最高院：以房抵债后开发商破产的，哪种情况不能享有优先受偿权？

作者：周军律师.

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工程款优先受偿权是指在工程承包合同中，承包人对于其完成的工程有权优先于其他债权人获得工程款的支付。旨在保护承包人的合法权益，确保工程质量和工程款的支付。

以房抵债是承包人行使建设工程优先受偿的形式，其是通过以房抵债方式行使建设工程优先受偿权，其权利优于普通债权。

以房抵债后开发商破产的，哪种情况不能享有优先受偿权？

一、 非消费目的的以房抵债

如果债权人与开发商签订以房抵债协议的目的并非是为了满足生活居住需求，而是为了消灭原有的债权债务关系，这种情况下不能享有优先受偿权。

例如，甲公司与开发商存在工程款纠纷，双方协商后决定用开发商的一套房屋抵债，甲公司的目的是收回工程款而非获得居住用房，那么在开发商破产时，甲公司不能就该抵债房屋享有优先受偿权。

最高院在《张宝峰、廊坊市祥泰房地产开发有限公司再审案》中明确：

在房地产开发商破产案件中，以房抵债的债权人，若其目的不在于居住，不享有较普通债权人更优先的受偿权。

最高院认为，

购房者与开发商之间的借贷关系演变为以房抵债的安排，双方签订了《房屋定购协议》以清偿债务。尽管协议规定购房者需支付全额房款，但实际上购房者并未支付，而是以借款本息抵顶。鉴于购房者签订购房协议的真实意图并非居住，而是实现债务清偿，驳回其在破产程序中要求优先受偿的主张，具有法律依据。

二、未实际占有（交付）房屋

即使签订了以房抵债协议，但如果债权人没有实际占有房屋，在开发商破产时，其优先受偿权可能不被认可。因为实际占有是对房屋权利的一种重要体现，如果没有实际占有，在破产程序中难以证明债权人对房屋的实际控制和权利主张。

比如，乙与开发商签订以房抵债协议后，一直未办理房屋交接手续，也未实际入住，开发商破产后，乙可能无法享有该房屋的优先受偿权。

三、未签订合法有效的书面合同

以房抵债应当签订合法有效的书面合同，如果合同存在瑕疵、无效或可撤销等情形，债权人的权利可能无法得到保障，更谈不上优先受偿权。

比如，以房抵债合同因违反法律法规的强制性规定而无效，或者签订合同的过程中存在欺诈、胁迫等情形，那么在开发商破产时，债权人不能依据该合同主张优先受偿权。

四、抵债价格不合理

如果以房抵债的价格明显不合理，低于市场价格或与原债权债务关系的价值严重不匹配，可能会被认为存在恶意串通或损害其他债权人利益的情形，这种情况下债权人不能享有优先受偿权。

例如，开发商欠丁某 100 万元债务，却用一套市场价值 300 万元的房屋抵债，且没有合理的解释，在开发商破产时，丁某对该房屋的优先受偿权可能会受到质疑。

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