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成都金融城·锦宸府

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金三河东片区可供用于商品房开发的住宅用地共9宗，目前尚有8宗待字闺中。

打头阵的第一宗，是占地约29亩的金融城·锦宸府，项目由华润、华发、锦江统建三家央国企联合开发。

很多粉丝朋友也问过我：局座，你是如何看待这个项目的？

此前零散地和一些朋友私下交流过，今天，做个统一回复。由于项目已经售罄，就不谈什么购买逻辑了，只谈谈我对产品定位及长远的一些看法。

去年6月份，金三29亩地块出让信息披露后，我就断言：无论从城市能级还是从楼市能级看，没有任何一宗住宅用地的意义能和金三29亩比拟。

不是说地块的经济技术指标有多么多么的顶级，而是，成都终于开始拿出自己的顶级战略储备，影响势必深远。

从局座专注的豪宅角度研判，这宗宅地将扮演翻开成都顶级豪宅新篇的关键人。

官方层面、标杆房企、购房者对金三29亩的看好，可以用以下几组数字来量化。

▌清水限价36000元/㎡，是成都双限时代的最高价格。

▌共71家房企参与抽签，是成都双限时代的最高顶峰。

▌抽签结果出炉后，迅速冲上成都官媒和自媒体头条。

在成都干了17年房地产，我从未见过哪宗住宅地块的出让能够承载市场各方如此厚重且热烈的期许。

一个豪宅板块形成，起步定调的开篇之盘至为关键。

这种关键性体现在，开篇之盘往往会成为整个板块的产品定位之锚、品质配置之锚、销售价格之锚以及口碑声望之锚。

很多质素尚可的板块之所以无法在高端市场形成一定首位度，核心原因即在于缺失起步定调的盘，板块实为无锚之地。

金融城·锦宸府如何做产品定位？

往小了说，关系华润、华发、锦江统建三家开发商的颜面。往大了说，关系整个金三未来的住宅供应能级以及成都顶豪市场的破板效应。

大部分国央企地产公司，在产品定位上的特点是稳健偏保守。

条件允许做200㎡，实操层面最大只做180㎡。条件允许做180㎡，最大可能只会做160㎡。回想身边，类似情形屡见不鲜。

金融城·锦宸府的产品定位，给到建面约240㎡、280㎡两款平层户型。

现在觉得本该如此，但放在去年，对比同期通过公开招拍挂获取土地的项目集群里，这一尺寸是成都豪宅市场2020年以来最高定位，没有之一。

不要拿麓湖或蔚蓝卡地亚反驳，大家获取土地的时间和成本完全不在一个概念上，企业承担的经营风险也完全不可同日而语。

金融城·锦宸府敢于做如此大胆的定位，我认为有两方面原因。

▌金三河东片区第一宗公开出让的住宅用地，战略储备级的土地能级能够为打破市场天花板的产品定位提供一定安全保障。

▌华润＆华发＆锦江统建在锦江区驸马板块联合开发的锦江上院，平层楼王户型达到194㎡并顺利通过市场检验，有底气。

审慎求证，大胆出手。

金融城·锦宸府在完成自身产品定位的同时，也为金三余下8宗住宅地块指明了方向。

今年初，锦江区供地计划披露，计划在未来两三年内出让金三板块内编号H12的住宅地块。我和多家房企相关负责人聊到这宗地时，大家都认为户型至少应该做到260㎡起步，楼王肯定要300㎡大多。

其中，最为重要的判断依据就是金融城·锦宸府的240㎡、280㎡户型顺利通过了市场检验，为金三顶豪市场开创了一个具备奠基意义的共识和好局。

这也是我上面提到的，开篇之盘的意义之一，产品定位之锚。

金融城·锦宸府的设计团队星光熠熠，建筑设计由gad吴彦担当，会所及室内分别由W.DESIGN吴滨、近境制作唐忠汉、真工设计程绍正韬担当，景观设计则由JTL加特林担当。

顶级大师加持，得以让金融城·锦宸府在产品设计端口留下多项开创式纪录。

比如：建面280㎡户型的「双全景舱+空中院馆」系统。

购房者首次感知是在天西的阅天府项目上，但事实上，gad研发这套创新户型的首要服务对象是金融城·锦宸府，只不过因为开盘节点原因，晚亮相了几个月而已。

前段时间，开盘大卖100亿的深圳湾超级总部基地顶豪项目——深湾玖序，全系户型（196㎡、252㎡、328㎡）均为这套「双全景舱+空中院馆」系统。

去年，我预言这版户型将成为未来数年内，风靡国内豪宅大平层界的第一空间原型。事实证明，蔓延趋势已经从成都走向全国。我们需要记住，「双全景舱+空中院馆」的起源肇始是金融城·锦宸府。

起源性的产品印记是顶豪项目不可或缺的传奇性。

就像我们现在常说的女王玄关，最早起源于上海顶豪——绿城·黄浦湾，转译自意大利建筑师帕拉蒂奥的十字圆厅。

为了让双全景舱中的客厅空间270°三面采光无遮挡。

金融城·锦宸府通过结构和幕墙紧密配合，营造了一处跨度约5米的大悬挑，消灭了端厅户型末端常见的剪力墙或结构柱，配合落地窗，观景视野更通透。

业内人士普遍能够敏锐地感知这种结构优化的细节之处和成本投入，普通购房者似乎察觉不到。

我必须给280㎡户型的业主们提个醒，这处设计是花了大价钱的，交付后记得细品，你家的端厅比市面上99%的端厅都要高级。

产品端口第三项开创式的纪录是膨胀式架空层，开盘阶段作为销售中心使用。

纵向，两层挑高，创下成都住宅架空层挑高纪录。横向，向外延展，突破建筑单体的投影范围，成都住宅产品中首次出现。

这种设计让传统意义上的架空层泛会所，真正具备了大型主会所的空间感和仪式感，是小地块开发的顶级解题思路体现，基本同步中国香港、新加坡等发达城市或地区的豪宅设计理念。

产品端口让我印象深刻的记忆点还有对色彩的控制，色彩主张，克制内敛，不外放。从主入口到架空层会所，再到单元大堂，古铜色金属板、深蓝色整体烧制陶板等装饰材料，足够令人驻足赏析。

建筑、内装及景观的相关专项不再赘述，项目已经售罄，表扬也好，挑刺也罢，都不重要了。

相比完美的开局，大家更期待一场完美的交付。

一个有意思的细节的是，金融城·锦宸府兼容10%的商业，体量约5000㎡。按照常规操作，这种超高价值土地上的商业99%会做成商墅销售。

锦宸府拿地当天，我和项目相关负责人散聊过这约5000㎡商业，除商墅之外的可行性业态。当时，我的建议是能否规划成一栋豪华公寓，整个园区加上住宅，摆5栋楼。

因为体量不大且地段绝佳，配合着金三的光环和纯粹业主圈层，这栋豪华公寓的销路应该会打得很开。

我在浙江宁波一个顶豪项目上看到过类似处理方式，所以提了这么一嘴，相当于围观群众七嘴八舌，一切以负责方案创作的专业大师思路为准。

最终，锦宸府把兼容的10%商业老老实实规划成了两栋临街独立商业。

在产业办公载体密集，临街商业短缺的金三，这两栋独立商业能够为片区提供街区场景，为业主提供日常必需的消费场景。

以业主未来生活为导向，而不是以利于销售的商墅或公寓为导向，金融城·锦宸府的发端显然比我起初的想法更正。开发商在做项目规划时，不能只顾着一卖了之。

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