老人借儿子名义买房，儿媳未签字引纠纷，老人起诉要房最终胜诉

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告林宇昌、张玉玲（二原告系夫妻关系）向本院提出诉讼请求：判令林浩然协助将位于北京市朝阳区一号房屋产权过户到二原告名下。

事实和理由：2013 年二原告欲购买位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），因年龄原因无法获得商业贷款，遂与林浩然协商，以林浩然的名义购买涉案房屋。2013 年 10 月 13 日，二原告与林浩然双方签订了《借名购房协议》，协议约定涉案房屋由林浩然代持，林浩然仅是涉案房屋名义上的产权人，真正的产权为二原告。房屋价款、中介费等全部由二原告支付，二原告有权要求林浩然随时配合办理过户手续。2013 年 10 月 13 日，林浩然与涉案房屋出卖人签订了《房屋买卖合同》，二原告向其支付了第一笔500 万元购房款，2017 年 11 月 14 日、12 月 5 日，二原告向涉案房屋出卖人支付了剩余房款 950 万。涉案房屋已于 2017 年 12 月 5 日取得权属证书。双方因生活琐事经常产生矛盾，为防止林浩然对涉案房屋进行处分，损害二原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。

二、被告辩称

被告林浩然辩称：同意原告的诉讼请求。

第三人杨玉芳述称：物权登记具有公示效力，权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告提供的关于出资的相关证据只能根据出资主张债务，不影响物权的归属。另外，对于张玉玲名下汇出的1450 万元资金来源有问题，林浩然是多个房地产项目的负责人，有能力支付购房款。原告所举证的借名买房合同是无效的合同，因为林浩然和杨玉芳正在进行离婚诉讼，该房产是作为夫妻共同财产要求分割的，原告和林浩然为了阻止分割该房产，恶意串通，损害杨玉芳的利益伪造了2013 年的这份借名买房协议，要求对该协议的形成时间做司法鉴定。

此外，张玉玲称于2013 年 9 月 25 日将 550 万元汇给林浩然，林浩然用其中的490 万支付了购房款，但在林浩然银行的交易记录中，原告汇给林浩然的550 万备注的是家用，没写购房款，林浩然将其中的400 万购买了定期，又将其中的 130 万购买了理财，之后在 10 月 13 日林浩然将自己的另外一个账户内转入320 多万元，将其中的 290 万元转给了苏明达，备注为购房款。在银行卡交易流水中，林浩然自己给自己先后转入了250 多万，林浩然将其中的200 万转给了苏明达，认为林浩然在结婚前支付的500 万元是林浩然自己的并不是其母亲打给他的。从买房人出具的2017 年 11 月 14 日和收据和购房款交付同意书中，也可以看出张玉玲是代林浩然支付的，证明买房人是林浩然。

三、法院查明情况

二原告系夫妻关系，林浩然系二原告之子。林浩然与杨玉芳系夫妻关系，双方于2016 年 5 月 28 日登记结婚。2017 年 11 月，杨玉芳以离婚为由将林浩然诉至本院，现该案正在审理过程中。

2013 年 8 月 31 日，林宇昌（乙方、买方）与案外人苏明达（甲方、卖方）、北京Y 公司（丙方、居间方）签订《买卖定金协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，房屋成交价为 1400 万，乙方贷款购房该房屋。协议抬头乙方处有林宇昌签字，协议落乙方处有林宇昌、林浩然签字。林浩然及杨玉芳认可该协议真实性。

2013 年 8 月 31 日，原告提交《房地产经纪服务协议书》一份，证明其为出售涉案房屋，与北京 Y 公司签订了居间服务合同。该协议抬头委托人（甲方）为：林宇昌/林浩然，受托人（乙方）为：北京Y 公司。协议落款甲方处签字为：林宇昌。林浩然认可该协议真实性，杨玉芳不认可该协议真实性，并提交光盘一张，其中载有该协议电子版，欲证明其所提交的电子版与二原告提交的《房地产经纪服务协议书》不一致。二原告及林浩然不认可该证据的真实性，认为电子版的协议中没有双方签字，协议应当以双方签字盖章版为准。

2013 年 10 月 13 日，林浩然（买受人）与案外人苏明达（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1400 万元。买受人向某银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币 600 万元。林浩然及杨玉芳认可该合同的真实性。

2013 年 10 月 13 日，二原告（甲方）与林浩然（乙方）签订《借名购房协议》，约定甲方夫妻因年龄所限不能用自己的名义购买房屋，经乙方同意甲方用乙方的名义购房。协议对所购房屋权属、使用等进行了约定。林浩然认可该协议的真实性。杨玉芳不认可该协议的真实性，认为该协议系倒签。为此，杨玉芳申请对该协议的形成时间进行鉴定，但因目前北京法院随机确定鉴定机构系统中没有具备形成先后时间鉴定资质能力的鉴定机构，本院未予准许。

二原告向本院提交银行交易明细，欲证明涉案房屋房款的支付情况，林浩然及杨玉芳认可银行交易明细的真实性。

就涉案房屋款项支付情况查明如下：

1. 2013 年 8 月 29 日，北京 Y 公司向林宇昌、林浩然发出《付款通知书》，要求其将购房定金10 万元支付至孙明名下银行账户内。2013 年 8 月 31 日，林宇昌向孙明账户支付购房定金10 万元，同日，北京 Y 公司出具收据，载明：今收到林宇昌/林浩然交来朝阳区一号购房定金十万元整。

2. 2013 年 9 月 25 日，张玉玲向林浩然汇款550 万元。同日，林浩然向张玉玲出具收据，载明：今收到张玉玲用于支付坐落于北京市朝阳区一号房屋购房款550 万元的款项。后，林浩然分别于2013 年 10 月 14 日、2013 年 10 月 29 日向孙明支付 290 万元、200 万元。

3. 2017 年 11 月 4 日，张玉玲向孙明支付房款 300 万元。

4. 2017 年 12 月 5 日，林浩然与孙明签订《购房款缴付同意书》，约定林浩然同意所购买的涉案房屋，于2017 年 12 月 5 日完成过户后，当日即马上交付购房款 650 万元。付款人：林浩然（由张玉玲代为支付）；收款人孙明（由周明代为收款），当日，张玉玲向周明支付650 万元。以上款项共计 1450 万元。

杨玉芳称张玉玲是退休人员，不可能一下子拿出这么多购房款，认为购房款都是林浩然的。杨玉芳提交林浩然名下招商银行交易明细，欲证明林浩然曾给张玉玲打款，其中：2017 年 11 月 13 日，林浩然打给张玉玲151 万；2017 年 11 月 30 日张玉玲向林浩然打款650 万元，12 月 3 日林浩然又向张玉玲打款650 万元。杨玉芳称 2018 年以后林浩然也向张玉玲打过款，并主张2018 年以后是林浩然向张玉玲打款是在还购房款。

对此，二原告及林浩然根据二原告提交的银行交易明细作出解释：1. 2013 年 3 月 18 日张玉玲向林浩然打款83 万元；2013 年 9 月 25 日张玉玲向林浩然打款550 万元，其中 490 万用于支付涉案房屋购房款后剩余 60 万元。上述两笔共计 143 万元。2014 年 3 月 5 日，林浩然受张玉玲委托将上述两笔款项中的130 万元购买了理财产品。2017 年 11 月 8 日，上述理财产品赎回，本息共计 1595371.4 元，2017 年 11 月 13 日，林浩然将151 万元归还给了张玉玲。2. 2017 年 11 月 30 日张玉玲向林浩然打款650 万元系张玉玲为了帮林浩然增加银行信用，故12 月 3 日林浩然又向张玉玲打回这650 万元。

另查，林浩然曾以房屋买卖合同纠纷为由将孙明诉至本院，后又多次诉讼，最终涉案房屋于2017 年 12 月 5 日登记在林浩然名下。

经询，各方均认可涉案房屋购房后，自交付至今没有人居住，亦认可涉案房屋由二原告进行装修，林浩然及杨玉芳未参与涉案房屋的装修事宜（包括装修出资、装修方案、找装修人员）。

四、裁判结果

被告林浩然于本判决生效之日起七日内协助将位于北京市朝阳区一号房屋过户登记至原告林宇昌、原告张玉玲名下。

五、案件分析

1. 借名买房协议的真实性：杨玉芳虽不认可《借名购房协议》的真实性，主张该协议系原、被告事后补签，但其未提交相反证据予以佐证。法院结合各方证据及情况，对原、被告签订的《借名购房协议》的真实性予以确认。

2. 房屋买卖合同签订时间与婚姻关系：林浩然与杨玉芳于2016 年 5 月 28 日登记结婚，而林浩然与案外人苏明达于2013 年 10 月 13 日签订《北京市存量房屋买卖合同》，该时间早于林浩然与杨玉芳登记结婚的时间。

3. 购房款支付情况：

杨玉芳涉案房屋第一笔定金10 万元由林宇昌支付。

杨玉芳2013 年 9 月 25 日，张玉玲向林浩然支付550 万，林浩然出具的收据中载明该款项系张玉玲支付的涉案房屋购房款。杨玉芳虽不认可该收据的真实性，但未提交相应反证。二原告、林浩然均认可林浩然2013 年 10 月 14 日、2013 年 10 月 29 日向苏明达支付的 290 万元、200 万元实际系由张玉玲出资。

杨玉芳剩余购房款950 万元均由张玉玲支付。杨玉芳主张该 950 万元来源于林浩然，但未提交相应证据。杨玉芳主张林浩然曾向张玉玲打款，但二原告及林浩然对相关款项作出了合理解释。杨玉芳主张2018 年以后林浩然向张玉玲的转款系偿还涉案房屋购房款，但其未就林浩然与张玉玲之间存在借款关系进行举证。

4. 房屋实际管理及使用情况：二原告实际负责了涉案房屋的装修事宜，包括装修款出资、装修方案确定等。被告及杨玉芳未实际管理、使用涉案房屋，亦未参与涉案房屋的装修事宜。

综合以上情况，法院认定二原告与林浩然之间就涉案房屋确系存在借名买卖关系。

六、办案心得

1. 证据的充分性与关联性：在本案中，二原告能够胜诉的关键之一在于提供了充分且相互关联的证据。《借名购房协议》、银行交易明细、购房款支付凭证等证据形成了一个完整的证据链条，有力地证明了借名买房的事实。律师在处理类似案件时，要指导当事人全面收集证据，确保证据的真实性、合法性和关联性，为当事人的主张提供坚实的证据支持。

2. 对对方主张的反驳：杨玉芳提出了一系列质疑和主张，但二原告及林浩然通过合理的解释和证据反驳了杨玉芳的观点。例如，对于杨玉芳质疑购房款来源和张玉玲的支付能力，二原告及林浩然提供了详细的资金往来解释和证据，使法院对杨玉芳的主张不予采信。律师在处理案件时，要善于分析对方的主张，找出其漏洞和不合理之处，通过有力的反驳和证据来维护当事人的合法权益。

3. 法律适用的准确性：法院在审理本案时，准确适用了关于借名买房、物权登记公示效力等法律规定。律师要深入研究法律条文，准确把握法律适用的条件和范围，为当事人的主张提供正确的法律依据。在本案中，法院综合考虑合同签订情况、购房款出资情况以及对涉案房屋的实际管理及使用情况，认定借名买房关系成立，体现了法律适用的准确性和合理性。

4. 细节的重要性：本案中，法院对涉案房屋的各项细节进行了详细的审查，包括合同签订时间、购房款支付情况、房屋实际管理及使用情况等。这些细节对于认定借名买房关系起到了重要作用。律师在处理案件时，要注重细节，不放过任何一个可能影响案件结果的因素，通过对细节的深入分析和把握，为当事人争取最大的利益。

5. 诉讼策略的制定：在本案中，二原告的诉讼策略是明确的，即依据《借名购房协议》要求林浩然协助办理房屋过户手续。律师在处理案件时，要根据案件的具体情况，制定合理的诉讼策略，明确诉讼目标和方向，选择合适的诉讼途径和方法，提高胜诉的几率。同时，要根据案件的进展情况及时调整诉讼策略，以应对各种可能出现的情况。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！