物企“下乡”难度有多大？

近期，笔者浏览物业相关新闻的时候，发现各地新闻联播或者是官微平台都陆续宣传“物业进村”的概念，被称之为探索乡村治理新方式。过往在城市中买房才会涉及到物业这个概念，现在物业竟然走进了乡村。

图片来源：新闻视频

农村地区是否有必要引入物业管理？物业服务是不是真的惠及村民？物业进村资金怎么解决？物业管理模式是什么样的？对于物业公司而言有什么效应？

看到这则新闻，这一连串的问题在脑海中浮现，笔者也是带着这些问题对“物业进村”进行了深入研究。

农村是否有必要引入物业管理

早在2017年，中共中央、国务院在《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕 13号）中明确要求，“ 有条件的地方应规范农村社区物业管理，研究制定物业管理费管理办法；探索在农村社区选聘物业服务企业，提供社区物业服务”。这一政策开启了农村社区物业服务的先声。同时，清华大学公共管理学院副院长、中国农村研究院执行院长、国情研究院副院长王亚华教授曾说过“中国农村面临三大主题，分别是基本生存、经济发展和有效治理。随着经济社会的不断发展，前两个问题得到了较好解决，乡村的有效治理已经成为‘三农’问题的关键”。

其实，不少乡村在发展过程中都存在着以下与物业管理息息相关的问题：1）环境清洁卫生问题，乱堆放、乱张贴等；2）治安环境存在风险隐患；3）规划设计缺乏统一性，相邻物权问题凸显；4）道路、水利设施失修，房屋欠缺维护；5）农村留守人口社会保障问题紧迫，需公共事务服务部门救助与服务老少弱势群体。

因此，乡村引入物业公司能够实现一举三得——政府有所得，村民有所得，物业有所得。对于政府来说，物业进村能够进行动态长效管理，推动乡村治理提质增效且管理成本降低；对于村民来说，落实了品质生活保障、安全保障，并且还在一定程度上增加了就业机会；对于物业来说，能够拓展它的业务空间，实现业务来源的多元化，获得社会认可度和企业市场竞争力进一步提升，开辟更广阔的服务市场。

物业进村资金问题怎么解决

物业工作在农村开展面临的最大问题可能就是部分村民意识改变的问题，大部分村民缺乏缴纳物业费的意识，在城市住宅小区里物业费收缴都是个大难题，更别提是农村了。

与城市小区业主自己缴纳物业费不同的是，目前探索出乡村物业资金渠道主流方式是经费投入筹集制度即“政府补一点，村里贴一点、村民出一点，物业让利一点”的资金模式，多渠道增加物业资金来源。

• 江西上饶溪边村矮山自然村要实现物业化全年必要支出需要5万多元，涵盖保洁、设备维修等费用。溪边村物业管理的资金来源坚持“受益者付费”的原则，通过村民自筹、集体补助、社会捐赠及财政奖补等方式筹集，包含物业管理费、村庄长效管护费、乡贤捐赠、企业捐赠、镇村补贴共53120元，实现收支平衡。

• 江西赣州县财政按每人25元标准安排农村垃圾治理经费，每村另获5万元以上长效管护经费。整合农村公益性岗位经费，每村平均5人，每人月工资600元。驻村单位年支持1-2万元。动员社会力量，2021年自筹资金830万元。有条件村组实施“乡村物业”收费，每户每月3-5元。

• 上海高桥镇健全考核监督与激励机制，制定物业考核及“以奖代补”方案，探索“酬金制”物业服务，提升服务水平和村民监管意识。通过村规民约积分考核，激发物业及村民积极性。

而物业费收取多少这个难题则通常是由村委会向村民进行几轮意见征询，费用基本上不会超每人每月10元（上海），原先村里也要雇佣保洁、绿化、维修、河道管养等第三方单位，现在职能全部集中到物业公司，费用没有增加，反而是减少了管理和沟通成本。

乡村物业可操作模式

通过笔者对物业进村资料的搜集，发现目前物业进村主要分为两大类情况，一是“村集体经济+物业公司”，二是引入已有物业公司。

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村集体经济+物业公司

“村集体经济+物业公司”模式即村集体全额持股成立物业公司，吸纳具备一定专业技能的村民加入，实行市场化运作。物业公司主要承担村庄环境整治、绿化美化、公共设施维护等责任，收益归村集体所有，专项用于公益事业与基础设施的升级改造。此模式不仅有效提升了乡村环境，更为村级集体经济发展注入了新的活力。

以安徽池州市青阳县丁桥村为例，因机电装备产业园落户带来显著劳动力需求。2023年，该村创新实施“村集体经济+物业公司”模式，成立青阳县惠隆惠民绿化管理有限公司，为园区提供专业物业服务，并探索多元化经营，涵盖法律咨询、招工服务等。此举为村民提供25个就业岗位，有效解决12户脱贫户就业，务工收入成村民主要收入来源。同时，丁桥村通过房屋、水面出租、劳务输出、光伏产业等方式，实现收入来源多元化，2019年至2023年，村集体经济收入由35万元增至80万元。

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引入已有物业公司

另一种主流模式是镇、村集体和市场上现有物业公司的合作，通过引入专业化的物业服务企业来提供服务。这种模式具有灵活性，能够根据村镇的不同特点选择最适合的实施方式。

其中，直接进驻模式特别适用于地理位置相对独立、如城中村这样的农村集中居住区。在此模式下，村委会负责封闭村内进出口，随后在村域内推行物业管理服务。

对于地理空间分散、难以实施封闭管理的区域，专项委托模式成为优选。该模式通过项目化购买服务的方式，将全部或部分物业管理服务委托给专业物业服务组织执行。

此外，针对地理位置分散且管理难度较大的村组，精准点单模式提供了有效的解决方案。该模式依托镇全域化物业服务中心等平台，根据村民的具体需求提供定制服务，如设施维护、故障修理、垃圾清理以及“小修小补”等应急和基础服务。

说到乡村物业，保利物业大概是一个不得不提的企业了。自2016年开始，保利物业从乡村城镇起步探索基层社会治理的全域化，2018年推出保利公服“镇兴中国”品牌，依托“服务+管理+运营+赋能”的综合治理策略，致力于实现基层社会治理的现代化。在服务机制创新上，保利物业持续探索“乡村振兴”的服务理论，通过优化镇域公共服务供给、完善基础设施配套建设、推动各类资源整合等举措，形成了保利“全域化服务模式”，形成了“政府主导、企业协同、服务对象积极参与”的三位一体全域服务模式，以“两队一站”（星火突击队、保利救援队、红立方党团员志愿服务驿站）为抓手，推进基层社会多元主体协同治理。这一模式不仅提升了乡村物业管理的水平，更为乡村的全面发展注入了新的活力。

图：物业企业参与镇域服务发展模式的概念图

图片来源：保利物业官微

的确，从按照项目类型划分的收入、在管面积及在管项目数量明细上来看，保利物业近些年公共及其他物业收入占比逐年提升，2024H1约为14.35亿元，较2023年同期增长约17.2%，占物业管理服务总收入的比重约25.7%。但正如亿翰物研在保利物业业绩解读中猜想的，其中暗藏的可能隐患也值得注意，因为乡村物业的资金来源部分是来源于政府及村委补贴，当下各地政府普遍面临财政紧缩的情况，例如前不久才发生雅生活服务不得已将政府未偿还的物业管理费转化成贷款的案例。政府项目回款难、回款周期长也将成为其第三方应收账款增加所埋下的隐患。

物企“出城下乡记“并不容易

“出城下乡”，对于物企来说是响应乡村振兴这个时代命题的重要举措，能够为当下物业管理行业指引了另一片乡村新蓝海。然而，在笔者看来，并非所有现有物业企业都能轻易涉足这片新蓝海。主要原因有三：

一是乡镇地区的物业服务其核心特点在于很多公共服务往往承载着政府职能或类似政府职能的市场化属性，因此对管理品质提出了更高要求。相较于普通住宅及商业物业，进入乡镇物业服务领域的门槛显著提升，这不仅体现在服务标准上，也涉及对政策导向和政府合作模式的深刻理解与把握。

二是乡村物业的盈利能力受到多方面因素的制约，如前文所述，物业进村资金来源的局限性是一个重要方面，叠加当前部分地方政府喊出“砸锅卖铁”，各级政府都使出自己的招数融资，积极化解债务的大背景以及乡村物业的成本，它可能直接限制了物业企业在这一业态中的盈利空间。此外，村民对于付费购买物业服务的认知与接受度相对较低，这也在一定程度上削弱了乡村物业的盈利潜力。因此，物业企业在拓展乡村市场时，需要充分考虑这些因素对盈利能力的影响。

三是物企进村首要面临的挑战是模式的认可问题，具体而言，即政府及村民能否对物业公司寄予信任，相信其能如同管理城市小区那样有效地管理乡镇。这也是为什么现在大部分进村的物业要么是国资物企要么是城投物业要么干脆就是村镇集团自己成立的物业公司的主要原因之一。

当前乡村物业市场仍处于初级发展阶段，其市场化程度不高且行业集中度较低，这意味着巨大的市场容量、广阔的发展空间，并且随着政策支持等利好，物业参与乡村治理是大势所趋。然而，对于现有的物业企业而言，要实现“出城下乡”，确实面临诸多挑战，并非易事，同时也需要意识要想成功进村，不仅需要克服地理、文化、经济等多方面的差异，还需创新服务模式，提高服务效率，以适应乡村特有的生活节奏和需求。

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