全面放开限购后,节前,广州打响首场土拍争夺站。
经过24轮激战,越秀9.8亿拿下了白云怡新路地块,楼面价2.99万/平,溢价率13%。
除了越秀外,这块地还吸引了保利、绿城的报名。
但正式竞价,保利并没有露脸,只剩越秀(988)和绿城(106)的1v1,两家你来我往轮番出价,最终还是越秀笑到了最后。
怡新路地块,自挂牌之初,就一直备受房企关注。
主要有几个原因:
1、总价低,体量小。
不同于面粉厂保证金就要17亿,怡新路起拍总价才8.65亿。
同时,住宅体量才3.2万方,如果是定位刚改的话,就350套房子左右,不会成为开发商的去化负担。
2、新规25%面积赠送,低容积率。
虽然,阳台赠送率不如面粉厂的30%,但也做出了全广州第二的25%,也是一个独家赠送。
这也意味着,项目使用率可能会稳稳去到120%,做一些性价比刚改小户型,更游刃有余。
容积率只有2.5,做低密高赠送的小高层,有搞头。
3、与天河一路之隔,有市场空间。
目前,距离地块最近的新盘是越秀天河和樾府、中铁建西派天河序。
这两个盘最小的面积都是108平,120平。
板块缺乏定位刚需、改善,做给普罗大众的小面积上车产品。
看着这几个特点,大家觉不觉得有点熟悉?
这不就是另一个板块的广钢鹤洞地块!
4、学铁商配齐。
先说说最关键的教育。
地块大概率对口白云公立小学龙头京溪小学,另外配了一宗中小学用地,尚不确定具体管理品牌,但据说有开发商建议引入培英集团。
交通上,地块对面就是18号线京溪路站,是广州的高速地铁之一,可以直达东站、珠江新城、琶洲。
自驾的话,通过家门口的沙太南路可以连接广州大道主干道,回体育中心CBD15分钟,去珠江新城20分钟左右。
商业上,距离信达金茂广场大约1.3公里,开车或是走过去都OK。
周边城市环境不错,并不是旧村、旧厂房,而是成熟的二手小区,下楼遛弯还是舒服的。
怡新路地块的整体配套素质,还是OK的。
对应的客群很清晰,更多是周边置换。
值得一提的是,地块成交楼面价,虽然没有突破3万,但算上学校、道路、绿地等配套,可售地价已达3.4万/平。
看似理智,实则疯狂。
不过,这个地价,放在板块来看,还是有优势的——
旁边的越秀天河和樾府、中铁建西派天河序,起步都是800万+的产品,单价7-9.5万/平。
地块将来入市,猜测均价5万+。
虽然其与前述两个项目,分属白云、天河,但距离,实在是太近了,一路之隔而已,很多配套都是共享的,城市面貌也不差。
所以很多朋友说,这块地会背刺天河。
照我看,影响一定是有,但谈不上背刺。
两个地块定位、区位不同。
前者是天河的改善、豪宅盘,后者则可能是是白云的刚改盘。
越秀天河和樾府的户型、小区、产品、学位质量,都是很硬的,红线范围内的九年一贯制学校,纳入广州中学教育集团,由广州中学具体管理。
光教育这一点,确定性就比怡新路强得多。
不过现在,两宗地块都是同一个开发商,不会正面刚,各自美丽。
影响更大的会是谁?
周边二手盘。
白云有恒大御府、云山熹景、怡新花园、佳兆业天御等。
虽然几个二手相距不远,但身在白云和身在天河,价差还是相当明显。
这也证明,项目的出身依然决定了很多东西。
成交比较活跃的怡新花园,是最老的小区,以105平左右的小三房为主,均价在420万左右。
楼龄最新的恒大御府,90平左右的小三房,总价约500万;145平左右的大三房,总价大概去到700万。
那么,这就给了怡新路空间来操作了。
周边城市环境,允许怡新路不那么卷,做更刚改一点的产品,把主力放在90-100平,总价大约500-600左右。
目标周边的置换买家,南方医科大学和三九脑科医院的医生老师、周边服装城老板。
假设参照雅郡想直接卷,搞个75方带主套的3房小户型,380-430万左右;搭配上90方3+1房,和105平左右的正规4房,真能打。
目标是,3/18号沿线通勤的上班族,服装城的打工人。
无论怎么搞,低密度+25%的阳台赠送,在产品上能有很大的施展空间。
很多朋友说,都这个价了,为什么不选天河东?
但是,两者各有各优势,取决于你看好哪一点。
天河北这边通勤方便,商业氛围成熟,城市环境更好;天河东则是教育确定性更强。
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