21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
“这一波,真的和之前不一样。我们深圳放开限购这几天,整个深圳区域每天都有五六十套的成交,之前每周到周末也就十几套。客户的信心回来了不少。”新政放开后,深圳一家本土房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者。
9月29日,上海、广州与深圳三座一线城市同日发布重磅楼市政策再度松绑限购。
当日,深圳市住建局等四部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称“深六条”),从限购、限售、限价、税费、信贷、供应等方面优化房地产政策。
此次调整的主要措施包括:非深户核心区购房需缴纳1年社保、非核心区取消限购;取消限售、限价;增值税免征年限由5年调整到2年;首套房首付比例15%、二套房首付比例20%等。
叠加资本市场飘红的情绪,楼市似乎一夕之间情绪扭转。深圳,作为房地产市场投资需求相对活跃的一线城市,率先感受到了火热的气氛。
深圳一售楼处有大量客户来看房 图源:金羊网
在接受21世纪经济报道记者采访的多名房企、中介人士看来,此次深圳虽然还未全域放开限购,但已经足以调动一波需求入市。
虽然如此,市场仍普遍认为,“企稳”仍是当前的主基调。成交量即便往上走,价格也仍将保持稳定。
这种判断也并非没有现实依据。深圳此次同时解除了限售政策,随之而来是二手房挂牌量陡增,库存量也因此推高,二手房的买卖双方博弈,也将持续。
中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦就认为,深圳房地产下半场正式拉开序幕,历时几年的房地产调整周期告一段落,接下来将迎来新一轮的上升周期。上升周期不会很猛,而是慢慢往上走。
成交激增
虽然是一线城市,但深圳楼市今年下半年的走势一直低迷,库存量也居高不下。
根据中原地产监测的官方数据显示,今年9月、深圳新房市场总成交2343套,环比下降18%,其中住宅成交1686套,环比下降34%;二手房总成交3986套,环比下降13%,一手住宅连降三个月,二手住宅也连续下降两个月。
在此背景下,深圳楼市的库存量居高不下。中原地产的数据显示,截至9月底,深圳新房可售套数7.75万套、可售面积812万平方米,总去化周期高达27个月;其中住宅新房去化周期为20.8个月。
9月29日的政策,犹如平地一声雷,刺激深圳楼市陡然走高。据深圳中原研究中心,10月1日到3日,深圳二手房成交同比增长233%,一手房成交同比增长569%。
“这几天真的挺疯狂的,都招待不过来,客户都自己去看样板间了。”10月1日,在福田梅林的京基宸悦府,一位销售人员表示。
这并不是孤例。位于非限购区龙华区的华润紫云府销售人员表示,这几天线上咨询明显多了,客户的信心有明显的好转。“有些客户之前来了解过项目,但是有点犹豫,新政一出来定金马上就下了,怕选不到好楼层。”
10月3日,卓越地产的一位销售人士对21世纪经济报道记者展示了内部销控群的信息显示,卓越地产深圳区域成交持续火热,其中位于龙华的卓越珺奕府几乎每小时都有成交信息,“卖得真的很好。”
还有一个典型的变化是,新政之后,深圳的楼盘有不少操着外地口音的潜在购房者看房。上述卓越地产销售人士表示,其所在项目不乏上海、湖南、江西、青海等外地客户。一家龙头房企的深圳区域营销部人士也向21世纪经济报道记者确认,“这几天有一些外地客户,吉林的、山西的都有。”
一手房销售转好,房企喜报连连,据21世纪经济报道记者了解,截至10月4日,华润置地深圳公司认购金额破10亿元;龙华区宏发悦见和府国庆前两日成交量共62套。
卓越珺奕府项目则在新政发布后36小时内销售数量超百套;国庆至今,这一项目也维持着每日近50套的销量。
即便是限购区域,部分楼盘也有不错表现。其中位于南山的金众云山海也因其价格具有吸引力录得较好成交,据金众地产发布的数据,在新政后,金众云山海日均都有35套左右的成交量,截至10月4日,成交量为13亿元。
成色待考
由于此次新政是一线城市同时发布,市场的情绪酝酿非常到位,房企的情绪偏向乐观。在此背景下,部分房企开始有取消折扣的计划。
上述深圳本土房企的营销部人士指出,“我们预判这次的政策和之前的都有些不一样,市场会暖起来的。所以这次我们的策略也不同,之前是尽可能给到折扣收割一波,但这次我们虽然没有涨价但是往回收了一些折扣。”
不过,进入10月3日、4日,市场的热度似乎有所回收。
一位深圳中型房企总部的人士告诉21世纪经济报道记者,“新政出来后,1日、2日我们整个深圳都卖了50多套,我还觉得挺乐观的。但是这两天数据下来了一些,3日30多套,4日20多套,所以整个假期的走势现在就不太好说了。要有一段时间的数据才可以判断行情。”
还有一个信号是,深圳当前的楼市冷热不均的现象仍然存在。“这几天观察下来,非限购区域中龙岗、坪山的成交还是不如龙华和宝安。另外这次对刚需盘的刺激非常明显,很多总价较低的楼盘走量会比较快。”上述龙头房企的人士表示。
在此期间,二手房挂牌量的陡增也加剧了买卖双方的博弈。
据贝壳发布的数据,9月30日深圳新政发布次日,二手房新增挂牌量超过2900套;10月1日,深圳二手房新增挂牌量也有880套,此后每天也在600套上下。其中最典型的是华润城润玺,作为曾经深圳的网红盘,新政后5日在贝壳平台上的新增挂牌量就有过40套。
深圳中原研究中心的数据则显示,新政后(9月30日-10月3日),深圳二手挂牌房源新增10%,其中涨价房源占比4.5% ,降价房源占比4.7%。
一位深圳南山区二手房的中介人士告诉21世纪经济报道记者,“新政后虽然每天都有开单,但其实都要返佣,还是很卷。现在的客户也基本都是刚需客,基本没有投资客了。持币观望的刚需客是在选择符合期望的入市机会,但现在的情况刺激不了大量的客户买房。”
不过,整体来看,此次政策仍有望让深圳楼市企稳。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“今年以来,深圳二手房价在一线城市中跌幅居前,此次大尺度祭出限购松动、限贷调整、税费调整等政策,结合国家的强力部署,将产生极大的降门槛、降成本、提预期效应,对于今年深圳房价持续的下跌趋势也有较强的托举效果。”
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