大家好，小编今天要和大家聊聊中国房地产市场的那些事儿。你知道吗，虽然很多人觉得房子太多卖不出去，房价肯定要跌，但专家们的看法可能和你想象的不一样哦。
经济学者高善文提出了一个有意思的问题：房地产的合理规模应该是多少？他发现，不同国家的商品房销售面积和房地产投资/GDP这些指标，因为发展阶段、土地性质、城市化进程的不同，很难直接比较。但他指出，房地产投资/GDP这个指标可能更有参考价值。
比如说，东北地区是中国最早发展、最早完成城市化的地区，也是最早经历老龄化的地方。在东北，房地产投资/GDP大概在7%左右。这个数字，和日本2000-2010年的情况差不多，那时候日本城市化率高，老龄化社会，房地产泡沫破灭，和东京疏散人口的政策，很多地方和我们很像。
再来看看美国，2001年以后，房地产泡沫化，2008年次贷危机后，直到2014年才恢复，那时候房地产投资/GDP大概是7%。这些例子告诉我们，中国城市化率还有增长空间，具体有多大，可以参考任泽平的研究。
城镇人口增长来自自然增长、乡城迁移和行政区划变动。2011-2018年，这三者各自的占比分别为18.3%、35.1%、46.7%。按照这个模型预测，2040年中国城镇化率将达到78.6%，增长空间里，如果50%算为乡城迁移，大概涉及到0.74亿人口。
那中国的房地产投资/GDP是多少呢？2011年后在11%，15年后在9%，等到2020年后，经历了快速下滑，预计到2024年，只有5.5%。这个数字明显低于前面说的7%，说明房地产现在是底部。
高善文预测，对于中国整体来说，7-9%才是长期、正常的区间。他还比较了城市化率差不多的国家，或者是发达国家，城市化率和中国差不多的阶段，发现中国的房地产投资/GDP并不高。
另外，人口流动和房地产的关系也很有意思。数据显示，过去15年，大城市人口增长速度比其他小城市高1-2%，而房地产销售面积却差不多，甚至2015年去库存之后，小城市销量大增。
泡沫化的代表是投机需求，但中国并没有看到房地产投资/GDP的快速增加。如果把房地产投资/GDP指标换成商品房销售金额/GDP，可以看到，15年去库存之后，从12%涨到了16%。
最后，高善文讲的是疤痕效应。2020年后，大家都觉得收入减少了，大城市和小城市的体感也不一样。研究发现，越是大城市，财富性收入越高，如果碰上下行周期，资产价格缩水，他们也是体感最深的。
所以，总的来说，中国房地产的泡沫，不是因为需求导致的，而是因为供给导致的，土地不够，导致价格快速上涨。高善文预测，房地产投资/GDP长期应该维持在7-9%之间。目前的5.5%，是绝对的底部，没有过剩。
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