一个全新的自由房市

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

没有了限购、限售、价格指导以后，深圳进入到了一个完全自由的市场。

经营贷解困

“9.29”政策，既给了买房群体展现了曙光，似乎也给三四年前加了杠杆上车的业主一些希望。

一方面，首套房贷利率和存量房贷利率已经非常低，并且比2020年和2021年深圳的经营贷利率都低了不少。

深圳首套房贷利率最低可以做到3.4%，而这两天四大行已经公告10月25日起，对存量个人住房贷款利率最低可以降到LPR-30BP，也就是3.55%。

而2020年9月深圳5年期的经营贷年利率3.65%左右，2021年7月3年期的经营贷年利率3.85%左右。

另一方面，深圳已经取消商品住房和商务公寓转让限制，允许商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后可上市交易。

这就意味着，三四年前高位加了杠杆上车，并且使用了经营贷的群体，不再受交易限制。

而今天（10月12日）财政部高层在国新办新闻发布会上已经表示，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。

同时也意味着“豪宅税”有可能会取消。

深圳是普通住宅满2年免征增值税，非普通住宅则是差额征收，不满2年，则普宅与豪宅都是全额征收，大约是5.3%。

豪宅线标准已经调整为了“住宅小区建筑容积率1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下。”

假设800万的房子，大约可以节省将近29万的增值税，要是两千多万的二手房交易，未满两年的就能节约上百万的税费。

曾经牛市为了上车，深圳不少业主使用了经营贷。2021年广州、深圳就因为过热的楼市排查过经营贷，对一些违规行为进行了处罚。

而使用经营贷的风险点在于，经营贷基本三年重审一次，过去使用了经营贷的人一般都做了高高贷，现在房价、房产评估价回调，如果重新评估抵押物的价值续贷，肯定和三四年前的不一样。

这就意味着今年是流入楼市的经营贷集中重审的一年。

所以，经营贷转回按揭，似乎变得有路径可行。

于是，最近陆陆续续有业主考虑将经营贷转回按揭，意图规避经营贷的续贷风险。

（来源：网络平台）

具体的做法有网友给出过攻略——转交易，找人过户，或者夫妻之间过户，重新走一遍购房按揭流程。

比如先离婚，然后户口独立出来，丈夫将房产卖给妻子，妻子将首付转给丈夫，然后再以首套房重新按揭，丈夫拿到按揭款后将经营贷还清，夫妻复婚。

相当于重新走一遍买卖交易。

（来源： 网络平台 ）

但是实际操作是否真的可行？

这个思路其实是存在一定的bug的。

当初利用经营贷一方面是为了比按揭更低的利息，二是月供压力小。

现在经营贷的风险敞露是因为续贷需要重新评估抵押物的价值，而抵押物的价值已经缩水，那么如今夫妻之间重新再进行一次房产买卖按揭，同样也需要重新评估房产的价值。

这样一来，曾经高评高贷借出的贷款，和重新按揭的贷款依然会有差价。

但是如果真的有能力补充差价，使用经营贷的群体就不需要把经营贷转回按揭，正常续贷就行。

而且到目前为止，转让房产依然存在摩擦成本，通过假离婚转让房产等依然会产生转让的税费、中介代理费用等。

若夫妻间无法支付首付款，有可能还需要付出垫资赎楼的过桥成本。

短贷置换成长贷也并不是完全没有风险。

所以，遇到如果真的遇到经营贷续贷困难，最稳妥的做法还是去和银行协商剩余未还的部分重组还款。

如果说取消限售 是深圳楼市迈进自由市场的一大步，那么对新房备案指导的松绑则是迈向完全自由市场的象征。

深圳的新房已经允许由开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，需要调整备案价的项目，开发企业可以直接向市场监管部门申请。

要知道当初深圳新房之所以火爆，很大一部分原因就是新房和二手房存在倒挂，间接激发了当初的炒房风气。

基本上存在倒挂想象空间的新房，即便位置地段偏远，也会成为市场上的香饽饽。

那么自主合理确定销售价格后，开发商调整的价格也就更贴合二手房变动的趋势。

更高程度依赖二手房价格的新房，定价也会更加合理。

比如一些偏远地段的项目，急需回笼资金的项目可以调低备案价，一些核心地段位置的豪宅项目，也有机会突破深圳新房过去备案价格的天花板。

深圳一些核心地段如南山区的红树湾、深圳湾、前海妈湾等地段，如果新供应的住宅依旧保留新房备案价格指导，那么这些地段，将继续和周边的二手房形成明显的价差。

所以放开新房限价，更有利于市场调节。

毕竟现在关注房产的人，大多都得了买卖房pdst。

比如有的刚需，2015年踏空了行情，之后的差不多10年就很难下得了手上车，只能眼睁睁看着房价一路高歌。现在行情回落了，又重新等待时机，但还是会担心房价再次一路高歌。

（来源： 网络平台 ）

比如有的卖房业主，焦虑踏空了行情，担心贱卖了房子，白忙活一场，也担心不卖，房子价值继续缩水，亏更多。

（来源： 网络平台 ）

对很多人来说，买房和卖房其实一辈子遇不上几次，买又怕买高了，卖又怕卖低了，一次踩错机会就很容易得pdst。

所以新房回归市场化了，也就更有利于楼市平稳过渡。

但大家短期的分歧也会更明显。

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