开发商未按图纸施工！上海宝山一小区多年渗漏水，法院判决后仍未执行

摘要：琥珀臻园小区房屋出现渗漏水问题，系因罗联置业的施工单位未按照施工图纸施工所致。

近日，上海宝山市民张先生（化名）联系解放日报·上观新闻“民声直通车”栏目反映称，自己居住的小区连续多年渗漏水，对居民的生活造成了很大困扰。业主们向法院起诉，要求开发商彻底解决问题，并最终获得了胜诉，可开发商迟迟不执行判决，楼体修缮陷入僵局。

多年来下暴雨漏水严重

张先生居住的小区位于宝山区罗店镇抚远路538弄，名为万科琥珀臻园小区，记者查询天眼查发现，开发商上海罗联置业有限公司由上海万科企业有限公司100%持股。该小区2011年交付使用，总户数500余户。小区共34个楼栋，均是5层楼，底下两层是别墅，上面三层是平层，此外还包括地下车库。

交付以来，多个楼栋的屋顶、外墙都发生过渗水、漏水等问题。对于居民的报修诉求，物业房修并未查明多处渗漏水的根本原因，仅就点位上的表面问题进行修复。

记者走访居民了解到，就在不久前的台风天气里，一些住户尤其是顶层住户家中发生了渗漏水。记者观看了他们此前拍摄的视频资料发现，暴雨天气时，阳台、厨房等靠外的区域是漏水重点区域，最严重的一家，一平方米的地面上摆放了6个接水的盆。也有些底层的别墅住户，遭遇了积水从庭院倒灌入户的问题。除了居民家中，一些公共区域也有不同情况的渗漏水。

张先生告诉记者，原本楼顶上有排水管道，通过各层阳台上的内部水管，统一排入地下的接收总管。有居民曾发现阳台支柱有渗漏情况，后来，物业并未查验内部管线的渗漏点位，而是直接将楼顶的排水管口封堵住。此后，楼顶雨水的排放就从有组织管道排放变为无组织排水形式。张先生说，这种情况下，雨水在楼顶积攒，超过了防水材料的防护能力，很可能是导致多年来居民家中进水的主要原因。他称，一楼倒灌，也是因为楼顶无组织排水导致庭院超过排水最大承载能力。

检测机构：多处未按图纸施工

记者查阅资料了解到，2020年8月，琥珀臻园小区曾召开业主大会，针对小区公共部位多年来持续的渗漏水问题，小区业主表决“以诉讼方式追溯房屋质量问题主体责任”。业委会将开发商上海罗联置业有限公司上诉至宝山区人民法院后，为了查明琥珀臻园小区房屋渗漏水的原因及相关修复方案，法院经双方同意，委托第三方鉴定机构上海钧测检测技术服务有限公司进行了鉴定。

2022年3月30日，该鉴定机构出具上海市宝山区琥珀臻园小区房屋渗漏水检测鉴定意见书，结论为，34幢房屋屋面系统渗水现象主要原因是由采光井处顶部的墙体裂缝、采光井底部防水卷材泛水高度不够、坡屋面存在薄弱环节、坡屋面檐口无泄水管、屋面烟道及通气管周边防水卷材泛水高度不够、卷材搭接不牢固、屋面挑檐未做防水卷材等因素造成。

检测报告分析，34幢房屋外墙系统渗水现象主要原因是由屋面檐口排水管均被工业胶体封堵，导致该房屋排水由原设计有组织排水变成无组织排水、五楼电梯厅上部墙体饰面层均出现不同程度的开裂、三楼外露阳台及一楼电梯厅顶板均未做防水卷材等因素造成。也存在房屋外墙雨排水系统在后期使用中未定期清理疏通，不排除外墙维护不当及落水管接头胶体自然老化等其他因素造成。

值得一提的是，记者翻阅检测报告发现，楼体建筑多处点位与建筑图纸不一致。比如，按图纸，采光井底部、屋面烟道、通气管道周边等处安装的防水卷材泛水高度应不小于300毫米，现场实测最低处仅70毫米；坡屋面的工程做法相较建筑图纸缺少两道工序，还使用水泥钉穿透了防水卷材，造成局部防水破损；图纸上，坡屋面檐口节点应做“D20泄水管”，但检测并未发现；屋面挑檐未做图纸要求的防水卷材；一楼电梯厅防水工程做法与设计图纸不符……

渗漏水问题如何解决？居民向鉴定机构询问，若按照琥珀臻园小区施工蓝图进行施工，是否可以修复。对方做出肯定回答。

经审理，2022年6月29日，法院判决被告对小区全部居民楼的屋面漏水进行修复，修复依据为按照上海市宝山区城建档案馆归档的原施工蓝图进行施工；被告将全部居民楼排水系统恢复为有组织排水系统。罗联置业不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院认定，根据已查证的事实，琥珀臻园小区房屋出现渗漏水问题，系因罗联置业的施工单位未按照施工图纸施工所致，作出判决，维持原判驳回上诉。

开发商迟迟未执行判决

终审判决后，业主们本以为小区按图纸恢复防水功能已是板上钉钉，可谁料，直至今日，开发商都未严格履行判决的“按原施工蓝图施工”内容，而是在拖延时间的同时，提出了另一种外挂排水的方案。这样可以大大缩减施工量，节约相当一部分的成本。

记者看到，小区内一些楼栋正在进行施工，主要施工位置为楼顶部和外立面。施工铭牌上，工程名称一栏仅写“上海琥珀臻园小区”八个字，工程类别为房屋建筑维修，建设单位为小区开发商罗联置业。

张先生说，这就是在进行屋顶修缮和安装外挂排水。如不同意外挂排水的方案，开发商就迟迟不进行修缮，同意外挂排水的话，施工队很快就能进场，所以“换句话说，这几栋楼的居民，和开发商选择了庭外和解。”在张先生居住的6号楼栋，由于接受外挂排水方案的住户并未达到比重，开发商还未进行修缮施工。

张先生担心，若业主妥协，同意开发商提出外挂排水方案，除了楼体排水质量降级、工程可能涉及的不规范等风险，楼体未按图纸施工导致的大量隐患也将再无法根本解决，业主只能吃下苦头。

对于此间涉及的法律问题，记者咨询了湖南金州律师事务所高级合伙人、律师邢鑫。他表示，对于已经发生法律效力的民事判决书，开发商应当履行修缮义务。若开发商被列为被执行人后仍拒绝按照原图纸履行修缮义务，可能构成《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定的拒不执行判决、裁定罪。对于开发商应履行而拒绝履行的行为，业主可以通过一些方式维护合法权益。开发商若拒绝履行判决，业主作为另一方当事人，可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。若开发商执意拒绝履行判决，业主可以申请人民法院委托有关单位或其他人完成修缮工作，费用由开发商承担。

他建议，业主可向相关管理部门投诉，要求对开发商的违法行为进行调查、处罚，并督促开发商履行判决。必要的情况下向公安机关报案处理。

不过，业主张先生提到，业主们诉诸法律遭遇了其他困难。第一届业委会在法院审理后不久，就到期了，第二届业委会还未成功选举。此前，业主们进行了一次尝试，但由于业委会成员候选人因故被取消了资质，选举失败。要形成维权主体，还需要时间。

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