还没有拱起来。听到的原因之一是，各家都在积极去库存，没闲钱拿地。

还有，都在盯热门地块，比如酒仙桥地块后续供地。

3、10月15日，北京市规划自然委发布一则预申请公告，朝阳区酒仙桥、小红门、十八里店3地块组合出让，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑面积约39.4万平方米，起始价153亿元。

10月18日，该组合迅速转正。显然已有企业盯上。

①本次三宗地中，酒仙桥0014地块，仍是焦点。

☉此次出让的酒仙桥1019-0014地块

项目规划建筑面积约7.8万平方米，容积率2.8，建筑高度60米。

由于东北、西北两侧为北京宸园已报规方案，意味着本次地块规划方案，将受到很大的限制。

根据北京设计通则要求，除需保证北京宸园各楼栋最低日照要求外，还应符合有关建筑间距要求。

但是，在相邻用地双方自愿协商且不违反相关法律法规的基础上，可按双方协议的意见执行。

显然，如果中建智地自己获取，协商的余地稍大一些。

其他家获取，就从严吧！

更多的限制条件，必然导致新酒仙桥地块的产品，很难强于北京宸园。

②中建星光里，将迎来了强劲对手。

☉ 此次出让的 小红门9号地块

相比于中建星光里（11号地），本次供地更靠近地铁10号线分钟寺站。同时，地块规模更大，预计产品将更好。

③十八里店的商业，难上加难‍

☉ 此次出让 的十八里店1303-692、1303-L01/L02地块

板块内，今年1月开盘的保利朝阳和煦项目，基本去化完毕。

金隅云筑还有小几百套，金隅新地块（预计千套以上房源）待入市，下游一站地北京润府工程进度加快，现房实景优势明显。

此时此景，再入场千余套房源……又是一个继西红门之后的大红海。

4.相比于住宅，地块商业部分需要更加花心思。

过往经验告诉我们，住宅挣的钱，往往都沉淀在公建里了。

据了解，LH商业曾研究过该地块。

两块地各自仅6万余方，在作为商业中心来说，面积偏小；如果分别打造商业体，很难形成气候。

所以拟定仿照龙湖常营天街，进行「天桥」跨市政路连接。

但这样，就意味着要与政府相关部门有更多的沟通频次，花费更多的精力。最终，龙湖商业放弃了，原因是

下游仅一站地的北神树，华润塑造了21万方的亦庄万象汇。

lh商业预测，仅2倍的体量，亦庄万象汇将长期压制十八里店商业，至少压制到整个朝阳港发展成熟。

毕竟，住宅差一站地，有价值差；

逛商场，可不差这5分钟的路途。

华润和龙湖之外，合生虽有同档次的商业运营能力，但无力承受153亿的总地价。

某家公认有钱的房企，商业运营能力只是稍逊。但是，

有钱。

4、10月17日，朝阳区书记文献与中建集团董事长郑学选座谈，就进一步深化双方合作进行交流。中建副总经理吴秉琪、投资部总经理黄刚，一局总经理左强，副总经理、中建智地党委书记、董事长樊飞军，朝阳区副区长任超参加。

点评：大佬们全都出面了，朝阳153亿大礼包花落谁家，逐渐浮出水面。

肯定是Z字头！

5、土拍新热点，北京双子星座，东有酒仙桥，西有功德寺。

10月22日，海淀功德寺到了挂牌竞价起始时间。11月5日揭晓花落谁家。

根据绿中介数据库数据，周边典型二手项目，今年1~9月成交情况如下：

• 西山壹号院，成交5套，单价9.0~9.5万元/㎡；

• 如园，成交2套，单价约8.5万元/㎡；

• 西山华府，成交4套，单价约9.6万元/㎡；

• 橡树湾1~5期合计约40套，单价8.7~10万元/㎡；

相比之下，本次地块指导价10.5万，虽然称不上倒挂，但依然具备优势。更何况其所在的上地学区，在海淀排名顶尖。

产品方面，由于2.1的容积率匹配30m限高，意味着面积段做小，将出现东西向；即使做大，面宽资源也有限。

当然，宽厅三面宽产品，终归是可以做出来的。

值得注意的是，地块西侧及北侧，存在高压线尚未入地，对此，海淀规划局最新回复：

目前处于施工主体走流程招标阶段；海淀电力公司最新回复：目前处于前期对接阶段，迁改还没有具体的时间节点。

在如今这个市场下，政府对卖地、卖房都是全力给支持、给便利的。

只是「迁改还没有具体的时间节点」，是官方不便宣布，还是内部掌握，表弟不知道。

9月25日，海开与城建悄然成立北京海城兴泰置业发展有限公司。

这宗土拍花落谁家，答案似乎也明确了。

有信源称，jg可能作为财务投资方，加入到合作开发中。

还有哪家有兴趣？余下的席位和留给洽谈的时间，已经不多了。

6、近日，永丰南也有了节点的“风声”。网传节点截图：

7、还有一个迟迟未动的项目，也再传信息。

东四环朝青板块「御翠园」预计10月底开盘。该项目从三年前开始，多次宣称准备入市。

点评：「御翠园」预开盘一直没准日子，是一款捉迷藏游戏。没想到，开盘还能玩出这样新高度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

8、地产营销出现新口径：有效销售。

• 有效销售，就是真·客户购房；

• 无效销售，就是请员工买房，企业出首付款和月供；

• 半有效销售，就是工抵房，冲抵应付给供应商的账款。

点评：这是碧桂园二小姐上周开大会说的词儿。反推就是碧桂园过往业绩中，无效销售太多。‍‍

9、有信源称，朝阳某畅销项目，房源越卖越多。因为退房量也多。表弟猜测可能跟无效销售有关。

10、据匿名信源透露，部分项目的销售管理存在漏洞。最常见的就是，买房时销售说网签之前退房没有违约金，诱导客户先交钱签合同。但当客户

真在网签之前，想要退房时，却告知会被收取2%的违约金。

就相关纠纷，网友向有关部门反馈。得到回复是：

已协调开发商与客户协商。如协商未果，建议通过司法途径解决。

点题：打官司会影响房企信用，建议私下协商解决。‍‍‍

11、前几年的故事，某知名豪宅设计之初，没有考虑外立面夜间泛光照明。

某日，项目营销团队晚上下班时，走出售楼处无意间一抬头，旁边的回迁房在夜景泛光下，「豪气」丛生。于是顺嘴问了下设计部，自己项目夜景啥样。被告知没考虑泛光。

点评：这么做外立面夜景，不知道后期有没有安全隐患？‍

12、风雨连廊也开始做天花造型了。

点评：望京国誉府往顶上卷产品，风雨廊还要有场景和故事，太拼了。

13、有信源称，某央企地产在京营销管理水平稍有欠缺。旗下某热点项目在开盘初期，管理无序，甚至连盘客台账都没有。

后来公司挖来了业内知名的营销大佬，逐步提升了团队的实力。不但让旗下优质项目，业绩持续领跑全市；还让多年的沉疴项目，得以破局。

知情者称，该营销总除了专业过硬以外，为人谦和，并且早已财富自由。就职该企业，主要是经人介绍，「给个面子」。

近日，该央企旗下某项目营销团队，在项目持续领跑后，心气儿也高了起来。坊间传闻，有人认为营销总的助力是多余，甚至是束缚了自己能力，想要「独立自主」越级汇报，准备做一些小动作。

点评：如来佛座下有四小鬼，以为受香火的是自己，就把自己也当成了佛。

14、各地产企业随着市场下行、销售额骤，对于员工在职数量也展举起了砍刀。

2023年相比2022年，部分地产企业减编情况如下：

• 中国金茂，1.15万人降至0.95万人，减少0.2万人，降幅18%

• 保利发展，6.7万人降至5.6万人，减少1.1万人，降幅16%；

• 中海地产，4351人降至3753人（2023年中期），减少598人，降幅14%

• 招商蛇口，5.8万人降至5.25万人，减少0.55万人，降幅10%

• 金地集团，4.3万人降至4.0万人，减少0.3万人，降幅8%

• 万科集团，13.2万人降至13.1万人，减少不足千人，降幅0.5%

但是也看到有些企业，人员反而增长，如：

• 华润置地，5.53万人增至6.17万人，增加0.6万人，增幅12%；

• 越秀地产，1.8万人增至1.9万人，增加约千人，增幅5%。

越秀新增千人，主要是从外界引入了市场化人才，促进企业发展

15、有信源分析，越秀内部有两大标签团体：龙湖帮和办公室派

部分龙湖背景的高管有：

• 李亮：地产集团营销中心总经理，曾任龙湖烟台城市总经理；

• 孟庆恩：地产集团工程技术中心总经理，曾任龙湖地产广州运营副总经理；

• 张瑞：地产集团成本招采中心总经理，曾任龙湖地产集团大区供应链负责人；

• 刘玮：地产集团景观设计总监，曾任龙湖地产集团研发部副总经理、景观条线负责人；

• 王超：地产集团室内设计总监，曾任龙湖集团精装条线产品负责人；

• 闫强：地产华东区域公司联席总经理，曾任龙湖南京公司总经理；

• 费柳天：地产广州区域公司副总经理，曾任龙湖江西区域总经理、广州龙湖副总经理；

• 王建辉：越秀服务行政总裁 王建辉，曾任龙湖物业总经理。

部分有体系内办公室主管/主任履历的高管有：

• 王恕慧：集团管理咨询协调委员会副主任委员、越秀资本党委书记、董事长；

• 姚晓生：越秀资本控股集团有限公司监事；

• 朱辉松：地产集团联席总经理及越秀服务集团董事会主席；

• 赖雅：地产集团副总经理、湾区东部公司董事长；

• 欧凡：地产广州区域公司党委副书记、常务副总经理；

• 王小龙：地产中西部区域合肥公司总经理。

点评：整体来看，履历有办公室背景的高管，战略发展眼光更高，担任整体战略把控的角色。而龙湖背景的高管，市场专业度出色，担任具体业务管理的角色。

其实，表弟反倒觉得这些人只有一个标签，叫优秀，和履历关系不大。比如北京昌平梧桐星宸项目的操盘手，就是龙湖仕官生出身，北京营销总是金地出身，还有中海背景操盘手，不能一概而论。

16、近日，某项目宣传：中央财经大学房地产开发管理专业的老师 ，购买了自家楼盘。

并且在购买后，特意组织学生到项目现场，进行了一次实践教学。

点评：做活做全套，卖房、团购、线下教学不耽误。

17、有信源称，某操盘手问自己团队的置业顾问：有多少人亲身经历过线下开盘大场面？

超过一半人没有举手。

点评：还是太年轻了。

18、有网友称，环线买点逻辑是：四环项目卖区位；二环项目卖神秘；五环项目卖地铁；六环项目卖「黑科技」。

点评：门头沟某盘将出现「黑科技」

19、10月18日，电建摘得的门头沟曹各庄0107等地块项目，案名官宣：

「长安华曦府」

项目位于门头沟区，地铁S1线上岸站往北约350米。

从现在输出的资料看，户型面积段78~135㎡，弥补了今年京西刚需、首置类产品断供的空白。

社区容积率1.8，10~11F全1T2设计，得房率有所保证，据说有可能将出现大阳台。

项目指导价6.1万元/㎡，但永定河两侧价差普遍在2~2.5万元/㎡。

点评：根据元玺、天镜的网签价格表现来看，长安华曦府若想以5字开头，意味着需要拿出更多的诚意和惊喜。

如今拓展空间是「黑科技」，华为科技反而略逊一筹。

20、有眼尖的网友发现，某项目宣传海报图文不符。文字提到的华为科技，在图中哪里呢？

点评：需要用心感受。‍‍

21、上周海报中，最具色彩美学的，非北京国贤府“盛世中国色”系列莫属。

点评：这就叫有文化。‍‍

22、本周形式最佳的海报，表弟认为应该给

点评：热销楼盘都在拼暗物质。

23、京熙润府案场，将每季度都是TOP1的奖状海报罗列摆放，给足客户信心。

点评：业绩榜单其实是说一件事，这么多人买房，是客户给到客户信心。

24、除了业绩数字，京熙润府案场还塑造了售卖布置。

点评：将超市开到售楼处，小朋友最开心。

25、10月21日，5年期LPR的利率下降了25个基点，从3.85%降至3.6%。

北京的首套房商贷利率降到了3.15%的历史最低值，二套房商贷最低利率也达到了3.35%，同样是历史最低。

评论区呼吁，公积金利率快跟进调整呀！

26、夜话合集：

销冠100

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