北京建工，要建一个不纯粹的洋房

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9月28日，北京建工集团旗下房山一新项目公示了总平面设计图。它距离拿地只有59天，打破了北京宸园的2个月纪录。

这个项目，位于北房山区良乡大学城的FS00-0125-0008地块、FS00-0125-0004地块，一个是住宅用地，一个是幼儿园用地。

它的开发主体为北京诚开京钺房地产开发有限责任公司，穿透股权后的最终股东为北京建工集团，在拿地前一周就已经成立了，注册资金1000万元，法人倪景雷。

但在这份总平面图上，并没有诚开京钺的名字。一般来说，图纸上起码要标注一下甲方爸爸吧。

房山，是北京建工集团福地，旗下的揽星宸获得2023年北京新房网签套数冠军，1037套，单价3.46万元/平米。

如今，良乡大学城项目来接力。它的土地成交金额为16.44亿元，土地面积48345.71平方米，建筑控制规模≤90571.42平方米，住宅部分容积率2.0，控制高度36米，地块销售指导价45000元/m²。

北京楼市似乎正出现两级分化——8万元/平米的豪宅预冷，但6万元/平米以下刚需盘，还是卖得不错的。

一个不纯粹的洋房

先来看看良乡项目的区域位置。

它位于北京市房山区良乡大学城拓展东区，东至规划景辰西街，南至白杨东路，西至长于南大街，北至规划文辰路。

其中，地上建筑面积8.65万平方米——纯住宅8.39万平方米，12栋总共762户，机动车位762个全部在地下——有168个机械车位，非机动车停车位1560个——1354个在地下、占比非常大，比较罕见。

一个很奇特的现象是，它的容积率只有2.0，居然做不到11层以下的纯洋房——2#和7#共有4个单元楼层到了15层，其余楼栋是7-11层。

这会让购房者比较郁闷，一个洋房社区不那么纯粹了。

一般来说，2.0容积率的楼盘，是可以做到全部在11层以下洋房的。比如，顺义的住总芳华里，容积率2.0，6-11层的13栋洋房错落有致地排列者。

北京建工做不到芳华里那么完美，可能有两原因：一个是东南角有个幼儿园，让小区不那么方正，另一个是地块的进深大于面宽。

除了5#、8#和12#每个单元楼层一样高，其余楼栋都是高高低低，像搭积木，应该是为了解决日照时长问题。

它的顶层还出现了异性户型，应该是顶层复式，南面比北面高一层。如：3#、6#、8#、9#、10#和11#。5#是楼王，层高为3.1米，其余楼栋2.96米。

小区大门在东面，有2层高，大门西面是一个下沉会所。车库的出入口集中在小区的东北部。

它有一个比较好的优势，西面和南面都是绿化带，一个宽30米，一个宽23米左右。这对小区来说，是一个非常好的卖点。

90-140平米四类户型，送飘窗和北阳台

北京建工的这个总平图很潦草，几乎没有标出每栋楼的尺寸——长和宽。

这给花姐做户型前瞻提高了难度。

花姐预计，北京建工良乡项目有四款户型，90平米、100平米、120平米和140平米。

具体分布如下：90平米分布在1#东边两个单元、7#，共计114套；100平米分布在6#、11#、12#；120平米分布在1#西单元、3#、4#、8#、9#、10#；140平米在5#、共计54套。

140平米户型54套，90平米114套，100平米180套左右，剩余420套左右为120平米户型。整体定位为刚需为主。

关于它的赠送面积情况，北京建工基本没有大的突破。

花姐拿它的楼王5#作为例子。它的端户，南向和单个侧面全部赠送飘窗，包括客厅也赠送飘窗，北面赠送两个阳台——有1个为设备平台，有1个大概是奇偶层错开赠送，不能封闭。

这种做法，北京城建在房山的颐知筑也类似——尚未开盘，包括京熙润府——北面只有一个阳台，供应919套、成交264套，成交价格3.67万元/平米。

除了5#之外，北京建工良乡项目其它户型也有不同程度的赠送面积，赠送逻辑和5#差不多。

在房山，想突破南向赠送阳台，还是很难。

而在其他区域，早就有了突破。比如昌平的龙湖观萃，大兴的京玺。而丰台，南向阳台已经遍地开花了。顺义更不用说，从偷防火挑檐，转到偷南向的设备平台和挑空，实际得房率超过100%的就有北京城建和南山地产联手打造的星悦时光、住总青年ONE。

被市政绿化带拯救了

北京城建良乡项目大抵的选房策略是，尽量往西边选，远离幼儿园。

西边有一条宽约30米的绿化带，这就让西边户型的景致很美。而且，南面也有一条绿化带，稍窄点，23米宽左右，但它足以让矮楼层减少噪音的污染。

我们是来按户型面积来进行选房。

首先，140平米户型。5#位于小区中央，幼儿园的噪音被7#挡住了。东端户应该会受到7#的遮挡，毕竟它有15层高，西南角的9#离得稍微有点近，好在只有8层。所以，它应该优选中间户型，其次是端户。

再来看一下120平米户型。优选的顺序是8#、2#、9#、4#、10#、3#、1#。小心4#东端户和8#西端户，有角煞。

100平米户型主要分布在6#、11#、12#，6#临近大门，虽然有点人来人往，但那是样板区，是面子工程，园林应该做的是最好，离会所也最近。11#和12#虽然在第一排，但有了市政绿化带，也是不错的选择。

花姐觉得，它比小区内一些可能会被遮挡阳光的楼栋要好。现在的房子，隔音效果都没问题，但生活在别人的阴影之下，总归是不舒服的。

最后看一下90平米，最小的户型，一般是被当成边角料处理。它们分布在1栋东边两个单元和紧邻幼儿园的7#，一个是在小区的东北角、前方有车库出入口，一个是楼前有幼儿园，12个班，3层高。

祖国花朵，读书声、笑声、喇叭声，铃声不断，吵闹是必不可少的。但它也有一个最大的好处是，前方无遮挡——6层以上。

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最后，花姐讲一下北京建工集团的情况。它的党委书记、董事长是樊军。

2024上半年，北京建工集团实现营业收入651亿元，同比增长7.5%；净利润9.1亿元，同比增长16.4%；其中，归母净利润5.45亿元，同比增长27%。北京建工地产实现主营业务收入66.48亿元，主营业务利润6.05亿元。

分业务板块来看，北京建工集团最大的收入来源是建筑业，其次是房地产业。2024年中期，建筑业的收入占比为79.29%，房地产业的收入占比为12.37%。

截至2024年6月末，北京建工集团合并报表范围内有息债务余额为816.35亿元，相较于期初增加12.31%。其中，一年内到期的有息债务为276.61亿元。期末现金及现金等价物为259.63亿元，现金短债比0.9。

为276.61亿元。期末现金及现金等价物为259.63亿元，现金短债比0.9。

一句话，北京建工集团当下也并不宽裕，而良乡项目能否托起其业绩，不久后将见分晓。