丁建刚评论：杭州“10.9”楼市新政是微观调控，影响有限

10月9日，杭州发布了楼市新政。

主要内容：

1、取消商品房限价政策。新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求。

2、取消摇号的社保排序和限售。新出让地块的项目销售时，购房意向登记家庭数量大于准售房源数量的，仍要实施公证摇号销售，但不再实行社保排序和限售。

3、降首付。商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。

4、优化住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高额度提高到130万元（高层次人才家庭可上浮至195万元）；统一首套房和二套房贷款首付款比例不低于20%；使用1次住房公积金贷款已结清的，可按首套房认定。

5、因地施策加大购房支持力度。支持鼓励各区、县（市）因地施策加快出台购房补贴、房票安置等措施，进一步推动商品住房“以旧换新”。

6、加大房地产融资协调工作力度。推动房地产融资协调“白名单”扩容增效，加大“白名单”项目贷款投放力度。

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杭州楼市新政的背景是926政治局会议。

以这次会议为标志，中国的宏观经济政策，包括金融货币政策、财政税收政策等，都发生了重大转向。

按照惯例，政治局会议通常在一个季度的经济数据公布后的当月讨论经济问题，即4月、7月、10月，以及年底的12月（通常提前召开为当年的中央经济工作会议定调）。

而在9月的政治局会议分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作，本身就已经非常罕见。

更为罕见的是，会议透露出的救楼市、救股市、稳消费、保民生等一系列稳经济的政策，清晰明了和急切，尺度和力度几乎是前所未有。

有人甚至认为，此次经济政策的大幅转向，堪比2022年12月7日疫情防控政策转段。

这一次经济政策的重大转向，让全世界瞩目甚至吃惊。

在926政治局会议之后的10多天时间里，中国的股市和楼市成为全世界的焦点。

国庆假期前后，A股大幅上涨。上证指数从9月25日的收盘2896.31点，跃升至9月26日的收盘3000.95点，至10月9日收盘3258.86点，盘中虽大幅震荡，但这短短六个交易日上证指数上涨了12.5%。

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市场情绪同时也传导到了楼市。

国庆节前，北上广深四个一线城市都按照926政治局会议的精神快速行动，纷纷松动甚至取消限购政策。

在七天长假中，北上广深四个一线城市中，无论是商品房还是二手房，成交量同比都成倍甚至数倍的增长。一扫过去近三年的市场阴霾，特别是今年以来市场极度低迷的悲观情绪。

长假期间，杭州虽然比不上深圳热闹，但市场情绪也出现了较为明显的复苏。

国庆假期杭州一楼盘售楼处

图源：钱报杭州房产

运河新城的滨运锦绣里，加推213套房源，虽然在国庆假期期间报名登记，仍吸引1877余家庭登记，中签率低至11.35%。

金沙湖的凯德·璟高府国庆假期期间收获400多组客户到访。

推出“以旧换新”政策的银湖排屋项目翠璟·和庄国庆假期期间到访客户180多组，7天时间共成交了16套。

杭州二手房市场同样热闹。杭州贝壳研究院数据显示，10月1日-6日，贝壳平台二手房带看量同比去年提升70%，下定量同比去年增加141%。

近期中国股市和楼市的一系列变化，最大和最根本的宏观背景就是926政治局会议，宏观经济政策重大转向。

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杭州“10.9”楼市新政中，最引人注目的是取消了新出让地块的商品房限价。

商品房限价政策，可以说是自2016年以来，房地产调控政策中最荒唐、最错误和最失败的政策。

在过去多年中，我们无数次论证限价政策可能给市场带来的严重恶果，无数次呼吁尽快取消限价，但现实非常残酷和无奈。

早在2017年商品房限价之初，我们就曾论证并预判了商品房限价政策可能导致的市场恶果。

1、限价政策使市场信号完全失灵。

2、限价政策使市场数据完全失真。

3、限价政策只能限商品房价格，不能限二手房，导致“价格双轨制”。

4、由于“价格双轨制”，造成了倒卖房号、权力寻租等一系列混乱现象。

5、由于市场乱象丛生，官方为了平息民怨，又不得不介入更微观的商品房“摇号”政策。

6、“摇号”政策将商品房的套利空间显性化、福利化、彩票化。导致极少数真正有购房需求的人能买到限价商品房，更多的是将套利的空间留给了“中奖者”。

7、巨大的套利空间反而刺激了更多的投资投机需求进入商品房市场，摇号买新房成为过去几年市场投资投机的最大引擎。

时至今日，杭州终于全面取消了商品房限价政策，但时过境迁，市场已经面目皆非，现在取消商品房限价政策已经为时过晚，对市场的影响已经非常有限。

根据浙报传媒地产研究院数据，当前杭州摇号走向极端分化，少数存在套利空间的热门楼盘摇号还在产生低中签率，而绝大多数楼盘无需摇号。按单次预售证统计，过去三个月（7月-9月），杭州还需要摇号的楼盘开盘次数仅占全部开盘次数约25%（高峰时的2021年摇号比例曾高达57%以上）。

随着二手房价格的大幅度回落，有套利空间的商品房区域和项目已经越来越少。

甚至在某种意义上，那么几个摇号的商品房项目反而成了杭州楼市某种热度尚存的标志。

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可以预见的市场影响大致是：

1、取消商品房限价，市场真实的价格信号恢复。

由于商品房限价而产生的明确的套利空间不再存在，热点板块和热门楼盘投资属性进一步降低。

多年失去方向的商品房定价，未来更多的可能会参考本区域内新交付楼盘二手房价格，特别是二手房供应量较大的区域，如亚运村等区域。

2、各区和各板块将纷纷拿出压箱底的宝地。

由于商品房限价政策取消，原来的套利空间其中的大部分或将回到土地价格上。

3、由于没有明显的套利空间，人们的投资热情度和摇号热度将显著降低。

4、官方适时取消了原来设置的社保入围门槛，任何人都可以入围，以平等的机会摇号。

这一点要比之前的设置社保门槛，公平公正。

5、过去多年中，不甘心被商品房限价政策限制价格而一直拒绝领预售证的几个项目，终于获得了胜利。

如某央企的文教区项目、某央企江河汇一线江景最后的几十套房源、市中心的两个中式合院项目等，都终于可以网签了。

图源：杭州发布

6、由于上述这些项目以及从现在开始新出让住宅用地的项目不再限价，杭州商品房的名义价格将有所上升。

但正如过去多年，在房价暴涨时期，杭州商品房限价政策并没有真正限制住房价上涨一样，在市场下行阶段，名义价格的上升同样不会带来真实价格的上升。

比如，江河汇的房源如果以10万元/平方米的价格销售，比曾经的最高限价6.98万元/平方米还高了3万元/平方米，但人们并不足为奇，因为江河汇一线江景的二手房曾出现高达十四五万的成交单价。

7、对于市场上绝大多数不需要摇号甚至滞销的楼盘来说，限价已经毫无意义。

很多项目早已经以各种优惠或赠送车位等形式，变相的降价了。

因此，取消商品房限价政策虽然是一次拨乱反正，但却为时已晚，对市场的意义和积极影响已经有限。

“10.9”杭州楼市新政的其他几条，如公积金贷款额度增加等，都属于微观调控领域。由于商业银行贷款利率的大幅下调，与公积金贷款利率的差距已经非常小，对市场的影响同样不大。

这次救楼市能否成功，取决于人们对未来市场的信心和实际购买力。

中长期信心和实际购买力来自于经济的复苏，来自于更充分的就业，来自于人们实际收入水平的提高。

短期内，人们对市场信心的修复，最重要的就是要看926政治局会议所确定的一揽子经济刺激政策能否奏效。

926政治局会议，以及国务院新闻办公室近期一系列发布会（10月12日还有财政部的新闻发布会）所释放的货币政策、财政政策等力度是否足够。特别是，关于楼市的促进市场止跌回稳的政策目标能否达到。

当然，其中A股救市能否成功，将是一个重要指标。