北京房产疑云：母亲去世后父亲赠房部分子女是否有效？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

李辉、李杰将李兰诉至法院，请求确认李兰与李父于2014 年 11 月 14 日签订的北京市东城区一号房产的存量房买卖合同无效。涉案房屋系由李父名下的 s 号房产拆迁后取得的拆迁安置房，李母于 2013 年 12 月 9 日去世，李父于 2019 年 7 月 1 日去世。二原告认为，继承开始后遗产分割前，涉案遗产归全体继承人共同共有，未经共同共有人同意，擅自处理遗产的行为无效。

二、当事人信息

1. 原告：李辉、李杰

2. 被告：李兰

三、原告诉称

李辉、李杰向法院提出诉讼请求：

1. 请求法院确认被告李兰与李父 2014 年 11 月 14 日签订的北京市东城区一号房产的存量房买卖合同无效；

2. 诉讼费用由被告承担。

事实和理由：李父和李母系夫妻关系，生育李辉、李杰、李兰子女三人。北京市东城区二号、北京市东城区一号两套房产，系由李父名下的s 号房产拆迁后于 2005 年取得的拆迁安置房，系李父和李母夫妻共同财产。李母于 2013 年 12 月 9 日去世，2014 年 11 月 14 日，被告李兰与李父签订存量房买卖合同，以 50000 元的价格购买了涉案房屋，李父于 2019 年 7 月 1 日去世。

李父和李母去世后，二原告因继承与被告产生纠纷，经法院调查才知道被告在二原告不知情的情况下，将两套房产过户至自己名下。二原告认为，继承开始后遗产分割前，涉案的遗产归全体继承人共同共有，未经共同共有人同意，擅自处理遗产，买卖涉案房屋的行为是无效的。另外，查阅涉案房屋档案资料可见，涉案房屋转让价格畸低，明显不合理；李父签字明显非一人所签；存在欺骗房屋登记机关，否认涉案房产系李父和李母夫妻共同财产的事实。被告的行为属于故意侵吞遗产，侵害了二原告作为继承人的合法权益。

四、被告辩称

被告李兰辩称，不同意二原告的全部诉讼请求。

第一，涉案房屋非李父和李母夫妻共同财产，事实上是由李父代持。根据二原告提交的过户申请表中房管局的询问，李父作为完全民事行为能力人能够正确表达自己的意志，其明确表示涉案房屋不是夫妻共同财产。且涉案房屋的首付款和贷款都是由被告丈夫还清，故涉案房屋系被告李兰及其丈夫的夫妻共同财产，只是登记在李父名下，由其代持。

第二，李父系有权处分，是以赠与的形式将涉案房屋归还被告。

第三，李父并非以不合理低价将房屋转让给被告。根据房屋登记规定，房屋在亲属之间流转，房屋价格按照双方的意思填写，但是最后纳税金额是由房屋登记机关根据市价核定。故买卖合同不存在不合理低价，实际上是李父以赠与的形式将房屋交还给被告。

五、法院查明

李父和李母系夫妻关系，二人共生育子女三人，即李辉、李杰、李兰。李父于2019 年 7 月去世。李母于 2013 年 12 月死亡注销户口。

经查阅涉案房屋档案，2002 年 4 月 20 日，北京某分公司（甲方）与李父（乙方）签订两份建内危改区就地安置合同。涉案房屋安置合同为：乙方（案外人李父）在建内地区内（原房屋住址 s 号）有正式住房一间，应安置人口贰人，分别为：户主之女婿：林某，之外孙女：林某涵。乙方自愿购买甲方在建内地区建设的就地安置住房，双方同意安置住房价款为 157231 元，实际购房金额 154086.38 元。乙方选择贷款方式支付回购安置住房价款。2005 年 7 月 7 日，李父取得涉案房屋所有权证，房屋登记在李父名下。2014 年 11 月 14 日，李父与李兰签订存量房屋买卖合同，李父将坐落在东城区一号房屋（建筑面积共 55.1 平方米）出售给李兰，该房屋成交价格为 50000 元，该房屋于 2014 年 11 月 18 日登记在李兰个人名下。

第二份安置合同为：乙方（案外人李父）在建内地区内（原房屋住址s 号）有正式住房一间，使用面积 20 平方米，建筑面积 26.6 平方米，应安置人口三人，分别为：户主：李父，之妻：李母，之女：李兰。乙方自愿购买甲方在建内地区建设的就地安置住房，其住房为：建内危改区二号住房，双方同意安置住房价款合计为 162178 元，实际购房金额为 158934.44 元。乙方选择贷款方式支付回购安置住房价款。2005 年 7 月 7 日，李父取得上述房屋所有权证，该房屋登记在李父名下。2018 年 3 月 20 日，李父与李兰签订存量房屋买卖合同，李父将东城区二号房屋（建筑面积 68.64 平方米）出售给李兰，双方协商房屋成交价格为 1 元，该房屋于 2018 年 3 月 22 日登记在李兰名下。

庭审中，双方均认可涉案房屋签订拆迁安置合同及李父取得涉案房屋房产证时，是在李父和李母系夫妻关系存续期间。

庭审中，二原告出示2002 年 4 月 20 日北京某分公司与李父签订的两份安置合同，证明涉案房屋是在李父和李母系夫妻关系存续期间取得，李父无权处分了应属于李母的房屋份额，属于部分无权处分；二原告出示涉案房屋不动产登记询问笔录，笔录中显示在“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有”的回答中，李父和李兰均回答“否”，并签字确认。被告对上述证据的真实性均认可，证明目的均不认可。被告认为，安置合同中载明的安置人与二原告无关，且涉案房屋的首付款及贷款均由被告及其爱人（林某）出资，母亲李母无工作，涉案房屋并非李父和李母夫妻共同财产。关于在不动产登记询问笔录中的回答，更证明李父作为完全民事行为能力人，其认为涉案房屋不属于夫妻共同财产，是其真实意思的表示，并非恶意串通。

被告出示北京市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同、代扣还款委托书、建设银行个人贷款支付凭证、建设银行支付明细、贷款还清证明等证据，证明是李父及被告配偶林某共同就涉案房屋申请贷款，并由被告及配偶林某支付首付款及贷款，故被告是涉案房屋的实际出资人，李父是名义登记人，被告与李父签署存量房屋买卖合同是将产权转移到真正所有人名下的行为，是双方真实意思的表示。二原告对被告上述证据的真实性认可，但是证明目的不认可。二原告认为，贷款只能证明借款关系，不能证明房屋产权的归属，且使用林某的公积金不能证明款项的来源都是林某，李父有工资也有存款，二原告认为还款的来源是李父提供的。

六、裁判结果

驳回原告李辉、李杰的全部诉讼请求。

七、房产律师点评

本案争议焦点为：

一、案外人李父与被告李兰于2014 年 11 月签订的存量房买卖合同是否为无权处分，并由此导致合同无效；

二、案外人李父与被告李兰于2014 年 11 月 14 日签订的存量房买卖合同是否存在恶意串通，并由此导致合同无效。

关于争议焦点一，2002 年，李父与北京某分公司签订涉案房屋安置合同时，处于其与李母夫妻关系存续期间，涉案房屋于李父和李母夫妻关系存续期间取得，且于 2005 年登记在李父个人名下，属于二人夫妻共同财产。被告李兰以房屋并非由李父和李母出资为由，否认涉案房屋不属于李父和李母夫妻共同财产无法律依据。

李母去世后，包括本案原被告在内的继承人未对应属于李母的份额进行继承，故涉案房屋中属于李母的份额应属于待继承状态。李父未经其他继承人同意，将涉案房屋卖给李兰，构成部分无权处分。但根据相关法律及司法解释规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，处分人在缔约时对标的物是否享有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的合同的效力。

因此，案外人李父与被告李兰在签订存量房买卖合同时意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该存量房屋买卖合同不因李父对标的物不拥有完全处分权而无效。

关于争议焦点二，案外人李父与被告李兰是否存在恶意串通损害第三人合法权益的情形。考虑以下因素：其一，从被告李兰提交的银行交易流水、借款合同、贷款还款证明等证据可以看出，被告李兰及其配偶林某对涉案房屋购买进行了出资；其二，从不动产登记询问笔录来看，案外人李父在“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有”一栏作出了否定性陈述；其三，案外人李父将涉案房屋以远低于市场的价格（50000 元）转让给李兰。

综上可以反映出，案外人李父与被告李兰签订存量房买卖合同的真实意思表示名为买卖，实为赠与。根据一般经验，一名父亲将其中一名子女参与出资购买的房屋赠与给该名子女，并未有悖于常理和公序良俗，难以仅凭该无偿赠与之行为，便推断父女之间存在恶意串通。本案中，原告主张案外人李父与李兰签订存量房买卖合同时存在“恶意串通”，应当就此负有证明责任。

根据规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通，是指合同的双方当事人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。需要同时具备以下特点：其一，双方都出于恶意，即行为人具有加害他人的不良动机，且主观上具有损害第三人合法权益的故意；其二，双方之间互相串通。即双方存在意思联络或者沟通，希望通过实施某种民事法律行为而损害特定第三人的合法权益，且在客观上相互配合或者共同实施了该非法的民事法律行为；其三，损害了特定第三人的合法权益。

根据我国民事诉讼法相关法律及司法解释的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案原告提交的证据，尚不足以认定案外人李父有追求或者希望损害李辉、李杰利益的主观恶意，且与李兰有意思联络。二原告以案外人李父与被告李兰买卖涉案房屋时原告不知情、涉案房屋交易价款不合理为由，要求确认涉案房屋存量房买卖合同无效，依据不足，法院不予支持。

需指出，案外人李父在将涉案房屋以买卖形式赠与被告李兰时，一并处分了本属于李母待分配遗产的部分份额，该处分行为属于无权处分，李母之继承人有权另行主张相应权利。

办案心得

一、明确产权归属的重要性

此案凸显了在房产交易及继承中明确产权归属的关键意义。涉案房屋因产权问题引发争议，虽然在签订拆迁安置合同时及李父取得房产证时处于其与李母夫妻关系存续期间，但被告却主张房屋非夫妻共同财产而是代持，这表明在房产取得及流转过程中，若不能清晰确定产权归属，极易在日后产生纠纷。因此，无论是通过拆迁安置获得房产，还是其他方式取得房产，都应通过明确的法律文件、登记等方式确定产权，避免因产权模糊而导致家庭内部及相关人员之间的矛盾。

二、合同效力与无权处分的考量

案件中涉及到李父在未经过其他继承人同意的情况下将房屋卖给李兰的行为，构成部分无权处分。这提醒我们，在房产交易中，当事人应当清楚自己对房产的处分权范围。同时，法律对于以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的不予支持，这表明合同的效力并不完全取决于处分权的有无，而是更注重合同双方的意思表示及是否违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。这也提示人们在签订房产交易合同时，要充分考虑各种可能的法律后果，确保合同的合法性和有效性。

三、恶意串通的认定难度

对于恶意串通损害第三人合法权益的情形，在本案中原告承担了较高的证明责任。恶意串通需要同时具备双方出于恶意、互相串通以及损害特定第三人合法权益等特点，而在实际案件中，要证明这些特点存在较大难度。这提醒我们在处理类似纠纷时，当事人需要提供充分、确凿的证据来证明恶意串通的存在，否则很难得到法院的支持。同时，也提醒人们在进行房产交易时，应保持诚信，避免任何可能被怀疑为恶意串通的行为，以维护交易的安全和稳定。

四、继承中的潜在问题

李母去世后，继承人未对应属于李母的房屋份额进行继承，导致在后续房产交易中出现纠纷。这提示我们在继承发生后，继承人应及时对遗产进行合理的分割和处理，避免遗产处于不确定状态而引发各种问题。同时，对于涉及遗产的房产交易，交易双方应更加谨慎，确保交易的合法性和所有继承人的权益得到保障。

五、律师在复杂房产纠纷中的作用

此类房产纠纷往往涉及多个法律问题和复杂的事实情况，律师作为专业法律人士，能够在案件中准确分析法律关系，收集和运用证据，制定合理的诉讼策略。在本案中，律师通过对法律条文的深入研究和对证据的全面分析，为当事人提供了专业的法律服务，帮助当事人明确自己的权利和义务，维护当事人的合法权益。这充分体现了律师在复杂房产纠纷处理中的重要作用，当事人在面临房产纠纷时，应及时寻求专业律师的帮助，以更好地解决问题。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！