土地竞拍输给酒店，新房供应量遭腰砍？东京，又再一次掀起了“房荒”……

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

大家好！我是日本掘金的主编翊一，

本周想跟大家分享的消息有这些——

1、东京23区二手房价涨幅创17年来最大，投资者加大对实物资产的持有需求；

2、 土地竞标输给“酒店”，首都圈新建公寓供应量腰砍，住房供不应求趋势加剧；

“东京，好的房子已经要靠抢了。”

甚至可能上个月看中的房子没下手，等过一个月再看，房子要么已经被卖掉，要么价格还要再稍稍往上涨。

这并非夸张。

在稍前几天的24号，日本不动产调查机构kantei公布了，以70平方米为主的家庭户型公寓的价格动向：

截至今年8月，东京23区的二手公寓的平均出售价格为7750万日元（按目前汇率约合人民币379万元），比上月上涨2.6%，创出17年以来的最大涨幅。

尤其是在东京最受欢迎的“都心6区”（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷），房价同比涨幅达到3.9%，连涨19个月，创出09年12月雷曼危机复苏之后的最大涨幅。

如果是和前年同月相比，市中心的房价涨幅更是高达22.3%！

目前，东京都心70平的二手公寓均价，达到1亿2756万日元（约合人民币625万元）。

有熟悉日本不动产市场的朋友应该了解过，

日本，尤其是东京，往往不是新房公寓，而是二手公寓占据买卖交易的主流（更受追捧），成交量也将近相差3倍左右。

可以粗暴理解为“卖出3套二手房，才卖出去1套新房。”

这是因为：

1.土地有限，何况日本城市化已久，早在1、20年前，东京23区也已被开发得差不多了，二手房数量更多；

2.在日本迈入通胀的大背景下，二手房不会直接受到建筑材料费、人工费等成本影响，性价比更高；

3.另外，日本即便是二手房，建筑质量和楼层设施都有定期维护，不用太担心楼龄的问题，相对也更容易出租。

但除此之外，kantei不动产调查机构的首席研究员指出，东京二手房愈发受到追捧，和日本的股价也有关系。

由于受日元汇率的刺激，容易影响日本股市产生较大的剧烈波动，但同为日元资产，房地产投资则相对稳定许多。

海外投资者和富裕阶层，对寻求实物资产的情绪高涨，进一步加大了对房产的持有需求。

这就令嗅到风向的房东们，要么是在二手市场出售住宅时提高了价格，要么是押注价格进一步上涨而惜售。

现下，二手公寓住宅的流通套数呈现减少的趋势。

在东京23区内，8月二手公寓新增挂牌数为2519套，共计只有1万2252套二手房在流通，挂牌数与今年2月相比减少了19%，特别是在都心6区，公寓出售（供应）数量减少现象，尤为“严重”。

从中也看出，从年初到接近年末，到东京买房的人越来越多，想卖房的人却越来越少。

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不过，东京二手公寓变得格外紧俏， 新房数量骤减也是一大原因。

谁敢想象，在东京房价持续高涨之下，作为人口最为密集的首都圈，新建公寓供应量却遭到腰砍。

根据日本不动产经济研究所的最新报告显示：

2024年8月，首都圈新建公寓的供应量同比减少了50%，已经连续5个月出现下滑。首当其冲的，是属于黄金地段的23区，新房供应量大幅减少60%，几乎创下近些年来最大的降幅。

被称为东京“城郊”的三个县，新房变少的状况也类似：神奈川县的新建公寓供应量减少了55%，千叶县减少了39%，埼玉县减少了7%。

可以说，整个首都圈的新房数量都处在一个锐减的趋势中。

各大开发商怎么不卖新房了？

第一个原因是，开发成本不断上涨。由于建筑材料价格和劳动力成本都大幅提高，导致开发一套新建公寓的价格的成本至少上涨50%。

有业内人士透露，

“十年前，普通一套3LDK（三房一厅） 公寓的建设成本为 2千万日元，五年前约为 2500 万日元，但现在成本却要去到3千万日元”，

不少开发商纷纷选择降低公寓规格面积的方式（即户数增多，户型变小）来节省成本，可往往小户型公寓在房价均价较低的郊区，也无利可图。

为此，产生第二个原因：争夺好地段。

各大开发商没有盲目地追逐销量，或者说采取以量换价的方式来出售房产。

相反是采取了专注于高单价的好地段房产，来确保利润的策略。比如，三菱地所正在前英国驻日本大使馆（千代田区）的旧址上开发超豪华公寓；住友不动产大力在池袋和月岛等地区建筑高级塔楼。

但，这就导致的第三个原因是，中心土地竞拍失利。

城市中心的新建公寓数量减少，主要是在拿地竞争中输给了酒店相关的开发项目。如今日本迎来“入境旅游大爆发”，游客住宿需求旺盛。国内外的投资资金争先流向酒店等旅游相关设施。

为了满足入境需求，越来越多的酒店正在建设中（东京中央区）

这让不少住房开发商，在地价上涨的背景下，尤其是竞拍市中心的土地很难占据优势，能够供给公寓开发的用地越发变得稀缺紧张。

“（新房）供应量的下降没有尽头。”不动产经济研究所高级研究员这样评价道。

这意味着，随着房产供应的减少，不管是新房开发困难还是二手房业主的惜售，核心地段的房产尤其是普通公寓（非高级塔楼）则变得更加珍贵。

房产供不应求的局面，东京“房荒”，也揭示着一个现实：

打算在东京23区或者东京都心购置房产的海内外买家来说，往后可能需要面临房价越来越高，选择却越来越少的局面；

而对于已经持有东京核心地段房产的人来说，他们的房产的含金量（资产属性）将会继续升值。

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