最高法院：土地抵押后新增建筑，如何处理？

最高法院：土地使用权抵押后的新增建筑物，在抵押权实现时如何认定和处理？

以房地一体为原则，新增建筑物应在抵押权实现时一并变价处理，但抵押权人不对新增建筑物变价款享有优先受偿权。

阅读提示：在土地使用权抵押中，有可能会出现抵押之后新增建筑物的情形，当事人可能就抵押权实现过程中处理新增建筑物事宜发生争议。在这种情况下，法院如何认定和处理新增建筑物？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的一起涉抵押纠纷案件为例，与各位读者分享最高人民法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

抵押地产上的新增建筑物不属于抵押财产，应根据房地一体的原则在抵押权实现时一并作变价处理，但抵押权人不对新增建筑物的变价款享有优先受偿权。

案件简介：

1.2015年5月14日，某支行（债权人）与某甲公司（担保人）签订抵押合同，约定某甲公司以其所有的X、Y两处国有土地使用权为某乙科技公司（债务人，系某甲公司股东）债务提供抵押担保，并办理登记。

2.经甘肃省兰州市中级人民法院受理某支行与某乙科技公司等金融借款合同纠纷案，作出（2017）甘01民初187号判决，判决某支行有权对涉案土地的土地使用权拍卖、变卖或者以该财产折价所得价款优先受偿，判决生效后，该案被告未履行判决义务，某支行申请强制执行。常某（原告）以其为涉案土地的地上建筑物及附属物的所有人为由提出执行异议，兰州中院裁定驳回其异议请求。

3.2019年10月25日，原告向兰州中院起诉，要求不执行187号判决，确认涉案土地上的地上建筑物及附属物为其所有。

4.2020年4月17日，兰州中院认为原告主张不成立，判决驳回其诉讼请求。

5.原告不服，向甘肃省高级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。

6.2020年12月1日，甘肃高院二审认为原告未提交合法建造厂房应履行的手续和证明，上诉理由缺乏事实和法律依据，判决驳回上诉，维持原判。

7.原告常某不服，向最高人民法院申请再审，要求撤销一审、二审判决，改判支持其诉讼请求。

8.2021年6月28日，最高法院裁定驳回常某再审申请。

案件争议焦点：

土地使用权抵押后的新增建筑物，在抵押权实现时如何认定和处理？

法院裁判观点：

一、常某应举证证明其对涉案土地上的地上建筑物就其附属物享有足以排除强制执行的民事权益。

最高法院认为，本案系当事人申请再审案件，应当围绕常某申请再审的理由是否成立进行审查。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，常某提起本案案外人执行异议之诉，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

二、不动产物权的变动自登记有效，常某主张继受取得涉案土地地上建筑物的所有权，但未办理变更登记，不产生所有权移转的法律效果。

最高法院认为，行为时有效的《中华人民共和国物权法》第九条第一款（对应现行《民法典》第二百零九条第一款）规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

常某称其通过与佶某公司签订《协议书》并支付相应对价取得了案涉土地上已有的地上建筑物等全部地上设施的所有权，但其没有提供证据证明办理了相应的变更登记，因而该部分不动产不发生物权变更的效力。

三、根据房地一体原则，本案债权人某支行对涉案土地的地上建筑物亦享有抵押权。

最高法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款（对应现行《民法典》第三百九十七条第一款）规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款（对应现行《民法典》第三百九十七条第二款）规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”因此，某支行对本案所涉佶某公司设定抵押的土地使用权及地上建筑物一并享有抵押权。

四、常某未举证证明存在可排除强制执行的法定理由，无法阻却强制执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

最高法院认为，常某并没有提供证据证明存在“法律、司法解释另有规定的除外”情形，因此其提出对本案所涉土地使用权设定抵押前的地上建筑物享有所有权的主张不能阻却强制执行。

五、土地使用权抵押后的新增建筑物，在抵押权人实现抵押权时应一并处分，但抵押权人不就新增部分变价款享有优先受偿权。

常某还称其在抵押合同签订以后又修建了厂房等设施，该部分厂房等设施不在抵押财产范围内。最高法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款（对应现行《民法典》第二百零九条第一款）的规定，常某没有提供证据证明依法登记，即常某没有提供证据证明其对该部分不动产享有物权。即使如常某所言，其在本案所涉土地使用权设定抵押权后续建了厂房等设施，对该部分不动产享有物权，根据《中华人民共和国物权法》第二百条（对应现行《民法典》第四百一十七条）的规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”，常某亦不能以此为由阻却强制执行。

六、常某未举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，涉案其他情节不影响案件最终处理结果。

最高法院认为，可见，本案中常某没有提供充分的证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。一、二审判决未支持其诉讼请求并无不当。常某认缴佶某公司出资的时间、是否知晓案涉土地及地上建筑物设置抵押的状况、常某与佶某公司之间签署《协议书》是否真实等情节均不影响本案的最终处理结果。

综上所述，最高法院认为常某的再审申请不成立，裁定驳回其再审申请。

案例来源：

人民法院案例库：《常某、中国农业银行股份有限公司兰州高新技术开发区支行等案外人执行异议之诉》[案号：(2021)最高法民申3602号]

实战指南：

一、建议当事人及时依法办理不动产物权登记。

不动产的物权变动自登记时生效，当事人自他处继受不动产物权，应依法及时到相应的登记机构办理物权变更登记。

本案中，常某主张其自佶某公司处受让涉案土地的地上建筑物及附属设施的所有权，但未依法及时到当地的不动产登记机关办理变更登记，则不产生相应的所有权移转的法律效果，常某因此欠缺法律意义上对执行标的享有足以阻却强制执行的民事权益。

在此，我们建议类似情形中的当事人，及时依法办理不动产物权的登记手续。如果拟通过买卖合同、赠与合同等继受方式取得相应的不动产物权，建议当事人与相对人协商好办理登记手续事宜的细节，具体应由何方主体负责办理、以何种流程办理、何方主体承担相应的成本等等事项。

二、建议当事人在继受不动产时提高风险意识，要求原权利人提供完整、真实的权属凭证或者权属状况保证，尽力到相应主管部门查证。

本案中，常某向法院主张其对涉案土地的抵押情况不知情，未被法院认定为可以影响本案处理结果的因素。而假如，当事人在继受涉案不动产之前，充分了解不动产的权属状况，那么，当事人在最终决策时会更容易作出最优解，陷入风险漩涡、增加沉没成本的可能性便会减少许多。

在此，我们建议，类似情形中的当事人在继受不动产时提高自我防范的风险意识，比如要求原权利人提供完整且真实的权属凭证、权属状况保证或声明的等等材料，并且，当事人可主动前往相应的主管部门查证情况是否属实。在了解透彻之后，再决定在继受的不动产原状上进行添附设计，尽可能减少类似于本案新增建筑物被一并变价处理的情形发生，降低财产预期目标难以实现的可能性。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，高级企业合规师，毕业于中国社会科学院，民商法硕士（公司法方向），拥有证券从业资格，专注于商业秘密民事与刑事、与技术相关的争议解决和保护、民商事诉讼与仲裁、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。李营营律师深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密民刑案件、与技术相关的合同纠纷、商业诋毁等不正当竞争案件）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在5类技术合同领域，李营营律师团队围绕不同业务领域下技术合同签订以及履行中风险点，形成了数百篇专题研究文章，熟悉该类合同纠纷常见风险点和解决方案。在民商事争议解决领域，李营营律师成功代理多位企业客户在多例合同纠纷案件中完成诉讼目的，善于以高效的沟通和专业的能力在短期内为客户快速回款，通过商业谈判、诉讼打击、第三人债务加入、调解和解等手段有效保护客户合法权益。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与技术、商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。李营营律师团队一直致力技术保护和与技术有关的争议解决，多年来深入研究技术委托开发合同、技术合作开发合同、技术转化合同、技术转让合同、技术许可合同、技术咨询合同、技术服务合同、技术培训合同、技术中介合同、技术进口合同等与技术合同相关的争议解决，在该特定领域内发布了数百篇专业文章，对技术合同纠纷案件有扎实并深入的研究，熟悉该领域内常见、多发的问题和争议焦点，熟悉法院实务裁判规则，擅长拟定各类技术合同，能够迅速精准识别合作的风险和合同漏洞，可以协助开发方或委托方提前控制好法律风险，提供风险应对方案、及时解决风险，推动技术项目安全高效运行。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密实战的相关书籍、技术合同纠纷实战指南、不正当竞争实战的相关书籍、知识产权犯罪的相关书籍。