最高院：被执行人和他人共有的房产能查封和执行吗？如何拍卖？

作者：周军律师.

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强制执行程序中，经常会碰到被执行人名下有房产，但是是和配偶、子女或他人共有的情况。

那么，被执行人和他人共有的房产能查封和执行吗？

《查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人；

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。

根据该条规定，被执行行人和他人共有房屋可以查封，程序是：

第一，法院有权查封、扣押、冻结整体共有房屋，但应及时通知共有人。

第二，共有人接到通知后，与被执行人等共有人可以协议分割共有财产，债权人认可分割协议的，法院认定该分割协议有效，此时，仅能对分割后被执行人享有的部分份额进行查封、扣押、冻结，以及后续的拍卖，其他共有部分予以解除执行措施。

第三，共有人对房屋共有份额产生争议，无法达成共有房屋分割协议的，共有人可以提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼。

那么，共有房产如何拍卖呢？

《民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

也即，房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，如果共有房屋难以分割或者因分割会减损价值的，法院应当整体拍卖共有房屋，通知共有人享有优先购买权，并对拍卖整体房屋取得的价款予以分割。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》规定：

人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。

因此需要注意的是：

第一，对于债权人来说，可以申请查封整体房屋，由于分割处置共有房屋会减损房屋价值，影响债权实现，因此，债权人可以不同意共有人的分割协议，可以请求法院对房屋予以整体拍卖。

第二，对于其他房屋共有人来说，如果不愿意与竞买人共有房屋，那么应积极参与执行程序，帮助被执行人偿还债务解除共有房屋的执行措施，或者与被执行人达成分割协议并取得债权人认可，或者积极行使优先购买权。

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