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政策在路上,楼市是否能复苏?

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国庆长假前,A股一波大涨行情,真是羡煞旁人!大家都认为这是国庆前国家直接发钱,让大家尽情旅游消费。在国庆期间股市迎来疯狂的开户潮,然而,节后的首个交易日,A股市场却遭遇了大幅调整。随后几天A股三大股指集体低开,涨跌动荡。有网友调侃称“感谢新股民,老股民解套了”,这种情况确实存在,一部分人还在回本路上,另一部分人看好楼市,清仓置业房产,觉得实物实在。据了解,国庆长假有一定的看房客户都是从股市中解套前来看房,国庆节前各部门政策出台一波接一波,开发商优惠力度也比前几个月来说相对较大,所以国庆长假楼市旺销现场并不比股市逊色。



有人认为股市如此动荡,楼市也应该会冷下来。不知大家有没有发现,每次新出台政策后都会火那么几周或一个月,然后就一下子不火了,这种“一月游”现象会不会发生在国庆节后呢?今年“十一黄金周”相对来这几个月以来,很多楼盘确实销售得不错,旺销单图刷屏朋友圈。如成色不足的银九楼市,广州整月销售套数仅为4000多套,是近十几年成交最为惨淡的一个月。而今年“十一黄金周”7天内广州成交约6000套,但这只是环比数据,在同比数据中,2024年广州销售成交数据出现较明显的下滑,具体看中指数据。



从中指数据中看,2024年代表城市新建商品住宅国庆成交量均明显低于2023年国庆成交量,剔除2023年9月份最后两天数据,日均成交量均有上升,这也符合政策预期设想“止跌回稳”的态势。国庆假期后,中心城市多个楼盘均打出收回折扣或上涨2-3%的价格空间,众多开发商抓紧热销尾巴。

在国庆假期后,充满期待的A股市场先升后跌,港股、地产股等更是全线大跌,市场不得不又产生担忧和怀疑,担忧股市期待中的反转只是短暂的反弹,楼市并没有好转,只是伴随政策出台及传统楼市旺季带来的回光返照,楼市是否会复苏又变成老生常谈的话题!

关于楼市是否会复苏?不能单从中国内部经济情况、优化政策出台等方面来思考,需要有更多的国际视野,看通实质的底层逻辑。楼市发展如此惨淡的市场状况,主要由于前几年高周转、高杠杆的的过热发展,然后国家出台多种政策限制房地产发展过快,尤其是三道红线的限制,加上美元过度宽松的货币政策,国内融资受阻,大部分开发商选择境外融资开发项目。2018年中美贸易战正式打响,11次连续加息、关税限制等措施,给中国的经贸、科技、金融等领域带来严重的影响,尤其出口市场萎缩,从而使原有的国内外双循环变单循环,造成社会中普遍认为的“产能过剩”。

“产能过剩”实质为劳动力过剩,就是劳动所生产出来的产品过多,但大部分仅局限于国内消化,供大于需,就会出现严重的市场内卷——拼价格。例如,拼某某这软件的市场用户数量不断增长,公司市值远超同行。有人说这几年的经济环境差主要因为口罩,这只能说是雪上加霜,实质上2018年市场经济已经有明显的下行趋势。



在产能过剩的大背景下,美联储连续11次疯狂加息后,国际资本涌入美国,当然也包括中国资本流出,市场投资资本减少,厂企利润收入萎缩,裁员失业节流,国内的市场消费信心不足,加上口罩的影响,每个人都不敢消费、不愿消费!

2024年9月份,美联储连续11次疯狂加息后的首次降息,可以说告别中美博弈的贸易战,中国胜利了,避免被美国收割,但迎来的却是新一轮的中美博弈的金融战。在东欧美国开启热战,意料之外是以色列开启中东热战,美国在亚太区域频繁制造“小动作”,以此配合中美金融战,所以国际环境复杂性造成中国经济不稳定性。本轮A股的大幅上调,是美联储降息、穿云箭的地缘安全及国家一系列救市措施出台的成果,说破了就是A股上调是国家现阶段的需求,对外是与美国背后的全球跨国资本利益集团抢资金(尤其降息资产贬值),对内是国家让265万亿存款流动起来,通过A股上调带来融资机会,激发企业投资热情,提高就业率,增加个人收入,促进消费,同时可应对各种化债需要。

在这样的大环境下,楼市复苏即需要有几个条件:

条件1:股市兴旺,楼市才会火

股市是资金流动性最大的地方,股市上涨不一定说明经济会变好,但证明有钱的人会变多,容易产生外溢收益,有钱后就会有消费的欲望,但这个需要看国际环境,东欧、中东、亚太等几大区域的国际局势情况十分复杂,变数大!

条件2:经济改善,收入端提升

从根本上说,收入端是消费端的开始,居民收入不稳定、不提高很难提振消费,大量中小企业倒闭,老板变打工,打工变灵活就业,毕业即失业等这些问题不解决,收入无法提高,消费就没法闭环。

条件3:政策加力,落实是王道

目前影响楼市的五大部门有央行、发改委、财政部、住建部、地方政府。其中4大部门已出台相应的政策或发布新闻发布会现场解答,积极找解决经济发展出路!

9.24央行:中国人民银行行长在新闻发布会上宣布,降低存款准备金率、政策利率、降低存量房贷利率,并统一房贷的最低首付比例。

9.29地方政府

广州:取消居民家庭购买住房各项限购政策;

深圳:首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为15%;

上海:将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年,首套不低于15%,二套不低于25%。

北京:关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知,分别从首付、社保或个税年限、人才购房等方面作出优化。

10.8发改委:发改委新闻发布会针对当前经济运行中的新情况新问题,加力推出一揽子增量政策,推动经济持续回升向好。

10.12财政部:财政部新闻发布会上表示,下一步将积极研究出台有利于房地产平稳发展的措施,包括专项债用于土地储备、支持收购存量房和及时优化完善相关税收政策。



目前就等住建部明确相应的政策动态走向,有何具体政策措施复苏楼市。政策落实在路上,楼市复苏需要一系列的组合拳与国际大经济环境审视,大家可以多留意东欧和中东两大热战及美国方面的消息,尤其是美国大选,可以更清楚了解国内经济与楼市的发展趋势。

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