重启货币化安置！这回可以出手了？

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

自美联储降息后，国内抓紧推出一系列提振经济发展的政策，包括降准、降息、降低存量房贷利率、统一首付比例、创设新货币政策工具等。

一句“促进房地产市场止跌回稳”，更像是给了一颗定心丸。

最近，财政方面，也给出了更多支持楼市的政策。比如，允许专项债券用于土地储备和收购存量房。

货币化安置再一次被重点提起，用于新增实施100万套城中村和危旧房改造。

接下来，税收方面或将有更多动作。

很快，与股市一样，楼市也有了些积极动态。头部学区房成交量暴升，低价二手房快速成交，大量二手房不再降价，新盘成交也迅速回暖。

整体下行了近3年的楼市，似乎终于有了要转向的苗头。

其实过去2年，提振楼市的支持政策接连不断，但都像挤牙膏一般，并未起到多少明显效果，且持续时间很短，更谈不上扭转预期。

而每当有一轮政策出台，就有一批人把手头的房子挂牌，拟借机解套，导致二手房挂牌量激增，反而让购房者继续观望。

就这样，房价一路下跌，甚至出现了踩踏。

今年以来，尤其是近几个月，房价下跌势头愈发明显，有些板块的房价已跌破想象，越来越多的房子跌破10年前的谷底，几乎到了令人绝望的地步。

而这一回，提振政策发布得很及时，力度、幅度都超过过去2年，没有任何小心翼翼、扭扭捏捏，表述直截了当。“止跌回稳”的表述，更是前所未有。

那么，楼市真的筑底了吗？是否可以出手了？

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从这一回的政策力度与表述看，高层对救市的决心很大。

这些政策的目的就是为了提振信心。高层希望通过人们对股市、楼市信心的重塑，传导到其他经济领域，特别是消费领域，以提振内需，促进经济稳定。

救市，会一直救到楼市止跌回稳为止。

那么，今年第四季度，将是观察市场的重要窗口期。这三个月也将为有强烈买卖意愿的交易双方，提供了一次难得的交易的机遇。

从这个角度看，有居住需求的购房者，尤其是有急住需求的，确实可以入手了，或许年底是个好时机。毕竟，在最低点抄底全靠运气，能在较低点入手已经不错了。

对于一些持有旧房、有意愿改善的购房者，这也是一个置换的契机。长期看，优质资产与老旧房产的价差，有可能继续拉大。

但是，这时候就别想着投资房产挣大钱。

政策底、情绪底不等于市场底，市场底也不意味着新一轮上涨的开始。市场探底是漫长的过程，打破下跌螺旋只是第一步，能实现市场“回稳”已属不易。至于“新一轮大涨”，先不要想太多。

而止跌企稳，不代表楼市要回到曾经的繁荣甚至泡沫状态，那样一定会对经济、实业带来更大的伤害。

当前经济环境不佳，缺乏新经济发展动能，企业经营、地方债务、消费、就业、国际形势等问题，并未实质性好转。

明年是经营贷到期需要的高峰期，房价经过约3年时间的下跌，造成银行评估价受影响，影响续贷，可能导致法拍房激增。

还有城市化率、出生率、老龄化等，虽然这些因素不会直接冲击楼市，也未必适用于每一座城市，但作为楼市的底层逻辑，其预期走低带来的影响还会继续存在。

在此环境下，楼市止跌企稳并非易事，不可能一蹴而就。这个目标一定会实现，但需要时间，以及更多刺激政策。

楼市企稳止跌，最根本的还是在经济，只有经济发展好了，百姓的就业和收入有保障，才有信心去置业、改善、扛债。

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就温州而言，当前部分板块商品房库存高企，二手房尤其是全新二手安置房的挂牌量更是巨大，即便成交量有所上升，也很难在短期内消化掉。

当楼市有了积极信号，温州地方层面也应有所作为，将积极信号放大，采取一系列措施，让温州楼市朝着止跌回稳目标前进。

接下来，楼市的重点是人口。有了人口，才有生产、消费、房地产、基础设施等一系列的城市发展。

温州有着近千万的庞大人口基数，其中约三分之一是外来人口，潜在购房者数量庞大。但是，温州约三分之二人口在郊县，温州的外来人口以蓝领为主。

这既是难点，又是空间。吸引郊县购房者来温州市区买房，推动蓝领在温州买房落户，应成为接下来的重点。

在楼市出现积极信号的情况下，若能做好这两点，眼下温州商品房、二手房去化，问题不大。

经过近3年的下跌，除头部豪宅外，温州现在的房价可以说很亲民。

像仰义、滨海、瓯江口已经出现一些单价仅约6000-8000元/㎡的二手房。这样的房价，已经低于不少中西部省会城市。

若能吸引外来人口购买这些住房，让他们在温州安居乐业，对楼市、城市发展都会带来极大的好处。

那么，曾经征求意见但未实施的《温州市区新购住房安家补助实施细则（试行）》，可以重启了。5万元的补贴，在这总价几十万的房价里，占比没那么低了。

同时，部分小户型库存房源、二手房，亦可收购用作保障房，让更多外来人口在温州安家。

关键在于，这些新兴板块需兑现规划、落实配套，让住在这里的人能有更美好的生活，这些房子才会在低价的基础上带来性价比。

同样地，当前温州市区不少板块房价低于周边县城，是吸引郊县购房者的契机，但吸引力也需建立在更好的城市建设、人居环境、商业发展、教育质量等之上。

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温州市区还需有更高品质、更优化、更创新的住宅，在产品设计乃至城市设计方面，明显领先郊县。

还有像拆迁户通过房票购买二手房，仍有必要继续研究，学习借鉴外地经验，若有可行性也有必要实施，它将有利于消化二手房，推动改善型购房，活跃市场。

只有当现有库存商品房、挂牌二手房大面积去化，温州楼市才能真正止跌回稳。

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